（终稿）南长涂产权酒店新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

发展图中国产权酒店年度新增数量统计数据来源友择咨询中国产权酒店的发展可以分为四个阶段第个阶段即年年，这个阶段可以称之为探索阶段。

这个阶段在前文即产生部分已经做了分析，这里不在赘述。

第二个阶段即年，这个阶段可以称之为破冰阶段。

年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州北京上海，并获得了比较理想的销售业绩。

产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。

可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。

第三个阶段即年年，这个阶段可以称之为井喷阶段。

这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东北京海南上海浙江等地。

主要是处置在上轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。

由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权年支付大笔住宿费用。

以低价购买酒店客房，用于二次销售。

目标客户群散客所在区域生活在中国大中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。

年龄般在岁至岁之间。

职业机关公务员事业单位人员国营大型企业外企及其高收入的职员技术人员经贸企业代表私人企业经营者自由职业者等。

收入情况属于中高收入阶层，手中有闲钱。

产权酒店目标客户分析产权酒店在中国的发展现状产权酒店概述定义产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统委托给家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。

下面就产权酒店定义中的些具体内容进行解析开发商与小业主买卖的标的定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。

开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。

小业主与酒店管理公司约定的收益模式般包括两个方面内容投资回报的约定目前般采用的有两种形式，第种是经营分红，第二种是固定投资回报免费住宿天数的约定不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿代的法国阿尔卑斯山。

它和产权酒店相比，有三个主要区别出让的是酒店客房的使用权，而非产权。

使用权的年限不低于年个酒店客房的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于天般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任酒店享受其住宿权益。

分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的种特殊经营模式。

但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。

而且产权酒店开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店而分时度假则是作为种新旅游度假方式进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。

产权酒店的产生与发展产生与发展产生中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的假日住宅，如海口市的兰梦家园三亚东方花园酒店万华大厦等。

从此产权酒店四个字开始进入了中国人的视野。

然而这种创新概念，在数不同，目前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的产权酒店不提供免费住宿。

商业模式酒店与旅游房地产的关系核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，产权酒店在中国的发展现状酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社旅游交通起，被称为旅游业的三大要素三大支柱，是旅游服务体系中的重要环节。

酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。

产权酒店的商业模式图产权酒店的商业模式开发商开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。

之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积如餐厅会议室大堂吧等委托给酒店管理公司统经营，获取约定的投资收益及其他权益。

小业主小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。

酒店管理公司酒店管理公司接受酒店产权人包括开发商和小业主的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。

相关领域的概念说明分时度假又称时权酒店，起源于世纪年，在第四阶段六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的。

我们认为产权酒店在中国经过几年的发展，正在步入良性发展轨道。

不同星级档次的比例经济型含二星准三星准四星准五星图中国产权酒店星级分布现状资料来源友择咨询中国产权酒店五星级含准五星级占，四星级含准四星级占，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。

分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。

从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。

投资回报方式固定回报分红保底分红图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。

所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。

产权酒店目标客户分析购买动机散客的购买动机投资理财者主要是经济发达的城市，人们手中有余钱且能够很快接受新鲜事物，有投资理财意识，希望通过投资不动产依托旅游产业的发展将自己的财产增值，并有稳定满意的投资回报。

二次置业者在北京上海等线城市购买产权酒店的客户大多数是车房兼备的富裕家庭，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留方之地，也方便自己度假使用。

相当部分年轻客户是为父母买房有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯，因此，有定经济基础的客户将产权酒店定做为老人的养老之地。

还有相当部分属于冲动型买家。

集团的购买动机些公司出于招待会议员工度假考虑，劳永逸，避免每友择咨询由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。

其中采用固定回报率的占绝大多数。

我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。

产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。

产权酒店的管理国际知名国内知名不知名图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多见图。

另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道，使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了，给产权酒店带来了较大的负面影响。

广东上海北京浙江海南陕西四川云南广西江苏图年产权酒店数量统计资料来源友择咨询第四个阶段即年到现在，这个阶段可以称之为理性发展阶段自年，为了产权酒店行业的良性发展，行业开始自发组织年度的产权酒店合作发展论坛总结经验教训，研讨解决重点难点问题，表彰行业先进。

产权酒店投资商，开发商，酒店管理公司包括产权酒店购买者逐渐的走向成熟。

特征包括项目前期聘请专业的咨询公司介入，定价及投资回报率的趋于合理，售后和经营阶段重视和小业主的沟通，交换概念的引入和发展等等。

这个阶段的项目也不再是以盘活存量的资产，更多的是基于新建酒店建设融资的考虑，项目开始逐步发展到二三线城市。

如图，年新增产权酒店数前三名为广东上海北京，这三地聚集了较多的存量房产而年新增产权酒店数前三名为浙江海南江苏，这些区域大部分是由于经济旅游发展而产生的酒店需求作为主要驱动力的。

浙江海南江苏广东湖南山东上海北京湖北广西图年新增产权酒店数量统计资料来源友择咨询经过多年的发展，中国产权酒店的数量已经超过家，分时度假酒店却还不超过家，与国外将分时度假为主流产品的情形恰恰相反，我们认为这与国外拥有较成熟的法律及信用环境有关。

中国目前还没关于这个行业的政策法规，而信用环境又相对较差，所以中国人更愿意选择有国家颁发的产权证书作为保障的产权酒店投资。

现状分析成功与失败的比例成功有纠纷失败筹