（终稿）南京马群马术场新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

未来这里将成为基础设施完善人气兴旺的城市新商业娱乐休闲区。

马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。

马群镇距中山门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接国道省道的重要枢纽。

依托独特的地理位置，根据南京市城中有山山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功能区。

向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的发展环境。

仙西新城区的辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中的城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。

马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展以及对马群地区的，较年初净增亿元，增长，增幅与上年同期持平。

月末，全市全辖金融机构投放各项本外币贷款余额达亿元，较年初净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百分点，其中中长期贷款余额达亿元，净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百分点短期贷款余额达亿元，净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百分点。

南京固定资产投资情况南京市统计局所提供显示年季度南京市万元以上城镇固定资产投资亿元，增长。

投资构成看设备工器具购置增速明显。

季度，在城镇固定资产投资中建筑工程亿元，安装工程亿元，设备工器具购置亿元，其它费用亿元，增幅分别为和。

目录第章总论项目概况与背景项目建设的必要性可行性研究报告编制的依据可行性研究报告主要结论及建议第二章市场调查与分析南京市投资环境现状南京房地产市场发展现状南京房地产业发展对策南京市别墅租赁市场分析第三章建设规模和建设内容建设规模建设内容第四章环境保护及节能环境保护节能第五章项目实施进度第六章财务效益测算项目投资估算项目租赁收入预测该方案的财务评价第七章风险分析敏感性分析盈亏平衡分析防范风险对策第八章结论与建议附表与附图核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目概况与背景建设单位概况南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由南京赛马置业有限公司投资开发的。

南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司，是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。

公司股东为南京红龙集团民企和南京国有资产投资管理控股集团宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达万人，距离本项目仅米。

仙林大学城角紫金山毛竹地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。

地块西邻国家级风景区钟山风景区，景色秀丽。

在该地块周围有栖霞建设集团开发建设的住宅小区太阳城天悦花园天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特钟山高尔夫酒店南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的钟山国际高尔夫球场。

钟山国际高尔夫外景图项目优势分析开阔的场地，优美的环境。

该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。

发达便捷的交通系统。

地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。

南有路公交线路直达新街口，西有路直通火车站，交通十分便捷。

地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学中国邮政农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。

此外天泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。

帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收年租金的方式获得出租收益。

同时相应营销策略，采用租赁马术限公司以下简称国资集团。

公司注册资本万元。

年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。

对座落在马群的马术场地块，拍价亿人民币。

由南京国资集团中标。

嗣后，吸收南京红龙集团为大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。

赛马公司先后又投资亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。

运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。

建设项目概况项目的地址概况马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。

地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

该项目地块靠近游等多路公交车站点地铁二号线也经过此处。

此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了车道的凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。

运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方米，运动员会所平方米。

项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。

项目的基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是紫气东来的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。

地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。

本地块距市中心新街口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。

资消费环境的需求。

中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。

尤其是些成功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班等，这些人都为马术场带来生机和活力。

运动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号宁规城东建筑号宁规城东建筑号国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号第号第号宁栖国用第号国家有关的建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图项目总平面图建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议主要结论房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京市委市政府的高度重视。

马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目，这是项目成功的关键。

作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶层对休闲娱乐的要求，又况财政收入同口径增长。

月，全市累计实现财政收入亿元，同口径增长，增幅回落至近年来同期最低水平。

其中般预算收入上划中央收入基金预算收入分别完成亿元亿元及亿元，增幅分别为及，比重分别为。

月，全市累计完成财政支出亿元，同比增长，其中累计完成地方般预算支出亿元，增长。

月，全市般预算收入与省内个市对比情况不容乐观，增幅与位居首位的盐城市相比差距较大，与位居末位的镇江市相比仅高出个百分点，名列倒数第位，与全省平均增幅水平相比相差个百分点绝对额仍位居省内个市第二位，比位居首位的苏州市亿元少亿元。

各项税费收入同比增长。

月，全市国税地税财政累计组织各项税费收入亿元，同比增长，这是近年来我市各项税费收入增长速度首次回落至位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。

其中三次产业税收累计完成亿元，仅增长，增幅回落至近年来最低水平。

究其原因，主要是受第二产业税收增幅出现下降因素影响，月全市第二产业税收完成亿元，同比下降，其中占第二产业税收比重的工业完成税收亿元，同比下降。

第三产业分别完成税收亿元及亿元，增幅分别为及。

月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成亿元，增长。

金融运行情况金融保持平稳运行。

月末，全市全辖金融机构吸纳各项本外币存款余额亿元，较年初净增亿元，增长，比上年同期提高个百分点。

其中企事业单位存款余额达亿元，较年初净增亿元，增长，与上年同期下降相比，出现了扭转局面居民储蓄存款继续保持了较快增长势头，月末其余额达亿元满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。

加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的可行的。

问题和建议加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。

重视项目的整体规划设计和经营管理。

第二章市场调查与分析南京市投资环境现状今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响，全市财政收入形势不容乐观金融机构信贷收支保持平稳运行。

税费收入增长情况各项税费