（终稿）村房地产新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

沿山东路湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为市的中心商务区。

沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。

海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。

自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。

在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城北部副中心。

在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。

规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。

至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二房地产市场。

美林小镇的热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也验证了本土的购买力水平。

第五节已调查楼盘分区分区情况为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域麦岛区区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。

价格区间元代表楼盘颐灏园海怡名都雕塑园区第章项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。

项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。

用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。

第二章市房地产宏观背景分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第节宏观经济概况概况地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积平率达到以上。

人口自然增长率控制在‟以下，年总人口达到万。

国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消费十分活跃。

其中，住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。

经济发展是城市发展的基础。

没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是句空话。

近几年来，作为沿海开放城市的，经济直保持了两位数的增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。

第二节城市规划及建设城市总体布局结构城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环的发展态势。

主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。

主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口王哥庄惜福镇夏庄为主组成。

规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。

规划主体功能为全市的行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。

从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。

方公里，其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。

为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山支脉向北部的延伸。

是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游度假避暑文化娱乐中心。

年月，被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级城市之。

城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。

市宏观经济发展状况年实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

综合经济实力在全国城市中居第位。

在个副省级城市中居第位，较上年前移位。

经济和社会发展主要指标预期国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上。

外贸出口年均增长，年力争达到亿美元以上。

高新技术产品产值占工业总产值的比重，年达到。

城镇人口占总人口的比重，年达到。

地方财政收入，年均增长。

城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为。

城区居民人均住房使用面积达到。

城镇登记失业率控制在左右。

到年，高等教育毛入学实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是以外购房族带动了房价的上扬。

市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。

因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在置业的手选。

高档物业因的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况区域概况的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为支持的作用。

片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。

片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。

加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之。

早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们的视野。

瑞纳花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之，悦海豪庭项目的开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之的汇海山庄则越过了地段。

目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段的有山水名园丽海花园二期等。

从目前的情况看，该片区的开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。

沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。

从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改造，三是继续向东，南姜村带。

向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近区域。

位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了比较独特的类产品，而位于崂山区内的旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型的片区。

该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。

尤其地处海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。

度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。

该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善，已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。

交通条件良好，已经形成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。

多路工交线路穿行该区域，良好的交通条件也为房地产开发提供了较好的基础。

区域与周边的关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。

是以旅游度假区为基础向外做部分延展的个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区的重要依据。

浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正的高档物业。

金家岭山和午山也起到了很大的为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的中央生活区是具备相关条件的。

所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。

房地产与城市建设房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。

年，市房屋销售