（终稿）安置房小区建设工程新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

从发车以当日往返为半径，覆盖区域共有亿人口，是全国人口最密集消费层次最高的地区之。

是华东第二通道的重要枢纽。

芜宁芜铜皖赣淮南和宣杭等五条铁路在此交汇和联接，沟通全国各地。

于年月通车的公铁两用长江大桥，将长江南北交通融为体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州宁波厦门。

基地区位建设项目位于市，位于市西南部。

行政区域介于北纬与东经之间。

该县东界宣州市，西接铜陵县青阳县，南连泾县，北邻繁昌县县。

县境状若骆驼，南北长公里，东西宽公里，面积平方公里，占全省总面积的。

现设个乡，个镇。

县人民政府驻城关镇。

现境为江南地区开发较早的地区。

汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的春谷县分领。

汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨，即今青弋江镇。

宣字据韩诗传说为显也。

古代江南地区开发较晚，但作为吴楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴楚名邑显扬于江南，并筑城以的购房需求。

目前全市潜在的购房需求较大，主要有个方面是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。

根据市十五规划要求，按照目前万人口计算，城市化率年均增加，每年增加万人需购买或租住商品住房，按人均建筑面积测算，今后每年约需新增万商品住房。

二是新增工业企业落户将带来的外埠人口，增加住房需求。

如每年按照家工业企业递增，每家企业按人计算，合计万人，按其中购买住房，每套按测算，今后每年约需新增万商品住房。

三是人均住房面积增加的住房需求。

去年底市城镇人均住房建筑面积为，第章总论第节项目概要项目名称安置房小区建设工程建设地点市利民北路东侧项目建设单位房地产开发有限公司法定代表人第二节可行性研究的主要技术经济指标总用地面积，总建筑面积，包括安置房零星商业菜市场，社区配套建设，容积率建筑密度建设工期年项目总投资，万元其中土地价格，万元含契税及其他费用自有资金投入，万元银行贷款资金，万元项目销售收入，万元项目投资利润率项目内部收益率项目财务净现值万元投资回收期年贷款偿还期年第三节编制依据安徽省城市居住小区规划设计暂行规定市和总体规划市安置小区详细规划设计建设用地批准书各相关设计规范市建委芜市建号关于进步加强房地产开发项目资本金管理的初步估计。

按照有关部门与委托方签订的协议，安置房零星商业菜市场均按照元平方米出售。

政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。

本次估算时，按项目建设的第二年的返还款估计为万元，第三次将返还万元，共计万元。

区域分析城市概况安徽省辖市，是国务院批准的沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成体，南依黄山九华山齐云山太平湖风景区，北临江淮平原。

中心地理座標为东经度分北纬度分，周边于上海杭州合肥南京等大城市相邻。

全市辖三县四个区，总面积平方公里，市区平方公里。

年末全市总人口万人，市区万人。

市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。

年平均气温摄氏度摄氏度，年平均无霜期天，年日照时数为小时左右，年平均降雨量毫米。

历史悠久春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前年，距今已有多年历史。

近年，境内人字洞发现的远古人类制作的石器骨器和品种多样的哺乳动物化石时间断代约在距今万至万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年。

境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地，年被国务院列为全国重点文物保护单位。

年中英烟台条约辟为对外通商口岸。

年起，逐渐成为全国四大米市之。

由于位置优越商业，历史上曾被誉为皖之中坚长江巨埠。

是长江经济带上重要的通信枢纽。

宁汉宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过通知财政部财建号关于印发基本建设财务管理规定的通知市发改委发改投资号关于同意安置小区项目登记备案的批复委托方与有关部门签订的相关协议原建设部房地产开发项目经济评价方法委托方提供的有关数据项目可行性研究委托合同建设项目经济评价方法与参数第三版土地评估有限公司房地产信息数据库工程咨询有限公司工程造价数据库第二章可行性研究背景第节公司简介房地产开发有限公司于年月日注册成立，并有市工商行政管理局颁发的号营业执照。

注册资金为人民币万元整，实收资本为人民币万元整，企业开发资质为暂定级。

公司现有正式职工人，各类专业技术管理人员人，其是以房地产开发为核心，含房产销售物业管理为体的企业。

打造优秀团队创建流品牌是公司确立的长期企业目标，并坚持以人为本，诚信求实的经营理念和团结务实，开拓创新的企业精神，与时俱进开拓发展，立足房地产，作好配套服务，为把市及的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚优雅的文化氛围做出贡献。

第二节项目背景为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置的问题。

以突破城建，加快构建城镇体系为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。

根据项目建设单位与人民政府签订的相关协议，项目建设单位建设回迁安置房平方米，零星商业平方米，菜市场平方米，社区配套平方米家宏观经济背景趋好，人均稳步上升，在消费品市场尚无突破性转机的前提下，房地产市场未来将持续为投资者关注。

区域金融，文化，经济，商业大环境已趋完善，随着基础设施的进步完善，本区的生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金融证券，文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候，解决了居民生活的后顾之忧。

将成为未来本市的强劲升值楼盘。

市及房地产市场稳定，对于房产需求量日益增大，原居民普遍愿意买房投资，居住，置业，且大多具有定经济实力。

众多外来人口的加入，使本市常住人口基数不断上升，以及市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地，素有皖南门户之称。

浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成条宽阔平稳可行驶万吨级船只的黄金水道。

沪铜铁路沿江高速公路宛如两条巨大的动脉，将同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。

由前往南京禄口合肥骆岗机场也非常方便，车程不到个半小时，是大量移居人士的选择，对于房产需求量日益增多。

这类人口更具经济实力，使本市的房地产市场能够持续繁荣。

公司已经锁定的目标客户群体是具有定的经济实力，或处在事业上升期的行业社会精英。

通过对目标客户的初步市场调查，他们对本地段的房产投资兴趣较高，对公司楼盘在现代繁华都市下营造出小桥流水人家的境界，在现代主义的建筑造形下，结合着中国传统园林般的环境景观，实现现代与传统的交融的满意度和认知度也较高。

量的增加增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量加快了拆迁安置房和廉租房建设，推进了民生工程加强了商品房预销售管理，规范了市场行为加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求加强了部门协调与配合，确保了政府调控措施落实到位。

去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五项措施，即重点保障批着力稳定批加快供应批严格住房金融政策进步加大房地产市场监控力度。

这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促进了市房地产市场的持续健康发展。

第二节需求预测宏观调控政策和金融政策随着国家宏观调控政策和金融政策的进步趋紧，市也和全国全省其他城市样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，些开发企业新开盘的楼盘开价也回归理性。

同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新轮竞争，些楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。

特别是去年高价开盘的部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。

目前市及今后的房地产市场走势可概括为短期难熬，长期看好。

开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势，及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势，合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型中低价位普通商品住房，以满足居民不同消费层次年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见的持有成本明显减少，会让更多消费需求重新回归到房地产市场当中。

不利因素近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成定的不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控，使得部分投资者信心不足，会造成部分投资者持币待购，房产销售进度放慢。

公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当前价位稳定无降的信心。

二房地产市场概况房地产市场总体状况良好，健康稳定。

主要表现在以下几个方面房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。

今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为，拉动全县投资增长。

商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积新开工面积竣工面积均有较大增长。

房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在元的范围内小幅变化。

高位运行，保持平稳，实现了理性回归。

房地产金融情况稳定，房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款房地产开发贷款余额个人购房贷款个人住房公积金贷款均呈上涨态势。

房地产市场进步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府新政的实施，房地产市场行为得到了进步规范。

在各区政府市直各相关部门的共同努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促进了商品房开发。

项目概况本项目规划总用地面积平方米，规划地上总建筑面积为平方米，包括作安置房用的高层住宅楼零星商业地下车库等建筑，其中居住建筑面积约平方米，零星商业建筑面积平方米，菜市场平方米，社区配套建筑面积