择是相致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。希望购买商铺的单价在至元之间的居多，约占，能承担购买商铺的总价主要集中在万至万元之间。分析结论及建议分析结论根据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。建议规划现代化以前瞻现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划户型合理化户型设计更科学更适用更合理更人性化，充分满足业主需求建筑艺术化要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的风尚建筑坐标形象质量标准化质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程环境生活化在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造居家生活的社区概念生活智能化导入先进的智能设施，实现小区信息网络化管理智能化，便利业主生活配套完善化针对周边大配套设施完善的情况下，完善项目内环境及基础配套建设用途复合化在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在区域实现多重用途，以便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。第三章项目选址和建设条件项目选址该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。选择该场地的优势项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。场地宽广，方便施工建设。可充分利用该区域成熟的水电暖气等配套资源，节约资金。场地临近道路，交通方便。建设条件自然条件焦作市属暖温带大陆性季风气候。四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。由于地势体分流是通过设立空中步行系统以及地下步行系统，将行人和车辆在空间上分离设立步行街则是协调商业区域人车关系的个最为有效的方法，通过将车辆限制在商务区外围及地下，真正实现了人车分流，并充分体现了现代交通以人为本的思想。根据交通流的实际特征，商业步行街设置为地下地上及空中的全封闭式完全步行街或半封闭式步行街。另处，根据本项目的特性，限制自行车交通，内部道路将不再为自行车等单独设非机动车道，将其道路合并在行人道中使用，并加以限制。外部交通本项目将从地面空中和地下个层面进行交通流的转接。停车场第章总论项目背景拟建项目名称正大花和院建设项目项目建设单位及单位概况焦作市正大置业有限公司成立于年月，注册资金万元人民币，法人代表王跃东，是家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部工程部预算部经营部财务部人事部销售部。现有工程技术人员和管理人员人，其中高中级职称人，具有较强的开发建设实力和经营能力。报告编制单位资格等级及编制依据编制单位焦作市工程咨询公司资格等级乙级证书编号发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会项目申请报告编制依据投资项目可行性研究指南正大花和院小区规划房地产开发经济评价方法建设项目经济评价方法与参数第三版收集的相关资料实地考察所得资料和数据项目单位提供的有关资料编制项目申请报告的委托书。研究工作的范围项目建设用地与建设条件建设方案节能措施环境保护劳动卫生安全消防项目实施进度投资估算与资金筹措财务评价社会评价。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,拟建项目概况正大花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积亩。焦作市正大置业有限公司年月日竞得该块土地的使用权。项目占地面积，建筑物基底面积。总建筑面积，其中住宅，商业，公共配套面积。地下建筑面积，容积率，建筑密度，绿地率，居住户数户，居住人口人，停车位个。该址地形规整地势平坦交通便利周围无污染源，符的改善等，都加大了开发成本。年以来央行多次利率的提高，目标是对些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市目前平稳的房市不会造成大的冲击。市政基础设施现状分析交通项目周边临近建设路普济路，交通便捷，四通八达。供电设有供电电缆可供接入。供水设有市政供水管网，可供项目接入。排水己敷设雨污管网，项目雨污水经处理达标后排入。燃气设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入。有线电视焦作市有线电视网已覆盖该区域。诉求特征现状分析为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。购房时间据调查，焦作市意在至年内购房居住的客户群比例居高，其次为至年和至年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。欲在至年内购买商铺的客户群比例居高，其次为至年内购买商铺的客户群。购房目的有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。购房区域受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择焦作老城区者比例居高，约占以上，其次为新区，因为老城区的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。户型选择从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，居室与居室几乎平分秋色，以至的比例最高，其次为至和至的户型，小于的小户型和超过的大户型的比例最低。对商铺面积的选择要求来看，至的需求最高，其次为至的需求，以上大面积商铺的需求也为数不少。停车位需求在被调查的客户群中，对停车需求者占，其中对地上车位有需求者占，对地下停车位有需求者，对地上地下停位都有需求者占，认为有无停车位无所用者占。由此可以看出，停车位己成为多数购房者考虑的重要因素之。购房价格希望合项目建设要求。建设工期根据项目建设内容区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为个月。建设投资和资金来源本项目投资估算为万元。资金来源为项目建设单位自筹万元，申请银行贷款万元，预售万元。第二章项目市场分析焦作房地产市场分析近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出快高大的发展态势。发展快随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，年焦作市区人均居民面积，到年己达，增长倍。价格高从年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米和元进入年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在元，高层均价保持在元，年受经济危机影响，房价平稳发展，年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近元关口。项目大随着十五计划的实施和城乡体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不断涌现，建筑面积在万以上的有西城美苑锦秀江南龙源世家锦祥花园锦江•现代城等等。根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。焦作房地产市场发展态势分析焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关事业单位厂矿企业集资或变相集资建房，维护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群体。建材土地涨价带来建筑成本加大。同时住房档次品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高小区环境受，商业及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。建筑立面采用丰富的建筑语言表高其典雅时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统。总平面布置原则满足城市规划部门的用地红线和规划要求。最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物。在现有的条件下，尽可能做到建筑物设计合理。满足各使用功能要求，做到功能区分合理，且合理组织交通。满足消防及各专业要求。依据国家现行有关规划建筑环保防火抗震劳动安全及卫生的规范和标准进行设计。依据地区主导风向和日照情况，使建筑物取得最佳朝向。在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。力求做到节约土地节约投资，提高项目社会经济效益。建设项目的规划布局将本着集约省地的原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住商务商业等若干功能片区。建设项目集居住商业娱乐休闲为体，是现代城区和文明居住的集中体现。规划设计应遵循以人为本的设计理念，在设计的时候以充分考虑生活居住为第原则。总体规划布局体现交通顺畅，功能分区和面积分配合理，空间格局严整，环境优良主题突出的原则要求。建筑方案设计依据项目单位提供的基础资料及要求民用建筑设计通则高层民用建筑设计防火规范总图制图标准建筑制图标准城市道路绿化规划与设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范智能建筑设计标准国家现行的各专业设计法律法规规范规定等。设计原则根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合焦作市城市建设总体规划的前提下，以现代生态园林型山水居住小区为设计框架，有机组织空间布局，强化城市用地的功能布置，促成生态文化与居住三者的有机统。设计中发掘利用地区自然历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造个舒静优雅交通便捷功