度的下降。年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人，其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。人口出生率，人口死亡率，人口自然增长率。城乡居民生活继续得到改善。年衡阳市全部职工年平均工资元，月平均工资元。城市居民人均可支配收入元，比上年增长扣除物价因素，实际增长。农民人均纯收入元，增长，实际增长。城市居民人均生活消费元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长农村居民消费元，增长，实际增长。年城乡居民人均收入情况见图和图。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面万人次，参保总人数万人次，征缴基金亿元含企业养老保险清欠，支付各项保险待遇亿元。其中企业养老保险新增参保人数万人，参加社会养老保险人数万人，其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险的单位家，参加失业保险的职工人数万人基本医疗保险的参保人数达人，新增万人，其中职工万人，离退休人员万人。参加工伤保险人数万人，参加生育保险人数万人。居民享受最低生活保险的对象共有万人，城市居民领取失业保险人数万人，基本做到应保尽保。年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进步优化。全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。从产业投卷筒为体的专业公司。公司从年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主第章总论项目背景与概况项目名称项目承办单位概况单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质有限责任公司外国自然人独资注册资金港币，万元单位住所沿江路号业务范围房地产开发销售法定代表人吴小平企业负责人建设单位简介可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济总量从年的亿元，增加到年的亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占的比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中，服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品类价格上涨个百分点。房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上涨。安全生产形势好转，全年分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出的理由项目建设符合国民经济发展项目对城市建设将起到促进作用解决劳动就业的需要主要建设条件主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积规划总建筑面积其中住宅建筑面积其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积，万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。中央经济工作会议将年的调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。衡阳房地产投资分析衡阳房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度的增长，次是年，次是年。年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是年就开始兴建的项目，只经过年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。衡阳房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米年份商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米新开工面积增幅年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达，与市场投资呈现着明显的正比递增关系，年可以算是个不折不扣的衡阳房地产开发年。需求分析商品房销售面积览表商品房销售面积万平方米年份商品房施工面积万平方米增幅商品房销售总供求的矛盾。年衡阳楼市走势对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策指数持续的攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以年楼市房价依然有定的上涨空间。销售预测项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的个区，人口众多，交通发达，但湘江以东尚没有个具有定规模的高档商住小区，在这里工作和经商的人很多，火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其傍水依城的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的种必然。项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部门职工等等。中钢衡重企业职工衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设计制造开卷机卷取机及览表商品房销售总金额亿元年份商品房施工面积万平方米增幅从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。衡阳房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。年衡阳楼市分析衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房