（终稿）别墅园房产新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

南宁至北海柳州百色三条高速公司交汇于此。

区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤港澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。

仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业教育仓储业房地产业度假业为主的南宁市卫星城。

三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。

四项目现状仙葫项目用地为待开发的生地，约的地块为土山，最高土山绝对标高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。

地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水位为米。

五项目周边环境社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。

超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。

招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协第页议引入资金亿，实际已投入亿。

别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。

目前已动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产亩房产总公司亩。

大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展，广西的经济必将迈出跨越式发展步伐。

其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随着中国东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中国进军东南亚市场的桥头堡。

明显的地理位置自然成为投资者的首选。

南宁城市的建设将推动房地产新轮的发展首先，南宁市琅东区和快速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁的房地产有着推第页目录项目概况项目名称二项目地理位置三项目占地面积四项目现状五项目周边环境二政策及市场环境分析政策分析二国内房地产市场分析三广西房地产市场分析四南宁市房地产市场分析五仙葫开发区市场分析结构分析二消费需求分析三消费者心理分析七分析优势二劣势三机会四威胁八邕江湾项目财务指标预测项目投资额估算二项目销售收入成本估算三第期工程现金流量预测四财务风险分析九结论第页项目概况项目名称邕江湾别墅园二项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。

项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米，宽为米。

西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。

南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发区的区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。

仙葫经济开发区规划总面积为平方公里，分为东南三市场定位项目定位二消费群体定位三价格定位四市场及竞争分析市场分析二竞争者分析五项目理念构想项目地块的情况介绍二项目的开发理念三项目的规划布局及形象特征四项目的交通组织和停车设施五项目的景观设计及人文环境构筑六活动场地及交往空间核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第页七公共设施的设置情况八规划设计的经济技术指标九单体设计情况十健康住宅的技术措施六消费者分析消费高，特别是南宁桂林柳州的房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼，特别是年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长成，比全国平均增速高出个百分点商品房实际销售面积约万平方米，销售额近亿元，分别比上年同期增长成和成。

年，广西的房地产开发更高筹，截月份止，房地产投资增长继续加快，月房地产投资完成亿元，同比增长，增速与上年同期基本持平，比月加快个百分点。

其中商品房建设投资亿元，增长土地开发投资亿元，增长土地购置费亿元，增长。

商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，增长。

四南宁市房地产市场分析南宁市位于我国的南部，是广西的首府。

是广西政治经济文化科技金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈的结合部。

全市面积平方公里，其中，市区规划面积平方公里，现有市区面积平方公里，辖个城区和二个县，总人口万人，其中市区人口万人。

南宁市素有绿城之称，在精神文明建设取得了新的成绩，继年起，先后荣获全国卫生城市全国城市环境综合整治优秀城市全国双拥模范市广西文明城市国家园林城市迪拜国际改善居住环境良好范奖中国人居环境奖等荣誉称号。

总而言之，南宁随着精神文明建设的不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资的热点。

房地产产业也第页得到健康有序平稳的发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产特别是住宅建设接受，并成为市民改善住房条件的重要路径。

同时，个人购房已成为消费的绝对主力，个人购房已达到以上。

第页南宁房地产发展态势政策开放，市场发展空间巨大南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在南宁市年度国民经济运行状况及年度发展规划中明确提出培育和引导汽车房地产电脑旅游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费的政策，为扩大消费创造条件。

年南宁市人民政府在给广西社科院的十项课题中，有三项是围绕着如何将房地产业培育成南宁市的支柱产业。

由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。

南宁市未来房价趋势将稳中有升首先，根据有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的限制，五年之内逐步地全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定引起大量的资本涌入我国的房地产行业，南宁市作为西部城市的大通道和中国居住环境奖的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从年开始将会对些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等些手段来刺激百姓加大住房消费投入，促进了房地产住房的发展。

最后，南宁市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。

所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。

南宁城市功能的定位必然带动房地产的发展首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯个享有西部开发和东部沿海开发双重优势政策的省区的资金投入竣工面积销售收入等指标均以较快速增长。

年，全市房地产开发完成投资亿元，比年增长，社会固定资产投资和基本建设投资的增长率分别为。

房地产投资额占固定资产投资总额，是全南宁市固定资产增长最快的部分。

南宁市年房地产状况投资增长，供需两旺年月，南宁市房地产开发投资亿元，比年同期增长商品房建筑施工面积万平方米，比年同期增长竣工面积万平方米，比年同比增长，竣工房屋价值亿元商品房销售面积万平方米，比年同期增长。

这说明南宁市房地产业有非常好的市场。

南宁市房价稳中有升近几年来南宁市住房的平均价格年为元，年为元，年为元，年为元。

由此可见其房价稳中上升。

各区域楼盘的销售价格平均价格不江南区为元市中心区域为元琅东新区，南宁市住房平均售价为元。

别墅方面也是如此，即随区城不同而不同，且单价也是所上升。

上规模上档次的都在万元幢，仙葫开发区的龙胤花园凭着沿江线的优越，定位为万元幢。

档次略低的，资金压力较大的楼盘，如枫丹丽舍，玫瑰园，推出的独体别墅在万元之间，连体别墅在万元栋之间。

市场日趋成熟，个人购房已成为消费的绝对主力过去以房为本，人适应房的观念已经淘汰，以人为本，房应适人已成为导向。

相当部市民的消费观念已从以前的解决住房到现在要住得好转变，如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构环境小区配套物业管理甚至生态环境等，以小换大以旧换新用明天的钱买今天的房按揭买房等方式及观念已被市民普上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金指所有者权益不能低于开发项目总投资的房地产企业建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。

只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。

地方政策分析广西出台政策规定有偿使用的土地要进入市场。

◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标拍卖挂牌等市场竞争性的形式出让◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。

第页从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。

二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。

我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。

从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和的增长。

今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售面积同比增长，销售额同比增长。