合国家社会和经济发展规划及产业政策房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业，它的发展对扩大内需拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑建材机械加工装饰家具家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业金融医疗教育公交运输邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。自年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现代化的新阶段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为到年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区款和个人贷款中蕴藏着风险。我国房地产发展预测我国房地产市场发展预测房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开第章总论项目背景项目名称期建设工程项目建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内承办单位市房地产开发有限公司承办单位概况市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工人，其中管理人员人，工程技术人员人，具有高级职称的人，中初级职称人，并聘有专家级营销策划顾问人。公司汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问项目策划顾问法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。市房地产开发有限公司目前在建设项目有个原市第机械厂地块内，项目期占地亩，住宅用地。市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，市房地产开发有限公司将如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持诚信履核准通过，归档资料。未经允许，品牌化规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历个价值回归利润回归的过程，呈现出个健康稳定持续发展的良好趋势。市是独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之。两港通四海，路连欧亚，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越的港路条件优良的投资环境和壮丽的发展前景，使备受瞩目和青睐。此外，的生态环境在全国也是首屈指的。素有北方的南方，南方的北方之美誉，城市发展潜力巨大。目前，市城市建成区面积达到平方公里，城市行政管辖区人口万人，城市化水平达，城市绿化覆盖率，人均公共绿地面积达到平方米。城市居住环境优美，被评为全国园林绿化先进城市并于年评为中国最佳人居城市之，继续保持了流的空气类海水类的沙滩饮用水合格率的环境优势，大绿量花园式开放型生态化的中等海滨城市框架基本形成。具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之。在这样的背景下，市房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在市新请勿外传,约优质服务建设精品追求卓越的质量方针和遵守法规防止污染健康至上安全生产科学控制持续发展的环境和职业健康安全方针，全面实施走出去战略精品战略多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。可行性研究报告编制依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法投资项目可行性研究指南试用版中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要民用建筑设计规范住宅建筑设计规范可研报告编制委托书开发项目规划图建设单位提供的其它有关资料项目提出的过程与理由项目提出的过程房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径促进投资和消费的多用利器。长期以来，我国直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣食住行中，衣食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。中国房地产业正处于向规模化米，绿化用地余平方米。项目投入总资金及效益情况经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元，设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。主要经济技术指标经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标详见表项目期各项经济指标汇总表第二章市场预测我国房地产市场现状我国房地产市场概况房地产业是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入个大发展大提高的时期。据调查显示，年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长。全年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中，住宅销售面积占商品房销售的。经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳上海杭州北京等部分房价回落，部分热钱开位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。银行急功近利，降低贷款准入标准由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放零首付贷款甚至对个人首付提供定比例的无息贷款或者在些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。第季度，国内生产总值增长城镇固定资产投资在今年前个月完成万亿余元，同比增长夏粮连续年丰收已成定局经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。与此同时，我们也看到，国内系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。。我国房地产业在开发过程中的问题开发商良莠不齐，自有资金严重不足目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强的企业并不多，在万家开发企业中，只有多家上市，即使是上市房地产公司，面对个地产项目动辄数亿元甚至多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足。盲目开发建设，房产供需不衔接是总量上在定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，味追求大社区大项目，住往使定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩二是房型结构上与广大居民需求不吻合。些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅建筑面积