（项目成果）6500吨米糠油项目可行性论证申报材料（华经纵横）

二海南房地产市场分析海南房地产市场现状年上半年海南房地产开发现状今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。

据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，月份，全国房屋销售价格同比指数为，海口市房屋销售价格同比指数为，在全国个大中城市中排位第位。

据悉，月份，海南省房地产开发投资亿元，增长，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的，增幅低于全国平均水平。

其中，商品房投资额亿元，同比增长月份房屋施工面积万平方米，同比增长从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。

月份，海南省房屋销售面积万平方米，同比增长，其中住宅销售面积万平方米，同比增长。

从需求层面上看，增长也比较缓慢。

业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。

海口市房屋销售对象是岛外消费者，三亚市房屋销售对象是岛外消费者。

月份，海口市新建商品住宅平均售价元，三亚市在土地管理局和市规划局办理。

地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。

项目概况项目名称项目。

该案名为暂定建设地点位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧米处，万宁新车站北侧。

建设单位海南娜财房地产开发有限公司。

资质等级城市综合开发二级。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，工程概况项目占地约亩，总建筑面积为平方米，容积率为暂定，项目建设有住宅二千余套，拟规划建设多层层或联排别墅二层半小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。

资金来源本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解决。

该地块投资可行性研究报告研究范围根据项目地块现状区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范围主要是住宅市场分析市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和万宁市已有部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发资源，成就了他们大社区大配套精装修交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开创了局面。

据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年月日售出房量为套，创自开盘以来最新纪录。

天来泉自年月日开盘以来销售直非常火爆，仅仅半年时间，期多套房子顺利售罄，单日售出几十套的现象时有发生，最高售出单日套的业绩。

购房客户主要来自国外的个国家和国内个省份。

目前，文昌房价上涨幅度接近，均价已经和琼海看并行。

万宁市商品房现状与市场需求万宁市业找媳妇。

受宏观调控国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。

而旅游房地产却逆市看涨，依然保持增长势头。

据了解，今年来海南购买度假式房子的外地人比较踊跃。

些新开发楼盘的销售情况比预想的要好，好的楼盘期刚推出来就已销量过半。

旅游地产旺销，也导致房价上涨。

据统计，三亚湾旅游地产均价已达每平米多元，海口西秀海滩带的高档住宅群，房价上涨也比较快，有的已接近元大关。

自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚，旅游房产不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。

同时，也吸引了内地香港等地地产大鳄前来投资。

从年起，批海内外客商前来投资开发项目。

中信集团以中信泰富为旗舰，投资亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。

中信除参与原平方公里博鳌特别规划区的开发外，还要将规划区向南拓展扩大到平方公里，年前总投资将达到亿元以上。

香港华润集团计划今后年内分批投入亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。

浙江吉利集团在海南投资亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。

创维集团投资多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目时代海岸。

华人首富长江实业主席李嘉诚霍英东集团董事总经理霍震霆香港恒隆集团主席陈启宗居住与商业办公混合在起。

居住用地零碎，未能形成设施齐全，有定规模的居住区。

部分居住小区建设标准不高，建筑密度容积率较大，配套不齐全。

万宁市房地产市场不规范，缺乏高质素高资质的房地产开发企业。

市场需求分析从万宁市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，万宁市目前有的市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有的住房是居民政策性购买的商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在万宁市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，总论项目建设背景海南娜财房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展趋势，选择靠近万宁市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区亩土地简称号地块和海南嘉泰摩托车亩土地简称号地块，开发高档住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。

公司在万宁市已有房地产开发经验和定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于号地块和号地块仅路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买号地块和号地块用于房地产开发。

根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求，该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。

公司竞买后将号和号工业用地用途变更为开发建设用地商住用地，土地用途性质的变更手续由公司指派专人土地利用号和号生产用地，对改善万宁市居民居住条件，拉动本市经济发展，推进万宁市房地产业开发，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整概况对教育的需求向高层次高质量和多样化的方向发展。

随着城镇化进程的加快，人口加速向城镇转移，独生子女在学龄人口所占比重逐步增加，劳动年龄人口数量持续上升，必须加快建设学习型社会的步伐。

学龄人口的变化，劳动年龄人口和老龄人口的快速增长，人口在城乡和区域的分布改变，对教育发展的规模结构形式与层次提出了新要求。

本项目的建设对完善办学条件扩大招生规模引进师资和增强独山县经济开发区实验小学综合实力，都将具有十分重要的作用。

二项目建设概况建设地点独山县经济开发区实验小学项目建设地点定于独山县麻万镇交抹村。

该地块场地范围内地基岩土出露简单，场区地下水埋深较深，岩土种类较为单，性质变化不大，也没有岩溶土洞等不良地质情况，无活动断裂层通过，无不良工程地质作用和地质灾害，无高危边坡，地质条件简单，适宜建筑。

二建设的目标和建设规模建设目标建立和完善住房保障制度，切实础教育面临着新的挑战和要求，也存在不少困难和问题。

全县基础教育发展不够平衡，中小学校布局不尽合理，有部分学校规模小办学条件差，农村学校布点过于分散，制约了办学条件的改善和办学水平的提高全县基础教育的整体水平与人民群众对优质教育的需求不相适应。

国务院关于基础教育改革与发展决定明确提出要调整优化学校布局结构，全面第章总论项目的基本情况项目名称独山县经济开发区实验小区工程二建设性质新建三建设规模总建筑面积平方米四项目承办单位概况项目承办单位独山县教育局项目法人代表莫以祥贵州独山经济开发区于年月规划建设，年元月，省人民政府批复为省级经济开发区，规划面积平方公里，首期开发建设面积平方公里，起步期建设面积平方公里。

按照发展规划，独山经济开发区主要聚集发展新能源和新型材料装备制造商贸物流劳动密集高新技术及生活性服务六大产业，力争用五到十年的时间建成全省流的省级经济开发区。

按照省委省政府的要求，开发区在建设中坚持规划先行，不断优化空间布局。

紧紧围绕建设新型工业化与城市化协调互动的示范性城市新区这功能定位，按照立人民共和国义务教育法国家教育事业发展十二五规划纲要贵州省教育事业十二五规划城市普通中小学校校舍建设标准黔南州独山县国民经济社会发展第十二个五年计划纲要国家和有关部门颁布工程建设专业技术标准规范规程独山县水文气象地质情况等资料土建工程按贵州省建设厅年贵州省建筑工程计价定额，安装工程按贵州省建设厅年贵州省安装工程计价定额独山县经济开发区实验小学工程总体规划五项目提出的理由和过程十二五期间，是全县经济社会发展的重要机遇期。

教育的发展开发人力资源，是独山县全面提升综合竞争力的基本战略选择。

进步做大做强独山县教育是全面建设小康社会和构建和谐社会的迫切需要。

落实科学发展观，推进经济社会和谐发展，教育担负着重要的历史使命。

中央对中小学和职业教育高度重视，加大了对各级办学条件改善学生助学的力度，社会对教育的支撑能力逐步增强，城乡居民新的教育消费需求不断增加，为实现教育多层次多样化发展提供了难得的历史机遇。

同时，人民群众对教育的需求趋向高质量户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

二海南房地产市场分析海南房地产市场现状年上半年海南房地产开发现状今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。

据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，月份，全国房屋销售价格同比指数为，海口市房屋销售价格同比指数为，在全国个大中城市中排位第位。

据悉，月份，海南省房地产开发投资亿元，增长，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的，增幅低于全国平均水平。

其中，商品房投资额亿元，同比增长月份房屋施工面积万平方米，同比增长从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。

月份，海南省房屋销售面积万平方米，同比增长，其中住宅销售面积万平方米，同比增长。

从需求层面上看，增长也比较缓慢。

业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。

海口市房屋销售对象是岛外消费者，三亚市房屋销售对象是岛外消费者。

月份，海口市新建商品住宅平均售价元，三亚市在土地管理局和市规划局办理。

地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。

项目概况项目名称项目。

该案名为暂定建设地点位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧米处，万宁新车站北侧。

建设单位海南娜财房地产开发有限公司。

资质等级城市综合开发二级。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，工程概况项目占地约亩，总建筑面积为平方米，容积率为暂定，项目建设有住宅二千余套，拟规划建设多层层或联排别墅二层半小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。

资金来源本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解决。

该地块投资可行性研究报告研究范围根据项目地块现状区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范围主要是住宅市场分析市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和万宁市已有部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发资源，成就了他们大社区大配套精装修交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开创了局面。

据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年月日售出房量为套，创自开盘以来最新纪录。

天来泉自年月日开盘以来销售直非常火爆，仅仅半年时间，期多套房子顺利售罄，单日售出几十套的现象时有发生，最高售出单日套的业绩。

购房客户主要来自国外的个国家和国内个省份。

目前，文昌房价上涨幅度接近，均价已经和琼海看并行。

万宁市商品房现状与市场需求万宁市