（终稿）房地产投资周浦新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

港口经济圈依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业现代物流业旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。

周康综合经济圈依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业电子电器制造业医药康复业信息服务业等行业。

加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区周浦地区为主体的综合产业基地。

惠南科教经济圈依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训旅游娱乐物流配送现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区南汇工业园区南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。

外环线经济带以外环线个节点为组团式经济增长港口城市重点发展的独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动，在港开桥通城用的上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。

而周浦板块的房地产市场在南汇整体经济发展的带动下，依托周康综合经济圈的建设产业经济的发展，未来增值潜力不可限量。

前言随着年世博会的临近和上海城市化进程的加快，南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。

根据上海市十五规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。

城市的不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。

根据南汇区十五规划，高速路轨道交通等市政基础设施的建设，展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象，为区域的人口导入经济发展提倡良好的社会基础。

周浦位于浦东新区与南汇区交接处，与临近的康桥镇合称为周康地区。

随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路，是南汇的入口和对外展示窗口。

根据南汇整体发展规划，周浦被列入周康综合经济圈，受到浦东开发建设的强力辐射，借业总产值从亿元增加到亿元，年均增长财政收入从亿元增加到亿元，年均增长，其中，地方财政收入从亿元增加到亿元，年均增长地方可支配财力从亿元增加到亿元，年均增长。

人民生活水平逐年提高，城镇职工人均年平均工资从元增加到元，年均增长农村居民人均年纯收入从元增加到元，年均增长全区累计新增就业岗位万个，有万农民纳入镇保城市化率从提高到。

经济结构优化调整，三次产业协调发展。

年全区三次产业比重调整为。

与上年相比，第产业下降个百分点，第二产业下降个百分点，第三产业上升个百分点。

居民生活水平城乡居民收入稳步增长，生活水平显著提高，消费结构明显变化。

全区城镇职工人均年平均工资元，比上年增长据户农村住户抽样调查资料反映，农村居民人均年纯收入元，比上年增长。

据统计，城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均居住面积平方米。

二南汇区发展规划整体功能发展规划南汇十五规划，坚持北联浦东南拓临港的发展方针，充分依托两港优势，深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位，扎实推进工业化城市化和新农村建设，大力发展各项社助康桥工业区的先发优势，依托区域综合产业基础，周浦镇面临千载难逢的发展机遇。

受城区改造的影响，周浦房地产市场逐渐繁荣起来，我司改造地块为周浦老镇地块项目。

本项目的开发对改善周浦镇区的面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分南汇区市场分析南汇区概述区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。

西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长公里。

正在建设中的上海国际集装箱航运中心洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。

南汇全区设镇个，市级开发区个康桥工业区区级开发区个南汇工业园区航头商城经济技术发展区滨海旅游度假区现代农业园区惠南新城开发区市属农场个。

全区面积平方公里，年年末常住人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。

随着上海加快建设个龙头三个中心和浦东的开发开放，南汇已从上海的腹地走向改革开放的前沿。

经济发展年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从亿元增加到亿元，年均增长工府建设上海国际航运中心的项国家战略，从上海发展大局出发作出的项重大战略决策，由此，上海将真正意义上的战略发展从沿江黄浦江转为临海东海的跨越式大发展。

三南汇房地产市场概况目前南汇楼盘主要集中在三大区域内周康板块航头镇惠南镇，其中周康板块是南汇区距离上海市中心最近的个板块，区域内楼盘价格普遍在元平方米以上。

三大板块的现状如下航头板块普通住宅销售受限交通配套板块介绍航头板块由于处在周康地区和惠南镇的中间，担负起了衔接这两大经济重镇的任务。

根据南汇的新轮规划，航头将大力发展商贸流通仓储配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。

目前已有多个国家和地区的多家中外企业客商投资落户航头。

板块楼市介绍相对应这些高端企业，航头房地产业直以开发高档别墅为主，航头镇上低价房总量不大，典型楼盘有东方夏威夷生茂养园爱法•奥朗新庄园等。

航头镇内人气明显不如周康惠南地区，沪南公路，沿途有大量的企业农宅和高档别墅区。

航头板块适宜居住程度较低交通不畅。

目前在该区域的公交系统以长途线路居多，如沪南线广区的三林和北蔡板块。

板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块的最大卖点。

目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定价。

中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘，定价则较低，这两种类型的楼盘市场接受程度都较高。

周康板块较适宜居住楼盘价格优势。

紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林北蔡板块偏低，是吸引购房者的主因。

周边生活配套日趋成熟。

周浦镇商业历来较发达，素有小上海之称。

平方米天润发大卖场镇中心最热闹的康沈路步行街在步行街的北面，沿着康沈路步行米左右，已建成的小上海休闲广场期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。

轨道交通规划到位，公交系统四通八达。

规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中，届时将在周康板块设立站点轨道交通号线由嘉定安亭至临港新城，计划年建成。

周康板块公交系统四通八达，到火车站人民广场万体馆陆家嘴等地均有直达公交车。

小结南汇集聚野专线原野专线等，大部分是在浦东境内运行的公交线。

配套设施尚待完善。

整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只有个农工商大卖场和苏杭家具大卖场，由于人气不旺的缘故很少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。

惠南板块大学城概念板块板块介绍南汇区政治文化中心，重点发展大学园区产业。

板块楼市介绍南汇大学城的概念透支了该区域的购买力，区域供应大增楼盘价格又偏高，年度处于滞销状态，受宏观调控的影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境的影响，惠南镇楼市有所回暖。

仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。

惠南板块距人民广场单程至少个半小时的公交车程，区域内可供选择的公交线路也只有些郊区线路，如此远的距离，使得市区的购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。

配套成熟发挥卫星城效应。

板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。

周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区，紧邻浦东新基地。

外环线经济带以外环线个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路配套园区的建设步伐，使之成为十五期间的主要经济发展带。

远东大道经济带充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。

沪芦高速公路经济带以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的个节点的集中投入，使资金技术劳动力等要素迅速聚集，形成高速公路产业带。

努力提升康桥工业区惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区港城物流产业区国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。

规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈轴成网，形成全区产业布局的网格化设置。

要坚持二三产业共同推动经济的产业发展方针，逐步构筑以高新技术为基础现代服务业为先导现代装备工业为支柱，特色鲜明重点突出体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑现代装备工业基地现代物流基地和信息产业基地第三产业重点发展信息产业现代物流业中介服务业金融业旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。

道路发展规划根据南汇区十五道路规划，从年到年，南汇境内将新建二级以上道路条，总长公里，估算总投资亿元。

机场高速罗山南路两港大道等条主要道路已在建设进程中，基本形成十横十六纵的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。

根据上海市城市总体规划，浦东铁路以东线方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。

市域轨道交通线自浦东新区南下，经周浦惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城，该条线路计划在年前建设完成。

另方面，随着东海大桥的全面贯通，远东大道延伸段沪芦高速公路及轨道交通号线建设项目的临港新城。

市域轨道交通线自浦东新区南下，经周浦惠南镇，沿远