（终稿）南京钟山国际赛马场运动员公寓会所新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。

发达便捷的交通系统。

地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。

南有路公交线路直达新街口，西有路直通火车站，交通十分便捷。

地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学中国邮政农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。

此外天泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。

帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设地使用权证编号宁栖国用第号第号第号第号宁栖国用第号国家有关的建筑设计规范与准则目录第章总论项目概况与背景项目建设的必要性可行性研究报告编制的依据可行性研究报告主要结论及建议第二章市场调查与分析南京市投资环境现状南京房地产市场发展现状南京房地产业发展对策南京市别墅租赁市场分析第三章建设规模和建设内容建设规模建设内容第四章环境保护及节能环境保护节能第五章项目实施进度第六章财务效益测算项目投资估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目租赁收入预测该方案的财务评价第七章风险分析敏感性分析盈亏平衡分析防范风险对策第八章结论与建议附表与附图第章总论项目概况与背景建设单位概况南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由南京赛马置业有限公司投资开发的。

南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司，是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。

公司股东为南京红龙集团民企和南京国有资产投米，运动员会所平方米。

项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。

项目的基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是紫气东来的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。

地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。

本地块距市中心新街口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。

沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达万人，距离本项目仅米。

仙林大学城角紫金山毛竹地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。

地块西邻国家级风景区钟山风景区，景色秀丽。

在该地块周围有栖霞建设集团开发建设的住宅小区太阳城天悦花园天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园紫金山庄等，以管理控股集团有限公司以下简称国资集团。

公司注册资本万元。

年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。

对座落在马群的马术场地块，拍价亿人民币。

由南京国资集团中标。

嗣后，吸收南京红龙集团为大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。

赛马公司先后又投资亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。

运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。

建设项目概况项目的地址概况马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。

地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

该项目地块靠近游等多路公交车站点地铁二号线也经过此处。

此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了车道的凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。

运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方工并投入使用。

马术场距地铁站出口较近，地块东面即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。

地铁二号线经本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置业，这样的优势势必会在房价中体现。

因此，南京地铁二号线的开通，将会给地铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。

居民可支配收入的增加年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机，促进了南京的经济和体育事业的发展。

运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项目的完整性。

投资消费环境的需求。

中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。

尤其是些成功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班等，这些人都为马术场带来生机和活力。

运动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号宁规城东建筑号宁规城东建筑号国有土居民人均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。

原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的项休闲运动。

项目建设的必要性南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。

从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之。

此外喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。

发达便捷的交通系统。

地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。

南有路公交线路直达新街口，西有路直通火车站，交通十分便捷。

地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学中国邮政农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。

此外天泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。

帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收年租金的方式获得出租收益。

同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。

项目建设背景该项目的建设背景赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重的紫气东来的怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风潮。

马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

未来这里将成为基础设施完善人气兴旺的城市新商业娱乐休闲区要组成部分。

马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的本案案沪宁高速交通配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有定位的作用。

南京马术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中高收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市东大门的面貌，促进南京的和谐发展。

地铁号线的动工根据南京市现