（终稿）南阳市民用煤炭公司经济适用住房新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

主要经济技术指标总工程项目主要经济技术指标为项目名称单位指标备注规划用地面积总建筑面积地上其中住宅面积公建面积地下建筑密度绿化率容积率第二章项目背景及建设必要性项目背景南阳位于河南省西南部，地处中原腹地，是豫西南政治经济文化中心，是联系东西部地区经济的桥头堡，处在郑州西安武汉三大都市之间的中心地区，有着丰富的资源广阔的发展空间和独特的区位优势，省委省政府已将南阳定位于中国中部地区交通枢纽，河南省新的经济隆起带，区域性的中心城市，随着宁西铁路和许南襄高速公路高速公路的建成通车，南阳的跳板和桥梁作用将更加突出，区位条件更加优越，与外界的联系更加便捷，辐射能力和辐射范围将进步扩大。

近年来，南阳城市建设的不断发展，南阳市城区规模不断扩大，人口也不断增加，城市化水平不断提高，城市基础设施不断完善加强。

随着城市发展，房价走高，市民住房消费开始分层化，南阳市民用煤炭公司职工买不起国家产业政策，具有较为广阔的开发前景和市场空间的。

依据南阳市人民政府办公会议纪要宛政纪文件精神和南阳市规划局第五次业务办公会议纪要宛规业纪号要求，该经济适用房项目已经得到市政府和规划房管部门的认可，已落实项目建设所需的土地和建设资金。

因此，该项目的建设是可行的必要的。

第三章市场分析政策分析国家有关部委提出推动住房消费的改革措施，是要加大经济第章总论项目概况项目名称南阳市民用煤炭公司经济适用住房建设项目项目申报单位及法人南阳市民用煤炭公司苏强武项目承办单位及法人南阳市金鸿基房地产开发有限公司袁爱民项目选址南阳市民用煤炭公司北关煤场原址可行性研究报告编制单位编制单位南阳市工程咨询中心资质证书号工咨乙研究工作的依据和范围研究工作依据可行性研究报告编制委托书民用建筑设计通则住宅建筑设计规范核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建筑设计防火规范豫发改城市号文件及住房建设规划意见等国家相关的规范规定南阳市城区规划文件项目承办单位提供的相关资料等。

研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的深度规定，本报告对项目概况及必要性内容与规模设计方案清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。

项目实施计划本项目为南阳市民用煤炭公司经济适用房建设，项目工程建设栋住宅楼及其配套附属设施。

开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层，严密组织，科学管理，尽早完成该项目的建设。

根据该项目实际情况，计划分期分批完成，历时工期个月，自年月开始实施，年月底小区全部交付使用。

工程施工过程中，分期分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。

建设规模与内容项目总占地亩，项目总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米配套附属设施平方米地下室面积平方米。

项目建设规模，项目建设内容包括住宅楼两栋，总建筑面积，配套服务用房包括门卫物业等。

建设与小区配套的生态停车场绿地及社区活动广场绿化，硬化。

投资估算与资金筹措本项目总投资万元资金来源全部由项目实施单位自筹解决。

效益评价该项目企业利润为万元。

利润率为，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过的要求。

累计净现金流量为万元，表明财务状况基本良好。

项目面临主要风险因素时，具有定的抗风险能力。

结论与建议该项目建设完工后，住宅建筑面积达平方米，可为南阳市民用煤炭公司困难职工提供质优价廉的经济适用住房近套，按每户人计算，可环保节能项目组织与实施进度计划项目招标方案投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。

方案与结论项目建设的必要性南阳市民用煤炭公司位于南阳市建设路中段紫竹林街，成立于上个世纪年代，属高能耗低效益高污染低产业高亏损低就业行业。

已于年破产，多户职工至今没有住房。

为了尽快解决这部分职工住房困难问题，维护社会大局稳定，建设南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目经济适用住房项目已迫在眉捷。

就南阳市房地产业来说，建设经济适用住房可以有效调控商品房价格，抑制商品房市场的畸形发展，可有效解决中低收入人群的住房问题，减少民怨，深得民心，可有效消除社会上的不安定因素，有利于和谐社会的建设，对于加快南阳市的城市建设，提高城市品位，维护安定团结都有着深远积极的影响。

环保节能项目建设期间的污水产生量较小，部分自然消耗，部分流入城市排水管网。

本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是污水生活垃圾。

根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，集中收集处理达标后，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及被市建委授予优秀房地产开发企业称号。

项目建设的必要性坚持经济适用住房政策，能够解决南阳市民用煤炭公司困难职工的住房问题，有效改善他们的居住环境和居住条件。

随着城市经济的迅猛发展，旧城改造的全面展开，伴随着大量的人员需要解决住房问题，各房地产企业也相继开发了大量的商品住房，但大多属于高品质大户型住宅，不菲的价格使得中低收入家庭不能入住，特别是该项目的居住人群大多系南阳市民用煤炭公司住房拆除后职工。

如果把这部分人的住房问题推向市场，去购买市场上的商品房，对于他们来说要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买套商品房，经济上难以承受，而由南阳市金鸿基房地产开发有限公司开发筹建的南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目是惠民工程，建设用地在公司原有土地上建设，享受政府优惠政策，利润严格按照国家的标准，项目是具有社会福利性质的民用住房。

该项目的实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事的具体表现，可以尽快解决困难职工的住房问题，有效改善职工的居住条件，给广大职工提供优美和谐的居住环境。

建设经济适用住房有利于社会的稳定住房问题是个社会问题，关系到社会稳定和政治安定。

经济行之有效用住房的建设，体现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性，密切知等等，采取适当的干预方式来影响市场，稳定住房价格，促进国民经济平稳快速发展。

而现阶段控制房价的主要方式之，就是通过政府提供经济适用住房，在价格上低于商品房质量上优于商品房，以此来有效的调节市场，维护广大中低收入家庭的利益，确保房地产市场走持续健康稳定发展之路，共同构建和谐社会。

经济适用住房项目建设可以推进城镇化进程，提升城市品味，带动其他相关行业发展。

房地产业发展，可以为国民经济许多部门和行业的发展提供前提和场所。

房屋产品消费，特别是住房消费属于综合性消费，会波及和带动生活消费的方方面面。

因而，发展房地产业，贯彻国家拉动经济发展的会议精神，有效提高居民住房消费水平，为人们生活的提高，创造了良好的条件。

房地产企业是城市美化的操作者，好的企业经营文化，会直接反映到建筑物上，经典的造型设计漂亮的小区绿化组合，无疑能提高周边的环境和品位。

其次，从经济结构上来看，地产业的健康发展，还拉动与建筑业地产业中介服务行业等相关的其他产业上，如房产中介，室内装修第三产业等行业，无形中拉动了整个经济发展。

建设经济适用住房，是有效解决当前房价居高不下，商品房大量闲臵，与大部分中低收入家庭，特别是困难企业的住房困难户，无房可住的矛盾，是符合了党和政府与人民群众的联系，也是全国人民共同实现小康生活水平的项重要举措，直接关系到经济的发展和社会的安定。

住房政策属于社会政策的范畴，不同于作为经济问题的房地产政策。

古人说，有恒产者有恒心。

有条件地支持居民拥有住房，有利于帮助低收入家庭获得基本的财产积累共享改革发展的成果，有利于优化社会结构和促进社会和谐安定。

有序开发建设经济适用房项目，可有效调控市场上的商品房的价格，使房地产市场持续健康发展。

房地产业是国民经济的支柱产业，住房问题关系到千家万户。

在取消了福利分房制度之后，住房价格更是个敏感问题。

由于经济的快速发展，城市化进程加快，土地资源不可再生，促使市场供需矛盾尖锐，导致商品房价格路攀升，而开发商要追求利润的最大化，使整个房地产市场的价格攀升越演越烈，房屋价格在定时期内不会有所下降。

如果单单靠市场行为来调解这社会问题，在短期内市场就会失灵。

房地产业对国民经济发展的作用毋庸臵疑，国家的宏观调控是为了国民经济的稳定健康有序的发展，从而拉动其他行业发展。

因此，政府要解决社会矛盾，就要全面贯彻落实国家的宏观调控政策，根据国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的价竞地价，向困难户供应经适房中低价房，不仅成就了城市居者有其屋，而且也是稳定房市完善住房结构的重要举措。

为解决南阳市民用煤炭公司困难职工的住房问题，经过对市场的充分调查研究，综合分析各方面的因素，南阳市金鸿基房地产开发有限公司利用国家的各项优惠政策，在原址组织实施经济适用房建设工程，以广大困难职工为服务对象，缓解困难家庭的住房难题，有利于调控南阳市目前商品房市场的畸形发展，解决社会矛盾。

项目申报单位简介南阳市民用煤炭公司位于南阳市建设路中段紫竹林街，成立于上个世纪年代，属高能耗低效益高污染低产业高亏损低就业行业。

已于年破产，多户职工至今没有住房。

为了尽快解决这部分职工住房困难问题，维护社会大局稳定，建设南阳市民用煤炭公司经济适用房建设项目经济适用住房项目已迫在眉捷。

承办单位简介南阳市金鸿基房地产开发有限公司位于南阳市工农北路号，成立于年月日。

企业性质为有限责任公司，注册资本万元。

公司资质证书为三级。

公司现有职工人数人，有职称的专业技术管理人员人，其中具有高级职称的人，中级职称人，初级职称人。

公司下设四部室即工程部财务部营销部物资部及公司办公室。

公司自成立以来，直遵循以质量求生存以产品求发展的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。

在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位