（终稿）城郊土地收储整理开发新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

三经理层。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责组织实施董事会的决议。

设总经理人，为公司的法定代表人，副总经理人，为公司的执行机构。

四内设机构。

公司内设室三部，即办公室资产经营部融资财务部和工程管理部。

同时，城投公司计划组建担保公司房地产公司工程代建公司等三个子公司。

公司暂定人员名，其中公司领导人办公室人资产经营部人融资财务部人工程管理部人。

公司内部党群组织的建立和管理，按照有关规定执行。

公司职责以县政府划转的国有资产为依托，从事国有资产的运营和管理，融通项目建设资金，为城市建设提供资金保障。

根据县政府下达的城市基础设施和市政公用设施项目建设计划，履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理。

按照我县产业发展规划，对基任，副主任由常务副县长和分管副县长担任，成员由县金融办财政国土建设国资，城投中心等部门和单位的主要领导组成。

城投公司筹备委员会下设办公室办公室设城投中心，负责城投公司的重组工作，并向筹备委员会报告。

二履行相关程序。

完成公司重组方案的审批国有资产授权及国有土地使用权的划转等相关手续，重组内部机构。

目录第章总论概论可行性研究报告编制依据和范围第二章项目区概况县城概况自然概况社会经济状况与发展第三章项目的建设背景及必要性分析项目的建设背景项目建设的必要性第四章土地利用现状及规划条件分析区位条件土地利用现状规划范围与规划条件开发条件第五章土地收储整理开发及出让计划第六章项目规划方案及建设内容设计原则及设计标准城市道路工程市政公用工程第七章环境影响分析环境保护总体目标环境质量标准建设期的环境保护影响与措施核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八章项目实施进度建设工期项目设施进度计划安排项目实施进度表横线图第九章项目管理与工程招标项目管理招标工作依据招标工作原则招标程序组织形式招投标第十章投资估算与资金筹措编制依据土地收储成本费用分析土地，地方所得部分及所得税地方所得部分五年内通过财政返还给公司，作为县政府对城投公司的投入并列入城投公司资本公积。

县财政预算内安排的城市建设资金。

县政府授权城投公司经营的土地，经公司经营后所得的收益。

由城投公司开发的房地产经营收入。

城投公司投资开发建设的市政设施城市公用设施道路交通的投资权经营权维护权冠名权广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让的收入。

公司吸纳参与开发和建设的社会资金。

公司向上级部门争取的城市建设项目贷款及专项补助资金。

公司职能县城投公司作为县政府实施城市建设的投融资平台，应积极对接国家投融资政策，大力畅通融资渠道，健全投融资机制，切实提高其融资能力和水平，实现其职能由过去以行使政府基础设施建设业主为主转变为以投融资为主。

同时，根据县政府授权，突出经营土地二级市场房地产开发，对收储的土地建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值。

经营政府划拨的城市存量资产和公共资产，兼营融资担保业务，并适当承担项目建设业主的职能。

公司组织机构城投公司依据中华人民共和国公司法规定，建立健全法人治理结构。

董事会。

收储价格的确定编制基数投资估算资金筹措第十章经济效益分析编制依据及说明收入预测及效益分析不确定性分析综合评价第十二章风险分析项目主要存在的风险防范和降低风险措施第十三章结论与建议研究结论建议第章总论概论项目概况项目名称宁都县城郊农村土地整治土地收储整理开发项目项目承办单位宁都县城市发展投资有限公司项目负责人崔小荣建设地点宁都县龙边溪宁都新中胜产业基地建设性质土地收储整理开发承办单位概况公司性质宁县城市发展投资有限公司为直属县政府的国有独资公司，由县政府财政局国资办履行出资人职责，具有独立的法人资格和完善的法人治理机构。

公司建立现代企业制度，实行市场化运作，绩效化管理，由县财政提出公司绩效考核方案，报县政府审定，县审计局财政局负责对公司进行年度审计考核。

公司注册资金构成拟定人民币亿元资产构成为县政府划转的国有资产含产权股权和总注册资金的现金构成。

二公司流动资金主要来源按县政府融资额的定比例提取融资手续费，按县政府授权代建项目投资额的定比例提取项目代建费。

由公司自主经营项目所缴纳的营业税含附加税费务制定绩效方案报县国资办批准实施。

经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。

人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。

公司经营模式政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经营土地级市场。

以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市的成功做法，这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。

政府按级开发控制从严，二级放开搞活的原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。

操作模式县政府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地拆迁平整以及完成基础设施建设后，交由县政府依法出让土地出让后，所有土地出让金实行先进城投公司账再转县财政。

项目结算时，扣除投入的宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按分成④开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。

土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定安置房及安置地由城投公司负责建设以划转的国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进县政府应将基建资金列入年度预算计划，并及时拨付到位城投公司履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理④项目完工后将建成的固定资产移交给政府，可经营性资产授权城投公司进行经营工程代建费按决算造价的大小，万元以内的项目按核付工程代建管理费，至万元以内的项目按核付工程代建管理费，超过万元以上的项目，超过部分按核付工程代建管理费。

五市政设施建设采用建设移交模式，加快推进城市建设步伐。

政府市政设施建设部分项目可采取建设移交模式建设，政府可公开招标确定建设单位，也可授权城投公司采取此模式建设。

城投公司按建设移交模式操作方式为城投公司与县政府签订建设移交模式协议书，明确双方权利义务城投公司投入资金进行建设工程竣工验收后，移交县政府④城投公司从严控制建设成本，节约建设成本万以上的项目，按节约资金的进取奖励费超过建设成本的，由城投公司负责承担。

实施步骤组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会，主任由县长担，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。

二经营土地二级市场房地产开发，增加公司现金流，提高偿债能力。

进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产债务平衡机制，防范债务风险，加快城市建设步伐最有效，也是最具可行性的方式之。

操作模式授权城投公司注册或收购家房地产开发企业县财政注入部分现金做启动资金城投公司从市场拿地后进行房地产开发④开发净收益由县财政和县城投公司按分成。

三提取融资工程代建手续费，弥补公司正常开支。

加强银企合作，争取银行支持，坚持以诚信为本，积极主动向银行推介建设项目，用公司资产和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在万元以内部分，除核付正常融资成本外，另行给予‟的奖励，超过的部分按‟奖励。

四政府投资代建项目，提取工程代建费。

根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。

操作模式县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司管理。

按照我县产业发展规划，对基础产业支柱产业高新技术产业等经济社会效益好的项目进行参股控股投资，引导县内外资金参与项目建设，发挥政府投资导向作用。

负责经营城市公共资产，对政府投资建设的城市基础设施市政公用设施的投资权经营权维护权冠名权广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让。

根据县政府授权，负责储备运营国有土地，经营土地二级市场。

公司运作模式在县政府的支持下，按照企业化和市场化的运作模式经营走政府扶持自我积累滚动发展的路子，逐步建立起规范高效充满活力的公司运作机制，促进我县城市建设经济和社会发展。

科学配置投融资平台资源向城投公司注入国有资产。

按照城投公司委托管理使用维护既得利益不变的原则，由县国资办将县里条件具备的土地及房产注入县城投公司。

土地房产等其它资产过户到城投公司时，相关部门在办理权证时不收取任何税费，在今后的实质性交易中再履行相关法律手续。

赋予城投公司参与土地储备职能。

同意城投公司参与土地储备，并将其出资收储的国有储备土地登记至城投公司名下，用于项目融资。

赋予城投公司对所投资项目周围土地的优先收储权。

规范土地收储出让制度。

对收储的土地应建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值，出地出让收益应先入城投公司再转入县财政。

二积极拓展融资渠道，建立资产债务平衡机制。

充分发挥自身行业优势，创新融资方式，加大融资力度。

加强同国家政策性银行商业银行和非银行金融机构的合作，形成以银行贷款为基础，其它金融机构资金为补充的信贷融资格局，为公司滚动发展创造条件。

建立良性的资产债务平衡机制，确保在净资产与负债投入与产出现金流三个方面保持相对平衡。

强化风险防范机制。

城投公司严格将投融资规模控制在实际偿债能力范围之内其专项建设资金专款专用，不得挪用县财政不直接给城投公司提供融资担保。

建立政府补和财务审计制度，由县国资办委派财务总监，对城投公司