江山企沙等国家类口岸。随着中国东盟自由贸易区的全面启动北部湾经济区发展规划的进步实施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟国的重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾，着重以四沿线四片区两景观两改造为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。城市发展定位及发展方向防城港根据广西十五规划，防城港城市的发展总体定位为滨海门户生态旅游，并按照三岛三湾核心六组团的总体规划布局和四沿线四片区两景观两改造的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现三岛三湾企沙渔万江山三个半岛和东湾西湾珍珠湾三湾美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城的这城市名片。同时，加大西湾的开发出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场的总体体量将达到万。商业价格预测依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为元平方米。因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格的来递增换算，预计未来年后防城港城市的商业价格将项目概况项目名称本项目名称为置业项目位置及资源条件项目位置项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。桃花湾片区西至西湾南至凯乐园路东至东兴大道北至倒水坳，规划总用地面积平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈心两轴八区的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住商业仓储物流于体的城市区域中心。心指该片区的绿心，即片区中部面积公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。两轴指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。八区指北海钦州防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积万平方公里，年末总人口万人。北部湾经济区地处华南经济圈西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。随着北部湾经济区发展规划的进步实施，北部湾经济区将经过到年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾服务三南西南华南和中南沟通东中西面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地商贸基地加工制造基地和信息交流中心，成为带动支撑西部大开发的战略高地和开放度高辐射力强经济繁荣社会和谐生态良好的重要国际区域经济合作区。防城港城市发展概况城市基本情况防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是座新兴的海滨港口工业城市。防城港作为北部湾经济区三大出海口之，亦是唯沿海沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道的主门户和规划区北部的两个居住小区个拆迁回建小区个商业物流区个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。项目资源条件分析项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有线海景，海岸线长多米，临街商业面米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。项目经济技术指标项目的整体规划技术经济指标如下表核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表项目经济技术指标表总用地面积其中市政道路用地面积建设用地面积总建筑面积其中计容积率建筑面积其中住宅其中高层住宅低层住宅高级公寓商业不计容积率建筑面积其中架空层车库地下车库容积率建筑密度绿化率总车位数辆居住户数报告编制依据防城港项目规划设计方案报建稿建设部房地产开发项目经济评价方法投资环境分析北部湾规划的实施北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁于倍，未来供应量将会放大。从开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，年比值达到。可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。房地产成交情况分析房地产成交量分析住宅销售面积万平米商品房销售面积万平米年年年年图防城港市普通住宅销售面积走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。年的商品房销量为万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。住宅占商品房销售的比重较大，在年已达到了以上，由此，商业办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。房地产成交金额分析房地产投资额亿元商品房销售额亿元年年年年图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源广西统计信息网防城港统计局由图可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场的培育，以及活跃程度有着巨大的空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。房地产成交价格分析全市港口区防城区分析来看，纵观年防城港全市的商品房销售面积为万平米，而年港口区的销售面积为，同比增幅达，占全市商品房的成交量的比重达，根据防城港全市的商品房销售面积万平米的预测，港口区商品房销售面积约为万平米。业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售的商业规模主要集中在之间，较大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。阳光海岸的商业还未在规划建设中。从目前防城港市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场的项目较少。未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米的商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区的态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地年年年年上半年图防城港市普通住宅销售均价走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势，年上半年均价达到元而港口区的房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了元平米。普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场的总体体量将达到万。需求量预测表年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房的成交面积约万。表防城港城市商品房的销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市发展新格局。港口区根据广西自治区人民政府在批复中特别强调港口区要按照生态海滨港口的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。的精神，防城港港口区发展定位为以港兴市，以大港口为龙头，做强做大物流以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展率先崛起的个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地，从而建成工业商贸旅游海洋等产业于体的综合发展的现代化滨海港口城区。防城区防城区发展定位为两基地五中心，即把防城区建设成为防城港钢铁核电项目的产业配套基地后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心物流中心商贸中心教育中心文化娱乐中心。防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后极特别是防城港城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发展前景显著同时，城市的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海港口城市的防城港市带来了较大的发展机遇。总体来说，防城港城市人口交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。防城港市十五规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。城市宏观环境分析年以来，在国内经济快速发展的大环境下，防城港市经济整体保持了平稳持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为防城港各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表年防城港城市经济社会发展情况年年年年城市人口万人亿元固定资产投资亿元社会消费品零售额亿元城镇人均可支配收入元年以来，防城港城市经济发房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个防城港市房地产