（终稿）南京建邺万达广场新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

城市综合体的开发是个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。

考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展得销售型物业。

持有型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。

持有型物业定位城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置，故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。

其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。

根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。

宏观经济指标及其增长南京地区增长趋势较为稳定年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之年，增长了约。

年的生产总值更是达到了，亿元，年增幅约年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约序市场分析南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。

根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。

近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。

甲级写字楼市场分析南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。

南京市甲级写字楼现存量万平方米，未来年新增供平。

未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应。

伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。

凯悦威斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。

中高档公寓市场年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，年新增供应集中放量。

主要分布在鼓楼玄武白下秦淮和建邺区。

未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。

国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。

未来供应较少，年共有两个项目合计间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。

二项目定位项目整体定位打造南京地标级的城市综合体项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。

结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准复合功能高绿化覆盖应量高达万平方米，每年吸纳量才万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从开始至年底，南京市甲级写字楼市场预计约有万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约万平方米，差距非常巨大。

市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，求严重积压的情况。

但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。

优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区，从年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心精品商业街在年开始出现。

南京优质商业整体空置率很低。

未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴的优质商业区域。

虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间。

南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价直处于较低的有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。

中航城以开启城市未来的高度，打造中国首席城市综合体品牌。

通过中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。

中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济建设带来个崭新的局面。

结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设，为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。

研究工作依据房地产开发项目经济评价方盖。

项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定资产公司前期开办费用前期工程费的支付，垫支的流动资金等。

银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。

预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。

合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。

从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。

二项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目的规划设计要点见下表。

项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。

项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。

投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。

项目总投资估算表资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。

公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。

销售型物业发展定位基于项目的自然地理条件交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。

结合现状部分商业及办公现状，商务楼以满足中小企业办公需求为主。

三项目开发建设进度安排项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。

本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。

酒店和写字楼项目入市进步提升项目的整体形象。

从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。

四投资估算与资金筹措本项目开发建设的投资总额含资本化利息为，万元，建筑面积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖五项目的财务评价财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，﹥，则未来的现金流足以抵偿原始投资说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。

六项目风险分析及防范措施建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调监督和管理商业地产发展。

项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措施，有效地控制项目风险。

项目总论项目背景项目名称南京中山东路号城市综合体暂定名项目开发公司背景简介中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司