的若干意见国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建议书的批复股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告股东大会关于同意募集资金投向的决议国家省市有关统计调查资料国家有关设计规范标准项目单位提供的有关资料研究过程中实际调查及收集的其它资料市商贸流通业发展十五规划项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同四可行性报告主要研究内容本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性和意义项目市场分析和预测项目主要经营内容和规模项目主要建设规模和功能项目投资估算经济效益分析及评价。第二节研究结论主要研究结论物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市项目。是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作用。投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，的商品流转和交易的场所，它的建成对股份公司的经营发展将产生重要作用第股份公司投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各经营实体多头对外向供货厂商进货，以及为销售客户消费者各自上门送货服务所造成的人财物资源分散成本倍增的问题。通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本通过完善的信息处理和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成体，将物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可第章总论第节概述项目名称东方物流配送中心及超市项目建设单位商业大厦股份有限公司法定代表人项目负责人项目联系人联系地址省市中山路号电话传真邮编项目建设单位基本情况商业大厦股份有限公司以下简称股份公司创立于年月，为现代大型百货零售企业，注册资本万元，年末总资产万元。股份公司拥有营业面积万平方米，员工余人，是市名牌商店省文明单位全国百城万店无假货示范点，年主营收入亿元，利润总额万元。经营概况经营场所股份公司是市最大的商业零售企业，地处市黄金地段三阳广场，地理位臵优越。股份公司主营场所占地面积万平方米，建筑面积万平方米，营业面积万平方米，拥有五层营业核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大楼，设五个卖场。经营范围国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装维修，服装眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告网络技术转让及咨询服务，软件开发销售。主要销售对象为市及其周边的城乡居民企事业单位等。销售品种主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品服装纺织品针织品床上用品家电鞋帽皮具儿童用品文体用品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等。经营业绩股份公司目前与余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥验营销理念促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配臵创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。股份公司的发展战略是以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构物流功能营销方式等的升级，形成发展大流通大市场大商业的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。经营目标股份公司年的规划为在年使主营业务收入达到亿元规模，年利润总额预计达到万元，继续保持在省百货零售企业的领先地位股份公司在做大主业的同时，以汽车食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到亿元规模，并取得只国内外著名品牌的地区代理权股份公司进步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在年底前初步形成现代化科学化的商业企业形态。二项目背景近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。多种品牌的总经销总代理权，销售额占股份公司总销售的。股份公司年销售额超过万元的品牌有个，如森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家用电器等超过万元的品牌有个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子海信电器等超过万元的品牌有个，超过万元的品牌有个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过万元。股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省最佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号，并成为国内首批第个获得全国百城万店无假货活动示范店的企业。近两年来，股份公司实现销售总额在省零售市场均排在首位。股份公司在年实现主营业务收入万元，占全市批发零售贸易业实现总额的，位居全市商场企业第位，其中品牌商品的销售总额占市大型企业整体销售额的以上，有近个家用电器的著名品牌的销售量位居市第位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表。表股份公司近三年的销售总额及税后利润表项目年年年平均增长率销售总额万元净利润万元股份公司财务状况近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率，股份公司信用等级级，被授信开具万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表。表股份公司近三年财务状况表项目年末年末年末总资产万元资产负债率主营业务收入万元主营业务利润万元净利润万元净资产收益率股份公司对外股权投资情况目前，股份公司共有家对外投资参股公司，其中除八佰伴商业大厦超市有限公司商业大厦集团二百电器商厦公司东方药业有限公司外，其余家均为股份公司控股企业。股份公司发展规划发展战略面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义我国及省物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息网络运输存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费销售运输供给生产开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流信息流商品流资金流集成体而促进现代物流产业的形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，随着我国加入步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态物流产业，达到科学合理地利用经营资源加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。为促进我国物流事业发展的需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展的产业。省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在十五规划中也明确指出要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套设施建