项目所处区域市概况是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以为中心，半径公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮基地铁岭电力基地阜新等座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密市场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是个购买力极强的产品销售市场。市是中国交通最发达的地区之，也是东北地区最大的交通枢纽。以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东高速公路网已经建成。距营口港公里，距大连港公里，可与世界多个国家和地区的港口通航。连接山海关大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集于此，并且与朝鲜蒙古俄罗斯直接相通。桃仙国际机场，是东北地区最大的枢开发，而本地的发展商大多具有工业企业集团资本背景。当然这与作为老工业基地的历史经济背景联系在起。但是作为东北的经济中心，物资流通中心，以及国家振兴东北的大背景，写字楼市场有很大的发展潜力。随着对经济的进步发展，作为东北商贸中心功能的进步完善，会有越来越多的外地核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目概况项目情况项目名称大厦项目地址市大东区总建筑面积平方米。其中公寓及写字间约平方米，商铺约为平方米，地下停车场及设备用房约平方米。建筑高度层含地下层建设单位情况建设单位市房屋开发有限公司法人代表资质等级房地产开发企业资质三级公司地址辽宁省市沈河区彩塔街号项目建设的必要性实践大东区十五发展规划的需要在市大东区十五经济和社会发展规划中指出结合市府大路沿线餐饮业较发达东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁号线出口处的潜在商业资源优势，规划发展具有商务休闲金融中介特色餐饮购物娱乐汽车品牌贸易为特色的商业功能东扩轴。本项目处能级。可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件，中国电力出版社建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要市城市总体规划大纲年国家辽宁省及市政府现行有关规定及文件大东区第三产业发展规划十五及年房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定的协议书或意向书其他有关依据资料项目批复文件主要技术经济指标与研究结论表大厦项目主要技术经济指标表序号项目指标单位建筑类总建筑面积占地面积二投资类项目投入总资金万元土地取得费用万元前期费用万元城市基础设施配套费万元建筑安装工程费万元园区配套费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元预备费万元资金筹措万元项目资本金万元银行借款万元销售收入投入万元三财务类净现值税后万元内部收益率税后静态投资回收期税后年借款偿还期年大厦于地铁号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现了相关规划的建设要求协调大东区产业结构的需要大东区是民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞机发动机机械设计制造生物制药仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群，是中国著名的航空发动机制造基地数控机床生产基地轻型汽车生产基地。但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。实现大东区带三圈规划目标的需要随着地铁号线进入大东区，围绕在这里设立的个站位，大东区将推出带三圈的地铁经济发展框架。其中带指大东区新的经济隆起带。三圈指，在地铁号线津桥站滂江站黎明文化宫站站口的周边，半径米的范围内，打造个经济圈。本项目处于滂江站，依托环路靠近城市中心区，商业较发达居民密度较大收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公金融保险信息产业商务和商贸为主的具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费这里将是地铁号线和地铁五号线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。发展规划为项目提供了无限想象空间根据市的发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就为地铁滂江站提供了广阔的空间。在这里将建设义乌国际商贸城，义乌的商品将通过这里发往东北各地。同时，在地铁滂江站东部将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。建设条件自然环境条件大东区位于城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属受季风影响的温带半湿润气候。据气象台年至年累计，市内区最高气温年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温，极端最低气温。市内平均降雨量为毫米，最多年降水量毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬，平均天左右，无霜期平均天左右。其气候主要特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。工程地质条件圆大厦新基火炬大厦财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯广场等。也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当的项目，如总统大厦，方圆大厦等几个市场上的顶级写字楼，年租金己达到元平米。而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米，地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。当然与全国几个发达城市比较的，的写字楼市场还是不成熟的。从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。当然这是与的经济发展水平相对应的。写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持有不同的是，市的统业权写字楼物业基本由本地开发商持有，甚至市写字楼市场上，包括高档写字楼市场，外地发展商较少，除上海昌鑫开发的昌鑫置地广场，新加坡华新国际开发的华新国际大厦等少数的几个外地资本项目，其余均为本地发展商该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。经工程地质初勘，地基岩土稳定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。基础设施条件随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用经营需要。表项目建设具备的基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气的中压和低压管线市场分析市写字楼市场现状随着国家振兴东北的提出，是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。市建设现代化的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力。写字楼市场的区域特征逐渐形成市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方线汇集于此，并且与朝鲜蒙古俄罗斯直接相通。桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场，距大东区公里。东站坐落在区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。图市在辽宁省的位置大东区概况大东区位于市东部，是市市内五城区之。面积平方公里，人口万，是市内面积最大的城区。交通条件大东区所在地是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大的交通枢纽，已形成陆海空立体交通网络。公路以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射的高速公路网已经形成。铁路作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集，并且与朝鲜蒙古俄罗斯直接相通。海运从出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个国家和地区的港口通航。空运桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜俄罗斯日本韩国等国家。货运东站座落在大东区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。环路大二环路横穿全区，市东西快速干道在大东区内。二基础设施区内基础设施完善发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水煤气等供应充足。工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于市前列。三居住条件大东区是市最适合于居住的城区之，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是正在建设的大东广场，是市最大的广场，广场周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有辽宁省重点中学市第高级中学周边有以东逸花园为首的等高档生活社区有世