（终稿）南康书香花苑房地产开发新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

随着经济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住宅将成为其重要的置业和投资目标。

而在选择房地产投资时，居民更加看中周边的商业设施及其发展态势。

因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日显重要。

二日趋完善的交通网络和基础设施南康交境内有京九铁路国道国道赣粤高速公路，建设中的昆明厦门高速赣韶高速公路规划建设的赣州韶关铁路也已经过南康赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，年将建成通航。

不久的将来，南康将形成由两条铁路两条国道三条高速个机场组成的三纵四横空的立体大交通网络。

发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎实的基础，为当地居民外出工作旅游提供了十分方便快捷的交通条件。

另外，南康市的能源邮电等基础设施日臻完善。

电力供应网与华中大电网连接，境内又建有罗边章惠渠麻双等中小型发电站，装机容量万，有变电站座变电站座，供电能力达万。

通讯网络四通八达，光缆数字微波国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。

数字电视信号已覆盖城区和大部分乡村。

年，全市有程控电话万门移动用户万户。

基础设施的逐步完善将会极大的促进城市建设事业和房地产业的发展。

三政府的产业政策南康市工业发展较快，全市工业已形成服装些有实际购房需求的根来说不会是个障碍。

相反。

楼价的上涨势头反而会刺激他们的购买需求。

二南康市整体房地产市场开发及供求状况南康市住房供求状况根据南康市人民政府康发号文件规定城市规划区内，原则上不再审批私人建房。

据调查了解，该城区前几年年以前存在定的自建房现象，年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，年后自建房主要是政府拆迁安置自建，年以来该城市规划区内累计自建房约户，面积约为万平方米，自建房现象基本得到了控制。

从该市近年来房地产供求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中年呈快速发展的态势。

从商品房销售面积与竣工面积外，年年两者基本致，表明年目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章项目内容及成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„第四章项目的市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五章项目的分析„„„„„„„„„„„„„„„„第六章项目的利润估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„第七章项目实施的经济效益分析„„„„„„„„„„„„„第八章项目实施的敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„第九章项目实施后的社会环境效益分析„„„„„„„„„第十章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章附表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章总论南康市位于江西省南部，因地接岭南，人安物阜而得名。

国土总面积平方公里，辖个乡镇，个街道办事处，总人口近万人。

城区面积达平方公里，城市人口万。

公元年晋太康元年置经济起步早发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。

著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为无中生有，有中生特，特在其人，人联四方。

年，全市实现生产总值亿元，实现财政总收入亿元，社会消费品零售总额亿元，是赣州市经济最发达的个县级市。

南康交通区位优势明显，距广州市公里，距深圳市公里，距厦门市公里，距南昌市公里，距赣州市中心城区公里。

项目所在地为南康市政府所在地，是座历史文化名城，集中了许多文化景点，如南山森林公园生佛寺东山公园文峰塔莲花山古楼隘四眼桥景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康古城墙陈赞贤烈士墓等。

南康市当前经济发展状况年年南康市经济发展各项批标统计表经济指标年年年地区生产总值亿元社会商品零售总额亿元财政总收入亿元地方财政收入亿元城乡居民储蓄存款亿元城镇居民人均可支配收入元城乡居民人均储蓄余款元农民纯收入元年，南康市地区生产总值亿元。

年全市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，农民人均收入元，年末全市金融机构存款余额亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为元。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷款余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，比上年增加元，农民人县，年月经国务院批准撤县设市。

年以来，南康大力实施对接长珠闽，融入主城区发展战略，把南康作为赣州主城区个特色功能区来规划建设，致力打造赣州小时都市经济圈的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。

运用经营城市理念，高起点高标准大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城省级园林城市和省级文明城市。

面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于年用余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段宗土地使用权，独立从事房地产开发。

该开发项目名为书香花苑，本报告是对该项目开发进行研究的结果。

书香花苑商住小区项目用地平方米约亩，座落于南康市迎宾大道西侧，南临米规划路，东为米规划路，北与商住安置点相隔米规划路，西面与商住安置点相隔米规划路。

规划用地较为方整，东西向长米，南北向长米。

项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场商铺幼儿园会所地下停车场等配套公建预计总投资万元。

书香花苑建成后，小区将成环境优美布局合理配套完善，集居住休闲商务娱乐于体的自然幽静舒适的综合性现代新型生态居住社区。

第二章项目建设条件南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。

自古以来，南康就是沟通中原和南粤的要衢，商贾去集，名人辈出。

明代大隐居士田辟清代方志学家谢启昆工人运动先驱陈赞贤抗日名将赖传湘，以及首次将资本论译成中文版的著名经济学家郭大力皆为南康人。

改革开放以后，南康市委市政府积极实施个私兴康发展战略，民营体的重要地段。

项目主要经济技术指标汇总表项目单位指标规划总用地面积平方米建筑总占地面积平方米规划总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米商铺建筑面积平方米会所幼儿园建筑面积平方米农贸市场平方米住宅平方米地下建筑面积地下车库平方米个车位建筑容积率建筑密度绿地率总户数户主力户型四室二厅三室二厅投资成本估算表项目金额万元备注土地费用本项折合楼面价元其中土地出让金，元合同契税及办证费契税及办证费用按出让金计算二房地产开发成本本项折合楼面价元前期工程费本项折合楼面价元其中规划勘测设计费建筑面积含地下建筑，元可行性研究费三通平费按元计算包括施工用水电接入，场地平整规划报建费按照有关规定估算元，房屋开发费本项折合楼面价元建筑安装工程费含无偿提供给政府的农贸市场建筑面积，土建及安装工程按元计算根据施工意向合同估算室外配套费包括道路下水道绿化路灯等按元估算其他费用质检监理费用及不可预见费，按建安费的计算根据当地房地产开发行业实际情况估算三房地产开发费用本项折合楼面价元其中管理费用按二项之和的计算根据当地房地产开发行业实际情况估算财务费用借款万元，每季末付息，年利率，贷款后第年末还款，第年末还款，第年末还余款销售费用按销售收入万元的计算根据当地房地产开发行业实际情况估算合计折合楼面价元由上表可知，本项目总投资为万元。

第四章项目的市场分析宏观环境分析房地产行业宏观发展趋政策基础上考虑的另方面国家明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，号召加强经济适用住房的建设，这些政策的实施都将使南康市的房地产市场走向更加理性的面，开发建设也更加符合市场的需求。

政府对土地和金融的调控，对南康市的房地产将会产生定的影响。

禁止农用地转非农用地，暂停建设用地审批，提高项目贷款准备金率和房地产开发项目资本金比例，将使房地产开发用地供应紧张，开发资金贷款收紧将会减少房地产开发投资和房地产新开项目数量，从而影响市场的有效供给，促使房价进步上涨，这对书香花苑住宅小区的市场前景来说无疑是占据了个有利的市场位置。

加息对南康市楼市的影响从年月日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，年期存款基准利率由现行的提高到，上调个百分点年期贷款基准利率由现行的提高到，上调个百分点其他各档次存贷款基准利率相应调整。

直接触动了房地产最敏感的神经资金链。

此举将有利于抑制些与其投资回报率低的项目和缺乏实际需求的房地产开发项目，同时也有利于预期投资回报率较高的些项目配置到更多的资金。

总之，加息后贷款利率的提高会导致房地产企业财务成本增加，增加购房户按揭贷款利息的支出，理论上会挤掉部分投资性购房者，减少投机性购房数量，对房地产业有定的影响。

但经市场实际论证，这对南康市的房地产业影响不大，其，该市的购房户为自住型，其二，加息后，个人住房公积金贷款利率年含以下从提高到，上升了，年以上由提高到，上升了商业银行个人住房贷款年含以下的利率从提高到，上升了，年以上保持，所以说对于那势预测经济在定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。

房地产业属于经济范畴，必然存在其自身运行规律。

从年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅速崛起，但在年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。

年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动内需，房地产市场开始回升，年国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显转机。

年国家开始调控房地产市场，热别是年月份的七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见的调控措施，使市民持币观望气氛更加浓厚。

因此，就全国房地产业而言，房地产周期应该为年周期，年至年是个周期，年至年又是个周期。

从赣州房地产开发投资情况来看，也能