（终稿）南昌住宅小区新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

居住小区位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的条黄金大道迎宾北大道旁周围三面临生活区住宅及附属用房等，面临街周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不样的都市生活。

该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售空。

项目的商铺部分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。

南昌发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，居住小区是公司很重视的个开发项目。

该项目由公司中高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的顺利开发。

有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢量增加必然会对普通住房市场产生定的挤出效应。

当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。

即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。

受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，总论项目背景项目概要项目名称居住小区项目开发商南昌发展有限公司设计单位江西省建筑设计有限公司项目建设地点南昌市开发商概况南昌发展有限公司原名南昌机械有限公司于年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有土地亩厂房办公楼仓库食堂等配套用房水电路绿化下水道等配套设施投资生产所需固定设备及技术投资职工近人，平均年生产万元，累计创税万元。

为了配合南昌人民政府将迎宾大道打造成商贸条街的整体改造工程拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地亩，投资万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值亿元人民币，并且每年将以以上速度递增，年创税余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了系列优惠政策。

如将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁其中计容积率总建筑面积其中住宅建筑面积其中平米以下户型平米以上户型商业建筑面积不计容积率总建筑面积其中地下车库建筑面积架空层建筑面积容积率建筑占地面积建筑密度绿地率住宅总户数户其中平米以下户型户平米以上户型户机动车停车位个其中地下停车位个地面停车位个三研究结论近年来，南昌市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。

南昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全市已形成个公路四通八达航空水路黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。

年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄九里象湖城等大批精品楼盘。

新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。

社会消费品零售总额亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

中介保险物管信息等服务业成为新亮点。

年，地区生产总值比上年增长，十五期间年均递增，全市财政总收入比上年增长，年均递增，全社会固定资产投资比上年增长。

市域经济综合实力排名全省第，基本竞争力迈入全国级行列。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市位。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生率死亡率自然增长率人口呈上升趋势。

在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目新建厂房而造成的经济损失。

可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数第三版江西省南昌市城市总体规划南昌市统计年鉴开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料开发商提供的其它相关资料二项目概况项目用地本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。

该用地南北约米，东西约米，面积平方米，地势西高东低，基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。

建设规模本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中计算容积率面积平方米不计容积率总建筑面积平方米建筑占地面积平方米。

该项目为集住宅商业停车等功能为体的大型民用建筑，本工程包括栋层住宅楼楼栋层住宅楼楼，临街层商业用房及个层的地下车库。

小区规划居住总户数户，按户均人计，约人，机动车停车位为个。

主要建筑条件场地位于江西省南昌市南昌市，西邻迎宾大道，交通极其方便。

南昌市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有土地出让证。

项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为万元，其中土地费用万元，前期工程费用万元，基础设施建设费万元，建筑安装工程费万元，开发间接费万元，管理费用万元，利息万元，销售费用万元，开发期税费万元，其他费用万元，不可预见费万元。

估算项目总投资为万元。

本项目的投资来源包括自有资金万元销售收入再投入万元向银行贷款万元。

综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积总建筑面积住房分别同比上涨和。

从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房分别下降和，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。

月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。

④加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。

月，别墅高档公寓投资额为亿元，在商品住宅投资中的比重为，下降个百分点经济适用房投资额为亿元，同比增加。

年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。

年房地产市场运行趋势商品房屋第三次婴儿潮出生的大量后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。

当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。

在系列扩大内需保增长的政策作用下，预计年季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计年下半年房价将会止跌企稳。

区域房地产市场分析南昌市的房地产市场分析自年底国际金融爆发后，国家进行了系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自年月后相继开始下降但是，年月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税营业税印花税土地增值税城市房地产税等税费，其中平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到，其五年以内住房转让的营业税予以减免，均在定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。

国务院号文中指出，年到年，南昌市平均每年新增万套经济适用住房。

年经济适用房竣工套数约为万套，如果新增万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到左右，而近三年来该比例直在左右经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的提高到近。

南昌市经济适用房建设总量的大空置面积会有较大幅度增加年和年商品房屋新开工面积都保持了将近的较大增幅，按照建设周期推算，年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。

由于年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近，决定了年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。

房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长年季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。

同时，受存货增加的影响，年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。

此外，受宏观经济下行