（终稿）都江堰市区核心区预新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

具体研究程序为编制工作计划在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。

根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围重点深度进度安排人员配置费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。

项目调查与资料收集根据工作要求，项目组前往成都都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场社会行业主管部门都江堰景区项目涉及的相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需的信息资料和数据。

研究评估与方案编制对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。

方案论证对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。

综合评价由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财务评价社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性经济可行性社会可行性和抗风险能力。

当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调和力量，以创造持久的投资吸引力和消费吸引力。

从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域的整体概念营销，做成全国闻名的品牌针对各阶段的招商开放销售的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。

正式运营后，整个项目应具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进步进行世界著名休闲品牌打造。

加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于整个区域的游客支撑。

与周边的景区旅游部门携手合作将是共赢之路。

在条件成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立战略同盟。

第章总论项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公里。

都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。

都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。

整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。

随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。

由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施城市经营理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。

同时，都江堰市也明确提出了实施城市历史文化复兴工程的理念，与城市经营紧。

因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。

方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁基础设施建设区域环境的打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。

作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。

天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积万平方米。

按高拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。

建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率，投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。

按普通拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。

建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。

二本课题研究的程序北京国智景元旅游顾问有限公司密关联。

可见，能否通过旧城改造，振兴升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之。

本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。

本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，以都江堰本土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐度假购物会议功能的生态城市型文化休闲中心区。

即水生态城中城，并命名为天府水镇暂定名。

通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区成都的特色休憩中心区，针对外地旅游市场成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市自然人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。

天府水镇中包括历史文化街区景观文化广场沿江商业休闲区主题博物馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为个系统化的旅游及商业地产区域。

天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。

因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营的理目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都的地脉人脉文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。

文物与文化保护的可行性西街文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要的资源补充。

天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。

都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居的人类生活方式。

水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有定的个性特征。

天府水镇以水文化为主题，在文化的利用保护与传播方面，都是可行的。

工程技术的可行性从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。

但子项目还需做进步论证。

环境保护的可行性从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件，岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。

天府水镇通过设计建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物的多样性，与者关系的协调将直接决定都江堰城市旅游的发展走向。

建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利益共同体。

从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿税收优惠产业导向调控三方面给予支持。

其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平项目投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持为成功打造该开发区，须政府在设施的立项审批周边区域今后的土地开发方面认同统规划统开发。

天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为的负相关关系，可见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模式，有计划地分期进行市场化操作。

建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作的连续性和完整性，如加强与旅游城建交通供电电信环保文物水利等各部门的协调关系，多方面探讨与都江堰景区四川省及成都市旅游局各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。

在区域运营中，建议边开发边营销，边招商，边开放，边销售。

通过实施滚动开发，形成良好的信息流游客流现金流物流，使得整个过程风险降低最低程度。

建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金银行贷款招商引资滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良性发展。

特别注重品牌经营与管理，投入资金玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。

目前，旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作为老城区的工商贸易区，空气污染噪音污染视觉污染的问题较明显。

天府水镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。

经济可行性如果政府能提供定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资回报率。

在政府土地拆迁补偿的前提下，区域开发总体项目的净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为，说明该项目有较强的投资价值。

几点建议以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键，从策划到经营的各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商进行统的开发运作，以实现预期目标。

在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。

另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。

规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光，进行交通给排水供电电信等基础