（终稿）鹅湖旅游度假区新增项目前期新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全的以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务的高级住宅区。

拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长，我国的房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的观和深厚绵长的历史文化底蕴。

无锡地处太湖之滨，集江河湖泉洞之美于体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。

近年来，依托江河湖山林泉洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗宗教影视等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体灵山景区和影视城景区为两翼古运河人文文化贯串其中的旅游发展格局。

目前，已形成个四级景区和个三级景区，无锡江阴宜兴同时进入了中国优秀旅游城市行列。

去年接待境内外游客万人次，其中海外游客万人次，全市旅游总收入达到亿元。

表年无锡苏州常州主要经济指标对比项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。

项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。

可行性研究承办单位简介无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大的行业协会之主办，无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有独立法人地位的民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。

本所的主要业务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并重组重大投资项目咨询等问题的实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提供管理重组等咨询服务。

无锡市社会经济比较研究所的领导成员是吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济学家荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编，著名经济学家赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长表处首席经济学家美国及澳大利亚商会的代表，美国哈佛大学波士顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。

本所以严谨的学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作的精神，在国内外相关研究领域具有良好的声誉。

根据无锡鹅湖度假区开发有限公司的委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。

本所进行该项研究的主要依据是由开发公司提供的无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划锡山区荡口镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。

范围和限制根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细的经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。

作为过渡性的可行性研究，本研究的调查预测误差控制在。

本可行性分析所采用的技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。

从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并研究员，著名经济学家浦文昌执行所长经济学高级研究员。

王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与民间商会县乡两级地方政府的治理结构改革从压力型体制向民主合作核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展模式研究无锡朝阳集团改革重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。

先后出版理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。

无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。

研究所关于中国民间商会的培育和发展地方政府治理结构改革经济体制转型地方党组织领导方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助，其研究成果获得了基金会专家的高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸中介理论研究等方面进行长期合作。

在美国福特基金会和国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代系列相关政策。

如国土资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立的各种园区要进行清理，对土地执法中的做法坚决纠正。

各级土管部门已经停止对别墅开发用地的审批。

上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。

理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。

国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。

根据中国房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息，上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达点，比月基期上涨点，上涨比例。

据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。

在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。

本项目的创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目的影响程度将大为降低。

由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发的竞争对手。

项目环境分析无锡国民经济概况无锡市行政区划及地理位置。

无锡地处太湖之滨。

全市总面积平方公里，年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。

现辖江阴宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。

是全国首批个较大城市和个内外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。

无锡作为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。

与上海的特殊关联。

无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。

无锡历史上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地的联合与协作有着深厚的历史渊源和现实基础。

改革开放以来，无锡与上海在制造业的协作配套商贸科技人才资金和信息方面的联系十分密切，在教育文化艺术学术和旅游会展等方面的交流合作日益加强。

目前无锡全市万余家各类工商业企业中，有三分之的企业与上海具有产品配套技术合作营销联协生产加工等关系。

无锡将近亿美元的年进出口量主要是通过上海口岸，远销世界各地。

上海或以上海为桥头堡的世界性大公司，如麦德龙家乐福欧尚欧倍德等，在立足于上海的同时，利用无锡在长江三角洲的几何地理位置，率先把区域销售中心向无锡转移，利用无锡区域交通枢纽的优势，实行梯度辐射。

无锡利用依山傍水临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为上海众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假旅游观光的后花园。

在无锡万游客中来自上海的游客占左右。

同时无锡作为中国加工制造业城市，在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要的产业分工合作互补的制造业配套基地，无锡在经济发展和产业升级中，正在愈来愈多地接受来自于上海的技术和产品的扩散，成为产业分工梯度转移的重要节点。

太湖风景区的旅游胜地。

无锡是江南历史名城之，拥有得天独厚的山水自然景重点旅游城之。

经济总量。

年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长社会商品零售总额亿元，增长。

无锡以全国万分之五的土地千分之四的人口，创造了全国百分之的经济总量。

主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。

城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。

地区的开放度。

年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。

年年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。

全市已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外资实际到位外资约占全市总量的，成为全市对外开放的龙头。

外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。

区位优势。

无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。

区域经济圈内由个县，万人口。

无锡在在历史上就是南北