预制个月作现场安装和外围的装饰。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产现场安装。发达国家自有住房率低，主要有以下几个原因是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较多的工作调换，造成人口频繁流动，并已经形成了个有利人才流动的社会机制三是人们的平均文化水平和业务技能比较高，加上针对成年人特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大多数人有能力和条件去较多地更换工作四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小五是观念不同，在经济落后住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的标志，因而不少人为此奋斗终生而在西方发达国家里的城市居民中，的高中收入者都有购房能力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市居民中的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了些西方发达国家平均每个人生要换次工作和换次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化工业化生产，与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修清洁卫生及社区服务，没有提供保安服务。新加坡的园林绿化往往给人种不加修饰的自然美感。层次丰富，切自然搭配而形成的自然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划，行道树的公用工程基础设施直接接入周边市政府公用工程基础设施。第六节当地施工和协作条件根据上饶市政府的招商引资优惠政策和成片开发的实际情况，该地段为上饶市招商引资的重点建设项目，政府各部门对本项目将会积极予以各方面的支持。项目建设期间，建材的供应运输市政设施等无障碍，满足项目施工的需要。第七节占地面积本项目占地面积为平方米。第四章规划方案项目概述江西上饶凤凰星城建设地块位于上饶凤凰光学集团生活服务区旁，沿吉阳路以北，东西两侧各有规划道路将建设。总用地面积为，要求容积率不大于。二设计依据上饶市居住区控制性详细规划。第章总论第节项目背景项目名称建设单位项目名称凤凰星城项目地点上饶市带湖片区宗地编号饶府国用第号建设单位江西凤凰建业有限责任公司项目负责人韩荣庐项目建设性质新建地块性质商住用地二项目提出缘由土地的获得江西凤凰建业有限责任公司于年月日通过正规挂牌竞标，以万元摘牌，取得该地块开发使用权。项目进展情况项目目前已完成选址意见书，规划设计等工作。三建设单位概况江西凤凰建业有限责任公司成立于年月，注册资金万元，现有员工人，专业技术人员人，其中高级工程师人，注册造价工程师人，中级以上职称技术人员人。江西凤凰建业有限责任公司自成立以来，不断开拓创新，在年期间完成开发面积万余平方米，现拥有三级资质等级。第二节项目建设的必要性上饶市整体规划建设的需要。地块位于上饶市规划未来人口密度最大的带湖片区，地块周围居住气氛尚不浓。项目的建设，必将推动地块周围的开发建设，为城市规划建设的推进作出贡献。二树立高品质小区典范。项目注重塑造生态绿色小区，讲究居住环境的舒适和人性化追求智能化管理与安防，外立面设计堪称上饶市建筑风景，为整体提升上饶居住小区品质树立了榜样。第三节可行性研究报告编制依据与编制原则编制依据中华人民共和国土地管理法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设项目环境保护管理办法投资项目可行性研究指南年项目规划设计方案上饶市水文气象地质等资料国家有关建入阶层的住房问题。美国的住房政策主要有建立完善的法律保障体系提供多种可供选择的房源，主要有四个方面是政府直接提供公共住房二是采取措施鼓励房地产商投资建设低收入家庭住宅三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房四是鼓励出售自用住房，为低收入者增加房源。税收政策的鼓励制定补贴标准和退出方案。政府的这系列政策，保证了低收入者的基本住房需求。美国住宅建筑及其布局的主要特征是人与自然的和谐统，使人产生种舒适美感，具体实施中从几个方面着手强制管理，建房需纳入市容市政的规划与管理之中二融与自然之中，美国人将环境和景观视为住房周围布置景观三美国的森林资源比较丰富，木材加工工业非常发达，故木结构成为美国住宅建筑的主要建造形式之四住房建筑的工业化标准化生产及现场拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房的问题存在五平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活会客起居卧室交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既能经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求六设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。般而言，除供水系统空调设备通风通讯供电供气防火防盗遥控门窗外，卫生洁具厨具家具应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。二其它国家在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为种消费方式。英国最大的建房互助会公布的数据显示，年英国房价飙涨了，抵押贷款持续增长。日本住宅供应渠道主要有个，即公共住宅民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区重视住宅的环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置的绿化小品，设计标准规范民用建筑设计通则住宅设计规范建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范建筑结构规范混凝土结构设计规范工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程等。二编制原则严格按照现行国家规范标准进行设计，选用先进设备，力争新建设项目达到优良工程尊重上饶市城市总体规划方案，尊重对地块建筑功能性质的确定坚持环境资源保持和发展的原则坚持以人为本体现人文关怀强调以人为尺度的居住商业休闲空间。第四节项目建设目标与主要技术经济指标建设目标以全新的规划理念进行高水平的规划设计，以流的施工队伍建设高质量的建筑，以人性的物业服务于业主，在上饶市打造形象工程。二主要经济技术指标规划技术指标序号项目单位数量规划总用地总建筑面积住宅面积其中小高层住宅多层住宅商业面积物业会所面积门卫间车库建筑占地面积容积率密度停车库间地面停车辆绿化率建筑面积指标编号房型套内面积公摊面积建筑面积两房两厅两房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅四房两厅小高层四房两厅小高层三房两厅小高层三房两厅小高层第二章国内外情况及市场预测第节国外状况美国近两年美国的房地产连续增长，年增长率达到了，成为美国经济的主要支撑点。画境式的生活区和多车道高速公路网。这种建造景观构成了世纪美国膨胀最迅速的居住形式郊区的重要特征。二次大战以后，郊区成为大部分美国人的居住场所。美国的住宅大概分为公寓共管房城镇房子独立房子四种，其中的这两年在中国疯遍了大江南北。当然，它也是美国最流行的房地产房型之。美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之，全国的人拥有自己的住房，租房住的占，另有的家庭租住在政府提供的公共住房里。美国的市场经济非常发达，住房问题主要由市场解决，政府的住房政策主要是解决低建设的快速发展为上饶市的房地产业提供了个很大的发展空间。五目前房地产业开发销售情况良好，且销售价格在逐年攀升。六居住消费观念不断更新，居民的居住品位得到很大提升，求个安身之处已悄然让位于追求有个舒适优美的环境及高品质的物业管理，个新的对房产的需求正在不断扩大。第五节房地产的发展趋势及市场预测房地产发展阶段全国各地城市用地布局的调整，是与经济发展紧密相结合的，大体经历补缺配套，增加住房及市政基础设施。大力建设对外交通设施。大量建设新住宅。用开辟新区来满足住宅建设的需要，使城市向外围发展。开辟和改建市内道路系统。对旧市区进行全面改造。大约从年开始，不少城市在新区已有较大发展居民住宅基本得到改善中心区土地增值很快，将市政有关部门搬到新区，新建市中心区结构布局为实现调整城市发展迈过了又个门框。与此同时，进行了经济技术开发区建设，最早是个沿海开放城市城区开发，以后扩大到很多大中城市，包括了房地产开发。开发区使城市发展空间增长，发展快的城市，实际上已改变了个中心结构，成为多中心，开放式的组合城市，发展前景更加广阔。重视生态环境保护。生态环境和绿化系统引起重视，特别是中心地区。园林城市成为城市新的主旋律。二房地产发展趋势住宅建造向产业化发展，主要有五个方面是规模化二是标准化系列化通用化的住宅部件三是现场施工的技术服务体系。些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的四是将可持续发展概念引入住宅建设领域。住宅建设需掌握个核心，三个原则个核心是指保护地球环境和节约资源三个原则是资源节约合理利用和再利用。五是积极开展住宅产业发展的预测工作。这类预测工作大致包括三个方面住宅现状调查评价和住宅需求预测住宅建设经济能力评价和预测住宅建设技术途径的评价和预测。房地产产业的集团化发展。住宅及住宅小区的信息化智能化方向发展。住宅向健康型住宅发展，即在基本满足节能住宅的条件下，采用不会产生污染的建材和涂料，广泛推广运用绿色建材。住宅