（终稿）南京台湾风情主题广场房地产新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

随着两岸关系的正常化友好化的大力推进。

基于两岸求同存异共同发展携手进步的美好蓝图，台湾与大陆之间的投资旅游贸易关系也得到了两岸政府的大力发展。

方面，大陆庞大的消费市场需要来自台湾的优质商品及新鲜产业的注入支持，满足日益增长的消费需求。

另方面，台湾政府也迫切的需要将台湾产品推广到大陆，利用大陆市场的庞大空间，促进台湾经济的发展。

因此，福建上海北京等地已经出现了诸多以台湾商业贸易为主题元素的批发零售商区，并且发展势头极好。

两岸经贸关系日益密切，彼此互补双赢的方向很明确。

他说，两岸应该走和平发展的道路，搁置争议追求双赢。

年海峡两岸大三通正式启动后，台湾投资从制造业向商贸服务业的转型。

台湾商品迫切需要在大陆有个集中的现代的交易展示平台。

南京，作为原民国首都，宁台素有渊源，人脉关系深厚。

是国父孙中山先生的陵寝所在地，曾是国共合作的重要政治舞台，见证了国共两党合作抗战的历史，与台湾有着深厚的历史渊源，年前大陆到台湾万人中，有近百万曾在南京工作和生活过。

如今血缘亲情故土乡情仍然联系着南京和台湾，成为宁台经济文化交流与合作的纽带，近年来在两岸关系发生重大积极变化，和平发展成为主流的背景下，南京与台湾之间的政治往来密切，也是国民党及台湾地区重要领导人访问大陆的首要之地作为同时绩。

台湾政府与南京政府必将以大的政策为依托对项目给予充分的认同和有效支持，这样更有利于个企业的运营并有足够的发展空间，同时可以解决相当大部分本土劳动就业问题。

社会效应的形成会促动更多的台湾企业自觉自愿到南京市和项目投资并实现自己企业的盈利和产品推广，这样就形成了个台湾南京与项目本体良性循环。

台湾经济形势分析亚行预测台湾经济年将下降。

据新华社月日报道，世界银行亚洲开发银行日前分别发布年经济前景展望，均对台湾经济年的表现作出悲观预测。

亚行则预测台湾年经济将萎缩，到年才可能略有起色。

亚行报告说，台湾极度依赖外贸，由国际金融危机引发的世界性经济衰退，第章概论项目名称台湾城南京主题风情广场暂定名二项目地点南京市江宁经济技术开发区空港工业园台湾城南京主题风情广场项目位于江苏省南京市南部的江宁经济技术开发区空港工业园内，距南京禄口国际机场公里，南京市主城区公里。

三区域特点自然条件地貌为丘陵岗地，地质构造属稳定场地，浅部第四系部分以下蜀土为主，基岩埋藏深度般在米，岩性为侏罗系象山砂岩，地壳稳定，无晚近活动构造，地基土承载力。

项目产业价值台湾城南京主题风情广场项目位于南京江宁产业核心地区空港开发区，按照功能定位和产业布局规划，将于年完成项目全面建设。

项目依托长三角及南京周边台资密集的产业优势紧靠空港的区位优势南京禄口空港开发区未来现代服务业集聚优势及直航优势，以建设台湾特色主题化市场为主轴，以台湾商品展示展销宁台文化交流为核心，面向长三角，辐成完工。

亩发展用地土地性质商业用地，计划建设酒店及公寓商务写字楼项目。

计划于年月份动工，预计年月份建成完工。

第二期计划建设用地面积亩，主要用于高档百货项目及配套设施。

土地性质工业用地已调规，等待变性计划于年月份动工，预计年月份建成完工。

第三期计划建设用地面积亩，主要用于高尚住宅项目及配套设施。

土地性质工业用地已调规，等待变性计划于年月份动工，预计年月份建成完工。

五可行性研究范围本可研报告只对台湾城南京主题风情广场期业已经建设完成部分基础上进行分析。

本可研报告只对台湾城南京主题风情广场现有物业结构改造景观建设项目招商运营管理进行分析，财务分析不包括前期建安工程。

六项目估算总投资额台湾城南京主题风情广场期业已经建设完成部分亩，总建筑面积约万平米，本项目投资预算总计万元，分项明细如下物业结构改造万元景观建设万元前期招商费用万元后期运营管理万元财务费用万元不可预见费用万元合计万元本项目的资金计划是投资总额万元。

公司自筹万元，主要用于前期招商费用和后期运营管理支出银行借款万元。

第二章项目经济环境分析作为综合类高集成的主题商业房地产项目，其涉及的主题商业地产台湾工商产业链条较长，对相关行业的带动作用非常大。

南京市更把宁台合作作为城市发展的战略思路，因此，有必要对年以来的宏观经济形势下海峡两岸关系发展特别是经济贸易和商品流通的发展动态进行简要分析，同时就区域经济对项目的影响进行分析，便于决策参考。

宁台交流及发展趋势分析宁台交流形势分析改革全中国，是集台湾商品展示展销和宁台湾文化交流以及宁台商贸服务于身的多功能服务平台。

台湾城南京主题风情广场暂定名作为个综合性的商业平台，有别与传统商业和主题式业项目，它将是以台湾为核心，具备政治文化商贸多元化需求满足为体的综合型商品展销旅游观光文化交流商贸服务平台。

项目符合两岸关系发展潮流，符合南京市政府发展规划，政策及产业依托十分厚实，具有很大的发展潜力和增值潜力。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，交通条件台湾城南京主题风情广场地项目位置紧邻城市三环将军路宁凓路三大南京城市主干道，交通极其便利，运输十分方便，海陆空多种渠道构成立体交通网航空距南京禄口机场公里。

铁路距南京火车站公里，有津浦铁路沪宁铁路宁芜铁路京沪高速铁路四大铁路。

轻轨距建设中的机场轻轨禄口站米。

公路沪宁高速宁杭高速宁高高速宁马高速宁丹高速机场高速六大高速公路。

港口内陆港距新生圩港中国最大的内陆港口公里。

海港距南通港公里。

四建设规模台湾城南京主题风情广场项目项目总占地面积亩，约万平方米，规划建设面积万平米，拟分三期建设完成第期期规划用地亩。

包括期已经完成建设用地面积亩，建筑面积约万平米规划建设占地约亩的酒店及商务办公楼商务公寓商场项目业已建成栋展示和交易楼约万平方米，已于年月份建成完工栋品牌商务楼约万平方米和会所及餐饮配套万平米。

已于年月建成完工发展规划亩发展用地土地性质工业用地，计划建设高档百货及展览项目。

计划于年月份动工，预计年月份的禄口街道横溪镇和溧水县的柘塘镇，总面积平方公里。

总体空间框架是城三团。

城为禄口新城，规划城市建设用地平方公里，人口万，是未来空港地区发展的主要载体，将形成产业发展公共服务和景观生活服务三轴三片格局。

省门第镇北望亚洲最大的铁路交通枢纽南京南站，南靠华东地区的流空港，根据南京市最新修编的城市总体规划，围绕着禄口空港的周边地区，将来会是南京都市圈重要的副中心空港小镇，定位为国内领先国际知名的航空城。

机场外的站式购物中心从禄口机场出来的国内外游客，进入江苏的第站就是空港小镇。

而这个空港小镇里，不光有南京的地方特色产品，还将聚集国内外的线品牌。

价格也许比机场免税店的还便宜些„„目前和全球著名的品牌折扣店奥特莱斯购物广场已经协议入驻，规划中的体化购物公园组团，位于主湖区的南侧，将商业功能与游憩功能体化设计，沿道路设置大体量商业空间，内部设置街巷式商业和游憩空间。

在相关配套设施的建设上，空港小镇将设置地区级和居住社区级两级配套设施。

虽然规模不大，但是相关的配套确实高标准。

其中，在地区级的政务文化组团内，设置职业教育学院三级甲等医院社会福利院图书馆少年宫综合展演中心地区行政管理中心等设施，确保中心区配套职能的完善和生活品质的提升居住社区级中心设置公共绿地体育设施社区商业服务等功能，均分布于居住组团内，确保居民步行五分钟内到达。

机场轻轨边是南京南站，边是禄口空港，条机场轨道交通线将两者联系起来，而空港小镇是这两点线中的个重要节点。

快速交通建设已型产业基地。

当前正值两岸关系发生积极变化的关键时刻，南京对台地位进步突显，项目必将成长为南京市宝贵的政治和经济资源，我们要通过打造个完全意义上的台湾文化交流与精品商贸中心来提升南京市作对台工作的新形象。

二增加税收，成为空港新城个经济增长的发动机，为空港新城的发展奠定长足的基础建立和培育台湾城整体商圈。

不能孤立地看待台湾城的建设，台湾城的建设与改造应与空港小镇的整体规划有机地结合起来。

结合交通系统综合改造，建立必要的人行通道，完善商圈的整体配套设施，包括公交场站停车场休闲设施等，为人们的出行和休闲提供方便。

通过系列化的改造和规划，台湾城整体商圈将会成为南京市构建和谐社会，扩大就业又个新的经济增长点。

方面，南京与禄口的城市化进程正在加速，特别是空港小镇的发展为商业发展圈定了巨大的高端消费人群，同时，消费结构的改变，也正在改变禄口地区商业发展的布局，环顾周边，苏州无锡杭州等城市的主题商业纷纷崛起，项目以台湾地方民族特色，结合优秀的商业元素，打造出首个浓郁文化风情特色的主题街区，不但为为台商提供更多的生活便利和消费场所，填补了禄口高端商业的空白。

另方面，作为长三角首个台湾主题商业，也更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进空港新城经济社会文化发展进程，实现产业的升级交通的改善，不仅强化了改善区域经济环境区域的辐射能力，推动空港新城发展，更打造南京城市名片，塑造南京城市形象。

带动了南京乃至整个长三角主题商业的发展。

不断将长三角商业地产推向历史的前台，创造出辉煌的经营业行启动今年省道的高速化改造将启动，这条路修好后，主城到禄口国际机场就有了除机场高速外的第二条高速通道。

在轨道交通方面，年，机场线将开工建设。

据介绍，机场线将和京沪高铁无缝对接，经天元西路利源路苏源大道清水亭大道向南，进入机场高速路沿线，并进入机场区，全长公里，线路在清水亭西路以北为地下段，以南基本为高架。

便捷的交通则是空港新城的另大特色。

通过轨道交通和快速路网，空港城将和主城及南京其他组团保持畅通的渠道，并将加强与京沪高铁南京南站龙潭港的组团联系，形成以江海航空铁路三大交通枢纽为中心的南京城市发展新策源地未来至年，将有近万人陆续迁入禄