（终稿）百年广场新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。

年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况年份亿元增长率固定资产投资亿元增长率近几年来重庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。

这为房地产市场营造了很好的大环境。

二重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。

于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业的出租还是销售，价格差距很大。

此外，地下层和楼层的租售价格约只有平街层的租售价格的十分之。

长寿区商业设施的供求状况分析项目所在位置是长寿区传统的商业休闲和居民聚会的中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达万。

但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场的休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位的日益增长的经济文化发展的要求。

长寿区当地居民和各界人士普遍认为该地区严重缺少高档次的集购物休闲娱乐饮食于体的商业设施。

第章总论项目概况项目名称协信百年广场项目地址重庆市长寿区城关镇项目业主重庆长信房地产开发有限公司法人代表邹淑媛注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米，其中区面积，区面积，区面积，共有个车位二项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股集团有限公司的全资子公司。

重庆协信控股集团有限公司前身为重庆协信实业集团有限公司，创办于年月，是家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。

注册资本为亿元人民币，总资产规模亿多元人民币。

集团下辖重庆协信城市建设发展有限公司重庆协信商务发展有限公司重庆天骄物业管理有限公司重庆信桥物业有限公司重庆涪陵协信实业有限公司重庆机动车交易市场有限公司重庆协信汽车贸易公司重庆中城联置业发展有限公司重庆庆酒店式高尚住宅之先河，获重庆市优秀大厦称号，是重庆地区享有很高知名度的明星楼盘，成为新重庆渝中区标志性建筑之。

涪陵协信城市花园建筑面积万平方米，为涪陵区最高档的康居示范工程。

年月，公司推出重庆市首家智能化住宅示范小区天骄俊园建筑面积万平方米，该小区除荣获重庆市十佳住宅小区和消费者满意楼盘称号外，还在年首届重庆楼市百花奖评选中荣获唯专家推荐楼盘称号。

年月推出的天骄年华是世纪生态文化景观住宅，占地面积亩，总建筑面积万平方米，该楼盘荣获了首届全国新世纪人居经典住宅小区方案竞赛人居经典综合大奖。

协信集团作为民营股份制企业，在其发展历程中还特别重视管理的规范化科学化。

年月，集团公司与世界著名的管理咨询公司罗兰贝格国际咨询管理有限公司合作，对整个集团的组织结构运行机制管理流程薪酬体系等按照国际标准进行了设计，实行种全新的管理模式。

在人类社会进入知识经济时代企业面临更加激烈的市场竞争的今天，协信人深深懂得逆水行舟，不进则退的道理，正以更加饱满的激情和坚忍不拔的毅力，勇敢地迎接挑战，以创造我们共同的价值为追求，努力把协信集团建设成为资本股份化组织集团化经营专业化管理科学化的现代化的企业集团。

三报告编制依据长寿区市场调查报告建设项目经济评价方鑫王智能工程有限公司北京世联通投资顾问有限公司北京动动文化艺术有限公司等多家全资控股参股企业。

集团自创立以来，直秉承创造我们的共同价值的核心理念和主导本业创造需求至诚守信适时发展的经营理念，不断开拓创新锐意进取，经过几年的辛勤努力，取得了良好的经济效益和社会效益。

截止年底，集团公司已累计向国家上缴税费多万元，安置下岗职工余人，为多人提供了就业岗位。

连续两届被重庆市委市政府命名为重庆市百户重点私营企业私营企业五十强和房地产开发企业五十强。

荣获重庆市纳税大户百强中国私营企业强中国房地产著名品牌重庆市企业法人知名字号等称号。

多年来，集团公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被重庆市相关专业银行评为级信用企业优良客户及绿色通道。

近几年，集团公司在房地产主业方面取得了长足发展，先后成功开发了协信商厦小康楼时代天骄涪陵协信城市花园天骄俊园和天骄年华等项目。

所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达以上。

其中协信商厦建筑面积万平方米，为重庆市朝天门第交易市场，被重庆市政府命名为朝天门对外招商样板市场。

年元月推出的时代天骄建筑面积万平方米，开重均居于前列，第三产业发展欠佳。

年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值亿元全社会固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占的其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额的。

近几年来长寿区的商贸都在高速发展，根据长寿区的近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以的速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区的比重达到连锁经营零售额每年以的速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额的比重提高到。

二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区的房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩的趋势。

年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有多个，总的供应量约有万平方米。

住宅价格分析长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数的两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。

现阶段长寿的消费者普遍能够接受元平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产物已完全接受，并已逐步养成习惯。

其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿的房地产开发呈上升趋势。

长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括个二三星级的酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约万方。

长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅的天下。

但经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。

而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明在长寿，餐饮业有发展的空间。

商业物业租金和售价分析向阳街门面租金按套内面积计算向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金利商场方向末端平街元平米左右元平米元平米元平米左右元平米左右元平米二层元平米元平米无无无无长寿路门面租金按套内面积计算与向阳街临近区域两端门面平街元平米元平米负层元平米无二层元平米无其他区域价格门面租金按套内面积计算黄桷湾片区骑安片区桃花溪片区价格为元平米左右。

销售价格向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。

由级供应量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。

住宅特点分析长寿区的住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量的以上，二房二厅则在平方户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行的空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。

三长寿地区商业地产市场分析根据长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心商圈，即以寿星广场为核心的半径米的中心商贸区同时建设黄桷湾骑鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩洪湖双龙个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。

长寿区商业中心调查向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。

该地段以各种类型的服务机构金融机构服装和百货超市为主。

该路段商业网点共家，总经营面积约为长寿区的两个有影响的商店重庆百货和立丹超市都在该路段。

从立丹超市物品的种类及新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超市购方米万平方米。

重庆的房地产交易也保持着高速增长。

据了解，在年，重庆房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。

之后每年以左右的速度增长。

年，重庆房市实现年销售万多平方米到年的销售面积已达万平方米。

在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变房地产开发建设由