对项目的目标市场价格以及功能等进行定位。宏观经济形势全国宏观经济形势在市场经济下，房地产业是个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展社会环境在改善人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展的国民经济不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求，成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的决心更给消费者带来了信心。从国民经济角度来看，国家统计资料显示，年，我国国内生产总值平均增长率达到，年至年国内生产总值增长率分别为和。据国家统计局初步测算，年将持续增长，发展势头强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率内在的自身增长惯性和较强的稳定性，国民经济运行正处于新轮周期中的上升期。从社会环境看，房地产业关联度高带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义。同样，投资者对于开间进深的要求基本对应于其所选择的面积大小。对本项目所在地的商铺，有的投资者最高能接受元以下的价格，的投资者最高能接受元，的投资者可接受元以上的价格。供给市场分析根据我们的市场调查，西安房地产供给市场的基本情况如下般供给市场现状调查近期西安市在售楼盘统计数据销售均价西安市销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元城西销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元资料来源西宇信息网楼盘区域分布总论建设项目概况项目概况城西人家项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为亩平方米，规划总建筑面积为平方米。该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学约，距镐京医院左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场家世界等大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约，大庆路为连接城内与城西的条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁行经站，交通非常便利。建设单位基本情况项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司以下简称三安公司。该公司是个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于九九三年七月成立，公司注册资金万元人民币，现有资产元，员工名，其中大专以上学历占以上，中高级以上专业技术人员人。公司成立步改善城市居民居住环境，带动城市经济发展。形成新的居住组团的需要随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤环境污染严重的郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这区域形成新的居住组团。可行性研究结论及建议结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济数据及财务评价结果如下表主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量经济数据总投资万元其中自有资金万元银行贷款万元总销售收入万元税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元资本金财务净现值万元项目内部收益率资本金内部收益率投资回收期年借款偿还期年盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论项目收益较好，有建设的必要性项目建设条件具备，满足项目建设的要求设计方案技术经济指标合理财务可行性研究结论可行。可行性研究编制的依据西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则陕西省建筑工程综合概预算定额西安市建设项目城建费用统收费览表陕西省工程建设其它费用定额西安市发展计划委员会年号文西安市发展计划委员会关于下达年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知城西人家项目规划设计方案城西人家营销推广思路受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料委托以来，成功开发了丰禾安居住宅小区，该小区曾获西安市绿色环保小区和文明小区称号。公司始终遵循诚信求实开拓奉献的企业精神，本着信誉第质量第服务第效益第的宗旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住宅和物业服务，创造优美的住宅环境。城西人家项目是三安公司开发的第二个大型项目。项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现西安市房地产市场的需要核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目所在地周围环境的需要形成新的居住组团的需要西安市房地产市场的需要随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前，西安市东郊南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后，投资建设城西人家项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。项目所在地周边环境的需求项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学，距镐京医院左右，附近有大型批发市场玉林商场和仓储式批发商场家世界。另外，项目所在地属居民聚居区，居住密度比较高，项目实施后，可以进特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为有利的外部环境。年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长，二三产业增加值分别增长。今年上半年保持了良好的发展势头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。中央继续坚定不移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。西安市房地产市场分析年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发销售各方面政策的完善和改进居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上升，并进入了个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设占。参照图可知，有的被调查者欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。百分比以下以上平方米图需要购买的住宅面积分布情况由于调查主要针对欲购买元以上的客户群体，在这基础上，目标客户群体可接受价格调查显示，的被调查者可接受的高层住宅单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间。加权平均分析，被调查者最高可接受的高层单价在元左右。以上元图可接受高层单价分布百分比从图可以看出，被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选择基本致。元的住宅是调查者可以接受的价格。商铺需求市场分析调查结果显示的投资者打算购置以下的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置以上的商铺，如表。表户型面积分布比例户型面积以下以上所占比例可见，商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同，以上的需求量相对较大迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展注入了新的活力。在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更趋合理。年住宅占投资总量的比重保持在其中为普通住宅，别墅和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。需求市场分析年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。住宅需求市场分析住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域房型房价付款形式以及小区环境和物业管理等主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷份。调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。高新区南郊东郊北郊西郊城内图计划购房区域分布在被调查者中，计划购买高层住宅的占，计划购买小高层住宅的占，计划购买其他类型住宅主要是多层的占，如图。图计划购买住宅类型分布高层小高层其他高层小高层其他调查显示，欲购住宅面积在以下的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在以上的被调查者局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度年份国有经济单位职