（终稿）方舟苑小区三期工程8#住宅楼新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

鲜蛋产量万吨，增长。

消费品市场繁荣活跃季度，全市实现消费品零售额亿元，同比增长，扣除价格因素实际增长。

城乡市场全面增长，城镇零售额增长，农村零售额增长。

吃穿用等各类商品销售同步扩大，增速分别达到及。

固定资产投资增速继续回升下半年以来，北京市投资力度迅速加大，项重大工程建设进步加快，两广路和中关村西区改造等批大项目全面展开。

季度，全市累计完成固定资产投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比上半年提高百分点。

其中，地方投资增速大幅上扬。

季度，地方项目投资亿元，增长，增幅比月提高个百分点，比上半年提高个百分点。

房地产开发投资继续高涨。

全市房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比上半年提高个百分点。

全市房地产开发规模继续扩大，季度，房地产开发累计开复工面积扩大，累计竣工面积扩大，扩大幅度均超过去年同期。

其中住宅建设持续高增长，累计开复工面积和竣工面积分别扩大和。

地方财政收入稳定增长，居民收入大幅提高季度，全市地方财政般预算收入亿元，完成年度预算的，同比增长其中增值税增长，营业税增长，企业所得税增长，个人所得税增长。

地方财政般预算支出亿元增长。

其中，基建支出增长企业挖潜改造支出，近期内在此地区出现大供应量是不太可能的，城北的开发将集中出现在亚北望京地区，大批中等价位的住宅将在此兴建。

尽管城南旧城拆迁面积巨大，但综合商住条件还是落后于其它三个方位。

另外由于在年南城几个高价位商品房的销售与市场接受能力还不太吻合，因此，南城房价有望回落。

从平均售价上看，北京年末商品住宅每平方米平均售价分别为和元，今年上半年为元。

虽然所售住宅的构成对平均售价有相当影响，但经济适用房等相对低价的商品住宅进入市场，从而拉动平均售价下降也已是不争的事实。

价格的下降尤其能吸引个人消费者的购买欲，以至推动商品住第章总论项目背景年代开始，北京纺织控股集团有限责任公司原北京市纺织局为进步适应首都经济的发展，提高经济效益，开始了大规模的纺织工业产业结构调整。

效益不明显的企业搬迁置换原产业用地，成为支持行业调整个重要的环节。

年，为了更加直接的调控行业调整，北京纺织控股有限责任公司作为主要出资人成立了专业房地产开发公司北京方恒房地产开发有限公司。

北京纺织机械厂是北京纺织控股集团有限责任公司下属生产企业，创建于年初，是个具有四十多年历史，拥有三百多名职工的纺织机械制造企业。

主要生产毛纺，印染，服装及轻工机械设备，产品销往国内外。

北京纺织机械厂拥有雄厚的技术力量和先进的生产设备，可进行机械电器等产品的设计加工和制造，可根据用户需要进行各种设计，制造及为用户提供现场调试，技术培训和服务。

北京纺织机械厂厂址位于北京市朝阳区北四环东路，临机场高速路，从城市规划生产总值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长。

其中，第产业实现增加值亿元，同比增长。

第二产业实现增加值亿元，增长。

第三产业实现增加值亿元，增长。

在第三产业内部，运输邮电业金融保险业以及房地产业均保持两位数增长，增速分别达到及。

二三产业在全市国内生产总值中的比重分别为和。

工业生产快速增长，经济效益明显提高季度，全市规模以上工业企业完成增加值亿元，按可比价格计算，比去年同期增长，增幅提高个百分点。

其中地方工业系统增长，增幅比上年提高个百分点。

高新技术企业保持强劲走势。

月，高新技术企业生产保持快速增长，增速达到，对工业增长的贡献率保持在以上。

国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。

季度国有及国有控股工业累计实现增加值亿元，增速由前两年的低于上升到。

在工业高速增长的同时，全市工业产销率稳步提高，月达到，同比提高个百分点。

月，独立核算工业企业销售收入增长，存货仅增长，表明工业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。

工业企业经济效益呈现全面性好转。

月，全市规模以上独立核算工业企业经济效益综合指数为，连续个月超过，为年以来最好水平。

全市工业实现利润亿元，增长倍其中盈利企业利润增长，亏损企业亏损下降。

农业结构调整效果明显，农业生产稳步上升年是北京市农业结构调整力度最大的年，农业生产不仅成功地抵御了夏秋两季严重旱灾造成的不利影响，而且摆脱了多年来低速徘徊的局面。

季度，全市实现农业总产值亿元，同比增长其中养殖角度出发已不再适合工业生产。

因此，北京纺织控股集团有限责任公司从城市规划角度出发，拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设，通过土地的用途置换以充分显化土地资产价值，促进集团产业结构调整战略的实现。

二项目概况项目名称方舟苑小区三期工程住宅楼项目承办单位名称北京方恒房地产开发有限公司拟建地点北京市朝阳区北四环东路甲九号地块。

主要建设内容和规模方舟苑三期建设用地，即北京纺织机械厂旧址总用地面积约平方米，其中住宅楼项目总建筑面积约平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，人防建筑面积为平方米。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目总投资及资金筹措项目总投资万元，开发经营期为年。

拟向银行借款万元，其余资金企业自筹解决。

三报告编制依据投资项目经济咨询评估指南年建设项目经济评价方法与参数年北京房地产年鉴北京统计年鉴其他编制人员收集的相关资料数据。

第二章投资环境分析北京市经济环境分析年以来，随着全国经济出现了重要转机，北京市经济发展的总体环境进步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素的综合作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。

年季度，工业生产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。

全市经济领域呈现全面活跃，协调发展的良好局面。

国内生产总值增长年季度，全市实现国内地产开发投资以的速度增长，累计完成投资亿元，今年月至月的开发投资的累计增速分别为和，维持着高速发展态势。

根据房地产投资对相关行业的诱发系数表明，投资万元，对经济的拉动为万元，可以认为上半年由房地产所带来的经济效应将达亿元。

上半年房地产市场投资回顾商品房施工面积月份，全市房地产开发施工面积万平方米，比去年同期相比增长，其中住宅万平方米，同比增长，办公用房万平方米，同比下降了，商服用房万平方米，同比上升了其他用房万平方米。

上半年，北京市住宅市场交易持续活跃，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，北京房地产市场开发显著增加，房地产开发商的信心进步加强。

同时，在政策指导和刺激下，特别是房价的持续下跌，使市民对住宅的潜在消费需求得以释放。

商品房销售继续保持旺势。

今年前个月，全市累计销售各类商品房屋万平方米，较上年增长倍。

其中住宅万平方米，较上年增长倍。

从销售情况看，上半年，全市共销售住宅万平方米，销售额达亿元。

同比分别增长了和。

销售项目集中在三四环之间，西部中关村北部亚运村地区的销售量仍占各区榜首。

二房地产市场供应分析从供应量来看，截止月底，全市住宅竣工面积为万平方米，同比去年增长了，新开工面积达万平方米，市场供应量进步增加。

上半年，全市共有超过个新盘推出包括原有项目的二，三期的开盘。

从新增供应区位来看，主要集中在东部和北部，分别各占了，南部地区受交通设施的改善，政府的大力扶持，上半年现开盘数也近个，占总数的。

北京经济适米所占比例最大。

今年上半年在东南西北各个方位中都是以元平方米的项目为最多。

它们分别集中在东部的十里堡管庄石佛营酒仙桥西部的学清路南部的方庄东铁营潘家园陶家园丰益桥及丰台而北部则分布在亚北地区。

而房价高于元平方米的中高档住宅，今年上半年推出的新盘则都集中在京城的东部及西部。

从年下半年以来，京城西部紫竹桥附近，中关村万柳地区这几个地段整体供应量逐渐增大，新项目数量增多。

楼盘以中高价位推出并多维持在平方米左右，从而带动了城西的整体房价。

今年在东二环以内只有个俊景苑，以元平方米面市。

而东三环国贸商圈内只有个世贸国际公寓推出，并以相对低价的美元平方米的起价。

这个价位比起去年另个高档外销分寓京华豪园美元平方米的起价下降了约。

今年上半年，城东新盘的平均价比城西高出了元平方米，而年城东比城西的平均价则要高出多元平方米。

在京城各区位中，城北整体房价下降较明显，比起年上半年下降了约多元平方米，这主要是由于今年所有北面新盘均在北四环以外，而北二三环只有个新项目面市，所以，房价呈大幅下降。

在年同期，城东主要以元平方米的项目最多，而在年上半年城东多数项目在元平方米之间。

城西房价下调幅度相对较小，预计京西地区在未来三至五年中会像几年前城东那样蓬勃发展，来消化满足这地区积蓄了几年的购买力。

而东部二三环内将会有少量高档公寓继续建造，大面积开发普通住宅会出现在东四环附近。

由于北二三环目前用地现状及其开发成本等因素的影响用房成热点，自年到今年月底，北京全市经济适用住房建设累计开工万平方米，竣工万平方米，累计销售万平方米。

经济适用住房价格控制在每平方米至元，其中价格在每平方米至元的个项目计万平方米，占总量的价格在每平方米至元的有个项目计万平方米，占总量的价格在每平方米元以上的有个项目万平方米，占总量的。

仅今年上半年竣工面积达万平方米，其中住宅万平方米。

其中回龙观文化居住区于六月竣工的面积即达万平方米，其中住宅万平方米。

三房地产市场需求分析在福利分房被取消后，自购住房成为人们不得不面对的现实，消费观念的改变，特别是投资意识的加强，据调查表明在个人购房中有的购房者抱有投资理念，同时市场可供选择余地大，住房金融信贷进步放宽，再加上实实在在价格的持续走低，更刺激了个人消费者的购买欲。

今年前四个月，北京市统计局发布的统计报告称，北京个人购房量比去年同比增长。

这明显的市场放量证实，住房消费在北京人家庭消费中已经占据日趋重要的位置，购买商品房已成为越来越多百姓家庭投资的主选方向