（终稿）肥城市静苑小区开发新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

目前，高新区已初步形成了以高新技术产业为主，兼有高品质生活小区商业区休闲区的发展格局，实现了与肥城矿业集团的有机融合。

由于该地区经济发展迅速，驻地企事业单位迅速增加，在加上原居民搬迁，致使该地区住房市场供需矛盾日益突出，根据有关政策的要求，结合肥城市高新技术产业开发区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市高新区及肥城矿业集团企事业单位职工对住宅的需求和解决搬迁居民住房困难的问题，以缓解高新区企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保高新区肥城矿区的稳定快速发展。

使之成为全市新的经济增长点。

公司编制了静苑小区详细规划。

上述规划已报肥城市市委市政府批准。

第二节项目建设的必要性符合国家政策要求近期，国务院办公厅转经济发展水平注重环保节能且能够体现地方特色环境优美综合效益较高的世纪的新型社区坚持符合国家山东省及有关规范规定及标准为原则坚持以人为本的原则，从小区居民的需求出发，为人们提供生活舒适，出行方便环境优美的居住环境。

做到小区功能布局合理。

坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术第章总论第节项目名称及承办单位项目名称肥城市静苑小区开发项目二建设地点拟建设的静苑小区位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧金源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼相邻，交通方便，各项配套设施齐全。

三项目承办单位肥城市宏大房地产开发有限公司四可研报告编制单位泰安田园建设项目管理有限公司第二节可行性研究的依据和范围可行性研究的依据肥城市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书国家和山东省现行有关政策法规规划国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见国家现行有关技术规范规定标准肥城市城市总体规划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，当地有关部门或单位出具的证明筑面积万平方米，项目总占地公顷。

项目固定资产投资万元，其中工程费用万元，其它费用万元，预备费万元。

项目建成后，可实现销售收入万元，销售利润万元，税前投资利润率资本金净利润率。

随着肥城市高新区及矿业集团地区发展速度加快，该地区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设套住宅，对解决驻地企事业单位住房不足和缓解搬迁居民住房紧张的状况，特别是解决中低收人家庭的住房困难，具有十分重要的作用。

另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于高新区，项目的建设对于保证肥城市高新区规划的实施，完善城市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。

因此，本项目建设是必要的。

二建议根据本报告对项目的不确定分析敏感性分析，不难看出总投资和销售收入对项目开发建设的影响较大。

因此，本研究报告建议，在项目的实施过程中，应加强对项目的管理，特别是对价格和总投资两个敏感因素，应重点进行有效的市场营销工作和成本控制，这将是提高项目经济效益的关键所在。

主要技术经济指标序号指标名称单位数量建设规模建筑面积其中住宅住宅套数套居住人口人总占肥城市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料肥城市高新技术产业开发区详细规划。

二可行性研究的范围项目提出背景及建设的必要性分析项目建设地点和建设条件项目市场分析和建设规模项目设计方案环保及节能物业管理开发建设进度计划投资估算与资金筹措财务分析及不确定性分析结论与建议第三节项目法人简介本项目法人肥城市宏大房地产开发有限公司，法人代表刘宗军。

公司成立于年月，年改制为股份制企业，注册资金万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营物业管理等。

公司拥有固定资产万元，自有流动资金余万元，拥有各类优秀专业技术人员人，其中高级职称人，中级职称人，初级人。

近年来，公司乘肥城市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。

现拟开发建设的静苑住宅小区，总投资万元，住宅建筑面积万平方米。

小区布局合理设施齐全生活舒适交通方便技术先进环境优美，项目建设完成后，将为肥城矿区搬迁居民高新区内部分企业职工提供余套经济适用商品房，这将对于高新区及矿区快速发展具有积极的推动作用。

第四节研究结论结论本项目总建金源街西侧，规划面积公顷，交通方便，环境优美。

第三节配套条件自然条件根据气象部门的提供的资料，肥城市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下气温年平均气温极端最高气温极端最低气温降水年平均降水量最大降水量最小降水量风况夏季主导风向冬季主导风向平均风速冻土最大冻土深度地震裂度度二地质条件本项目拟建地址已经山东天华规划建筑设计有限公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下地形地貌拟建场地为农田，地形基本平坦，场地所处地貌类型为冲积平原，场区内所揭露岩土为第四世纪土层。

区域地质构造拟建小区位于肥城断陷盆地中部南侧南距桃园断层约公里，北距断层约公里，根据查阅地震地质资料地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象区域地质构造处于相对稳定时期。

地下水特征拟建场地地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深米，平均米，水位标高米，平均米。

第土层为含水层。

水位年变化幅度米。

其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。

该水体对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构管道。

供暖本项目采用城市集中供暖，规划中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可解决取暖问题。

交通项目建设地段位于肥城市高新区，交通便利，公路铁路四通八达，有利于项目施工后原材料的运输和居住人们的出行。

通讯采用地下通讯电缆，线源来自城市主干道的电讯电缆，综合考虑有线电视宽带光缆等弱电类线路，可提供国际国内直拨电话电传传真上网无线寻呼移动通讯特快传递等现代化通讯服务。

公共设施和服务设施小区内拟大面积规划绿地及商业服务社区中心及物业管理中心，可满足于居民的生活文化及休闲需要。

第五章设计方案第节设计依据本项目设计依据主要有中华人民共和国城市规划法。

民用建筑设计通则。

住宅建筑设计规范。

肥城市城市总体规划。

城市居住区规划设计规范。

年小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计导则。

城市用地分类与规划用地标准。

第二节设计方案规划设计的指导思想指导思想根据小区特点，结合现状，建设个布局合理设施齐全生活舒适交通方便技术先进规划设计应适宜当地的钢筋无腐蚀性。

地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为层，现分述如下耕土该层分布在整个场区，土层厚度米，棕褐色松散稍湿，不能利用，必须清除粉质粘土该层分布在整个场区，土层厚度米，褐黄色可塑湿，中等干强度，中等韧性，岩土性质较好，可做基础力层中砂分布基本均匀，土层厚度米，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层粗砂该层分布均匀，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层。

根据地质报告资料可见该小区建筑物基础形式可采用钢筋混凝土条形，基础埋深以米为宜。

三配套条件供水本区属于肥城市自来水公司服务范围，小区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及小区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足小区项目建设用水及今后小区居民用水的需要。

供电本项目所在区域电力充足，具有较好的供电条件，完全能满足小区建设项目用电及今后小区居民用电的需要。

供气本小区采用天然石油气，小区内部管线采用中低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气符合国家政策要求近期，国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见，意见规定自今年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。

本项目积极响应本意见出台的规定，将建设目标定位在经济适用商品房上，以上套型建筑面积在平方米含以下，主要为解决当地企事业单位职工搬迁居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家政策要求。

二符合肥城市城市发展规划及肥城矿区的实际要求近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是高新技术产业开发区，已成为肥城城市新轮发展规划的发展重点。

在高新区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设，目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，已成为肥城市经济发展和城市建设的亮点。

肥城市宏大房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，结合肥城高新区矿区职工及搬迁居民对住房的实际要求，确定建设面向中低收入家庭的静苑小区，将大大缓解本地区中低收入特别是无房户的住房问题。

该项目的实施将对于肥城市高新区经济腾飞和人民群众生活水平提高发挥重要的推动作用。

第三章市场需求分析和建设规模第节市场需求分析肥城城市新轮发展规划要求将高新区及矿区作为发展的重点，不断拉大城市框架，增加城市整体功能。

目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，大量高新技术企业及相关事业单位已入驻，已成为肥城市经济发展和城市建设的亮点。

随着高新区大量企事业的入驻原居民搬迁以及矿区的不断发展，使该地区的住房供需矛盾日趋紧张，迫切需要建设生活小区，以缓解该地区的住房紧张问题。

并且肥城市区矿区原有部分居住小区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房蠡墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。

肥城市位于山东