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住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。
房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。
新乡市商品房现状与市场需求新乡市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从新乡市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，新乡市目前有的市民住房是‚单位借房‛，约属‚房改房‛，是‚私房‛，只有的住房是居民‚购买的商品房‛。
从以上现象可以看出，目前商品房在新乡市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米以上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以下。
随着进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有个较长的形成过程。
市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。
‛住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。
虽然随着福利房的取消，房地产二三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在年后将建成万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有定的市场风险。
营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略第章总论项目建设背景为满足新乡市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近新乡市馆，临新村建设精品住宅小区。
结合新乡市城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据新乡市城市规划发展需要以及新村控制性规划要求，房地产开发公司只要与新村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安臵，即可获得该村土地的并分期开发建设。
该项目初步规划设计方案设计已经完成，‚‛项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
项目概况项目名称‚‛项目。
建设地点新乡市新村。
建设单位房地产开发公司。
企业性质股份制。
经营范围主营房地产开发经符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和新乡市已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对新乡市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用新村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
主要经济技术指标‚‛项目主要经济技术指标见表。
表‚‛项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户住宅总套数套建设投资万元销售收入万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税后年第章住宅市场分析与营销战略当前住宅市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在商品房开发投资稳步回升。
年房地产业超速发年下半年起宏观调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减营。
公司类别专营企业。
资质等级城市综合开发二级。
企业概况房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才多人，其中高级职称人，中级职称人，初级职称人。
几年来，该公司成功开发了新乡市‚花园‛‚‛等项目，总开发面积数十万平方米，形成定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的好评，在新乡市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。
‚‛将是本公司开发的又精品住宅小区。
工程概况‚‛项目项目名称小区项目可行性分析报告总造价万元楼面造价元建筑面积容积率绿化率建设单位房地产开发公司可行性研究报告编制依据省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项房地产开发公司与新村委会签订合作开发建设意向书新乡市规划局关于城中村改造的意见及新村控制性详细规划新乡设计院设计‚‛项目初步规划方案新村地质勘探资料国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法。
可行性研究报告研究范围根据‚‛项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有先富者的市场潜力。
新乡市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
新乡市区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
商业消费潜力。
新乡市经济飞速发展，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求，像‚‛这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
项目区位市场潜力。
‚‛项目环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不，新乡市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与新乡市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
据有关资料统计，年新乡市城镇居民人均收入为元，年为元，年达到元，年达到元，年比年实际增长。
在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由‚温饱型‛向‚小康型‛的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。
其中中低收入的家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。
个人购房的比例也由‚八五‛时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，‚通和英郡‛‚水榭华都‛等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，‚‛市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。
主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。
据有关资料统计，新乡市空臵商品房已达余万平方米，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空臵率还将进步增加。
住房制度改革未能达到预期断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次品牌和价值。
消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。
四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。
对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
住宅开发向规模化发展前几年新乡市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。
目前新乡市已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模低
（终稿）住宅新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）
