（终稿）房地产开发新增项目商业大厦新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

三城市规划天津城市总体规划天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了轴两带三区的城市空间布局结构轴由武清新城中心城区滨海新区核心区构成的城市发展主轴。

两带由宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城构成的东部滨海发展带，以及由蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城构成的西部城镇发展带。

三区北部蓟县山地生态环境建设和保护区中部七里海大黄堡洼湿地生态环境建设和保护区以及南部团泊洼水库北大港水库湿地生态环境建设和保护区。

新规划的战略意义天津市整体规划的确定是天津城市发展历史上的个里程碑，对于天津今后的发展以及对于整个环渤海区域的整体提升具有重要意义第，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，有利促进产业分工与协作。

第二，将两带作为城市城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带，充分利用中心城区和滨海新区核心区之间盐碱荒地，发挥交通优势，积极推进城乡统筹发展，优化城镇空间布局在发展轴文明市区。

三南开区宏观经济发展指标发展状况年以前，南开区生产总值数据处于较低水平，年后出现较大幅度的增长，截至年底，区内生产总值已经达到亿元，同比增长。

从上图可以看出，市内六区中南开区生产总值数据排在河西区和和平区之后位列第三。

南开区的经济环境在天津市处于中等偏上的水平。

固定资产投资状况从数据表上看，南开区近年的固定资产投资情况较为波动，年逐年降低，年逐年升高，年达到最高值，为亿元，年再次下降，为亿元，但总体良好。

区内生产总值亿元区内生产总值和平区河东区河西区南开区河北区红桥区固定资产投资亿元第章项目发展背景天津市宏观经济发展概况本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设的指导思路，明确项目是否有足够的基建设施支撑，是否符合天津城市发展的要求，是否符合政府的规划思路。

城市概况历史沿革天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。

天津的形成始于隋朝大运河的开通。

明朝永乐二年年设天津卫。

同年月又设天津左卫并筑城。

世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。

地理位置天津介于北纬ˊ至ˊ，东经ˊ至ˊ之间，属于国际时区的东八区。

北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长公里东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽公里。

总面积平方公里，疆域周长公里，海岸线长公里津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。

铁路和公路辐射华北西北东北广大地区。

对内拥有万平方公里的辽阔腹地，对外与多个国家和地区的多个港口通航。

天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。

二城市定位年月日，国务院发布了关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出，推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。

年月日，国务院对天津市城市总体规划年年做出批复，进步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方向和战略重点。

这是天津历史上第次编制和修订城市总体规划。

天津新的城市性质和定位是天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣社会文明科教发达设施完善环境优美的国际港口城市北方经济中心和生态城市。

国际港口城市的定位，更加注重对内对外的开放辐射作用，把天津放在全球的大视野中，凸显出天津在东北亚国家和区域发展中的地位。

尤其是作为北京华北和西北各省市的主要出海口，天津将起到不可动摇的物流和贸易中心的作用。

北方经济中心的定位，使得天津在中国北方区域经济的核心地位更加突出。

随着天津滨海新区被纳入国家战略布局，不论在经济基础上，还是在发挥区位港口资源等优势上，天津都将逐渐承担起区域经济中心的职能。

生态城市的定位，对天津市城市发展提出了更高的要求。

天津要实现节约发展清洁发展和安全发。

行政区划天津市辖个区县，其中市辖区个市区有和平区河东区河西区南开区河北区红桥区滨海区有塘沽区汉沽区大港区环城区有西青区东丽区津南区北辰区武清区宝坻区。

市辖县个静海县宁河县蓟县。

人口情况核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，到年底，全市常住人口为万人，比上年增加万人，增长，是进入新世纪以来增长最快的年，比年增加了万人，增幅达。

数据显示，年全市外来常住人口达万人，比上年增加了万人，占全年常住人口增量的比重高达。

年，滨海新区常住人口总量达到万人，与上年相比增加了万人，占全市人口增量的新区外来常住人口总量为万人，与上年相比增加万人，占全市外来人口增量的。

自然条件天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河子牙河大清河永定河北运河的汇合处和入海口，素有九河下梢河海要冲之称。

由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。

四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。

区位优越天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。

天津港是我国北方第大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之，并跻身于世界港口强。

房需求，今年要高质量地建设批保障性住房，年内竣工保障房万平方米。

同时，今年还将安排批与百姓生活贴得很近的便民工程。

在提高公用事业服务水平方面，全年更新公交车辆新建改建座公交场站等。

在高速公路建设方面，年本市将同时建设津港津汕津宁等条高速公路，累计在施里程公里，津汕高速国庆节前建成通车，其它条年底要完成工程总量的，年全面通车。

在快速路建设方面，在年新开工批新项目的同时，确保西北半环建成通车，使中心城区快速路形成网络。

在区县二级公路建设方面，年内完成津汉津围等条二级公路改造，合计公里。

在城市交通轨道建设方面，年内完成地铁二三九号线全部车站主体结构，新开工地铁五六号线等工程。

同时，还要进步修好便民路，修建片楼群里巷道路。

年本市旧楼区改造计划完成万平方米，人行天桥计划开工建设座。

年内完成处二次供水设施和万户居民户内自来水旧管道改造，完成万户居民户内旧燃气管道改造。

还将拆除吨以下小锅炉台，推进供热小锅炉并网改造，完成老住宅供热补建合计万平方米，扩大集中供热区域。

近年来本市机动车数量迅猛增长，为缓解繁华区域停车难问题，年内还将建成西安道等座停车楼和处停车场。

五发展展望天津市拥有优越的区位条件自然资源和人文历史沉淀，十五期间，天津在城市建设及经济发展等各方面都有很大程度的提高，根据天津市城市总体规划，未来天津的城市职能将成为现代制造和研发转化基地。

充分利用得天独厚的滨海天然优势特殊的水陆交通枢纽地位雄厚的工业基础和科研力量，把天南开区城市定位年月份，天津市制定并出台了关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见。

未来几年内，南开将建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。

重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。

南开区是天津的文化教育区。

区内驻有南开大学天津大学等驰名海内外的著名学府，以南开地域命名的南开中学不仅是全国著名学校之，更是周恩来温家宝两位中国政府总理的母校。

南开区是天津的高新技术产业区。

国家级高新技术产业园区天津新技术产业园区坐落在南开区。

占地平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。

南开区是天津的民俗文化旅游区。

南开区的老城厢地区是天津市的发祥地，具有年的历史，区内文物古迹众多，形成了独特的民俗文化氛围。

建于元代的天后宫是世界著名的三大妈祖庙之。

新落成的鼓楼商业街，使老城厢再现当年的繁华景观。

南开区是天津的重要商贸区。

传统商业正兴德四远香祥德斋等老字号焕发着新的青春。

西南角东马路形成新的繁华区。

新世界新安购物广场好又多量贩家世界家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。

古文化街服装街南马路五金城不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。

南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心富有活力的高新技术产业基地有吸引力的文化旅游基地，成为天津市先进的津建设成以高新技术产业和现代制造业为主的现代制造和研发转化基地。

北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。

构筑海陆空体化的交通网络，使天津成为连通国际和区域华北东北西北华东的客货运综合交通枢纽。

综合利用枢纽型基础设施，优化物流基地布局，培育仓储加工运输信息服务相互融合的现代物流业，使天津成为面向区域物流供应链的中心节点，承担我国北方国际物流中心的职能。

加强金融商贸会展科技信息文化教育等服务业的发展，使天津成为信息汇集，各类传媒业发达，商贸兴旺，科研文化医疗机构和人才集中的区域性服务中心。

以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市。

保持和发扬天津传统的津派文化，强化以近代史迹为主要特点的国家级历史文化名城和旅游城市的地位。

生态环境良好的宜居城市。

充分利用天津市山河湖海共生，湿地众多等丰富的自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度人工环境的舒适度和优美度，提供良好的人居环境，创造良好的就业环境，使