（终稿）南京市国际服务外包产业基地地块新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。

二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。

其中二手住宅交易套面积万均价元。

土地市场情况南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长。

其中溢价超过的共块万，占总出让面积的。

房价走势分析从上图可以看出，南京房价在月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右的涨幅上。

而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。

南京写字楼及商业简析目前南京的写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平米，超过了年全年万平米的销售量。

目前南京写字楼主要分布在新街口大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。

商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增待售量为万平方米。

而年南京商铺的总上市面积为万平米，实际销售万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述数据可以看出，年南京商业的上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟年基本相当。

且年新上市的商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区域占据了总上市量的。

河西商业方面的表现也比较突出。

市场发展前景心的功能，成为现代化新南京的标志区域。

南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造的国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城的重点工程。

总占地亩，建筑面积万平方米，规划将整个园区分割成信息技术外包区业务流程外包区知识流程外包区商业及公寓配套区及万平方米居住区。

整个园区将吸纳万名科研人员。

该产业园的建设目标是用几年时间建成江苏最高端全国流世界有影响的服务外包产业集聚区。

按照规划确定的目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名软件和服务外包企业。

目录总论第部分南京市概述南京概况主城功能布局特征第二部分房地产市场概况房地产投资情况商品房供销情况二手房交易情况土地市场情况房价走势分析南京写字楼及商业简析市场发展前景预测第三部分项目概况项目区位项目规划指标土地现状出让条件项目风险分析第四部分区域市场分析河西板块概述南京国际服务外包产业园介绍区域住宅市场分析区域写字楼及商业市场分析第五部分项目分析及开发计划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析项目开发计划项目销售计划售价预测销售收入预测第六部分项目投资测算项目总投资预测投资计划与资金筹措表资金来源与运用表自有资金现金流量表全部投资现金流量表评价汇总表总论南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里。

集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将该项目的最高报价控制在亿元之间。

起价为亿元，加上预计亿元的拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间。

第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋势。

目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。

南京的电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。

南京是华东地区重要的交通通讯枢纽。

是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有批国内流的高校和科研机构。

被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。

南京市现辖个区县。

其中城区个郊区个县个。

全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。

全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人。

未来南京城市发展目标是充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市主城功能布局特征主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。

分为东西南北中五个片区。

其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。

第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。

全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。

商品房供于体，地理位置优越。

最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。

年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状态。

从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。

而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米，规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。

项目要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区，否则将收回土地。

同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业，否则不办理过户手续。

因此，项目存在极大的政策风险。

如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即亿元考虑时，财务费用将达到亿元。

如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投资收益率的最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。

总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。

在这种情况下，我们可以采用市场销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风险。

因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效的情况下，我们认市场的热点区域。

写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力较大。

商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前的存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至汉中门大街。

属于南京市重点打造的河西新城区。

项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。

地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。

出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。

并需缴纳亿的拆迁保证金。

地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。

项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。

对于我公司将，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。

河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。

在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。

河西新区已成为未来年主城建设的重点地区。

河西大发展的有利因素是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。

主城由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东的平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。

河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。

二是有十运会的强力促进河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。

体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响。

政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由。

可以说十运会的举行使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。

三是有优越的位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。

离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中册地迁到南京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办理。

挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。

且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。

而我公司获取后的