城经济适用房建设工程新增项目可行性投资论证建议书

房地产业的发展，对拉动投资增长改善人民的居住条件提高人民生活水平推动社会消费等方面发挥了很大的作用。

由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。

近年来，中国保持了以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。

随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。

衣食住行是人类的基本生存需要，而住是其中最基本和重要的个，所以很早以前就有了居者有其屋的提法以及杜甫的名句安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。

只有住的问题解决了，人们才会有安全感稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。

正是在这样的背景下，中央加大了对房地产县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛的大环境下，县的房地产也得到了很大的发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年的平方米提高到年的平方米。

县的十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达第章总论项目概况项目名称县城经济适用房建设工程二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团三法人代表陈德罡四项目地址县城南汽车站旁五项目用地面积平方米六建设规模平方米七建设期年八项目投资万元九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申请贷款万元，业主自筹万元。

二业主简介城市建设投资集团成立于年月日，是县政府下属的全额拨款的正科级事业单位，实行企业化管理，采取董事会领导下的总经理负责制，目前集团注册资本万元。

其目的主要是实现政府高度垄断土地级市场，有效积累土地收益，配合搭建投融资平台，筹集城市建设资金，实现土地和经营城市的有机结合。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，集支高效率的工程团队和套行之有效的信息化和科学化的现代项目管理体系。

三可研报告编制依据和主要研究范围编制依据县城控制性详细规划县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要县城经济适用房建设工程方案项目业主提供的该区域相关基础性资料。

二主要研究范围项目建设背景及必要性项目建设规模建设内容项目选址及建设条件项目建设方案项目建设进度投资估算及资金筹措经济效益分析社会效益分析四主要技术经济指标序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年五主要结论本项目的建设，能够优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题，项目的建设是必要而紧迫的。

本项目在规划布局功能设臵及建设规模上是适宜的合理的。

项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设的团秉承依法诚实效益的经营宗旨，依照以城建城，以城兴城的经营发展理念。

集团的主要工作职能为负责钟多镇龙潭镇麻旺镇龚滩镇城镇规划区范围内的土地开发整理土地储备整治征地拆迁城市基础设施建设房地产开发财政直管公房管理土地和城建国有资产管理。

集团内设办公室研究发展部计划财务部土地储备整治部市政建设部房地产开发部等内设机构。

集团的工作方针是从实际出发，集中人力物力，突出重点，带动般。

实行统规划实施统征用统开发储备统供应统管理统运作策划的运作模式。

集团资金来源于四镇财政直接管理的公房城市建设维护费城市基础设施项目建设资金城市建设配套费纳入储备的土地资产财政资金投入和政府授权划入的其他资产。

集团现有管理人员人，其中大专以上含大专学历人，占集团管理人员总数的，有经济师人，工程师人，助理工程师人，技术力量较为雄厚。

集团成立两年来，所承建的道路桥梁的工程总投资额为万元，为城乡基础设施建设做出了定贡献。

集团在大力拓展业务的同时，密切跟踪项目管理的发展，根据集团的实际情况，正积极探索建，房地产价格不断攀升，这种状况的进步发展，极易使房地产业产生泡沫，从而影响整个国民经济的发展。

因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范经济适用住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

县城经济适用房建设工程的实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口的住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要的现实意义。

第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发的主体，政府主要起监督监管的作用。

但是，从开发商的角度来讲，在经济适用房的实际开发运作中，以追求利润最大化为目的。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者的范围之外第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性第三，把用益驱动的开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中的各项制度规定的贯彻，使经济适用房的实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富的工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数的以上。

公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出的优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好的关系，有助于经济适用房开发建设过程中的融资工作。

第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理的建设依据。

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭的住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府的优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润的控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二于开发经济适用房的土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。

同时，政府对经济适用房的后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房的建设问题上，采取了政府作为开发主体的路径，并且直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房的开发主体，确实有它独特的的地方，与开发商作为开发主体的经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式的优越性在于政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局的高度作通盘的考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化的后果。

政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出的时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强的具有保障性质的经济适用房开发建设，将有别于受的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。

主要从两方面入手是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房二是加大政策性住房的的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房的建设来实现。

为此，县人民政府拟委托城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题。

二项目建设的必要性填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系的需要经济适用房供应总量明显不足。

国家统计局的数据显示，我国经济适用房投资继续下降，年前个月累计完成亿元，同比下降。

不少地方甚至停止了经济适用住房建设。

些仍在建设经济适用房的城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。

这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。

我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭的住房需求，是各级政府必须要解决的问题，也是社会保障体系的重要组成部分。

县目前尚无经济适用房，本项目的建设，可以填补县经济适用房的空缺，完善社会保障体系。

满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求的需要县年初总人口为万人，总户数为万户，其城镇化率为。

按此计算，县城镇人口为万人。

考虑中低收入者为收入结构的金字塔底部，估计应占到城镇人口的，城镇中低收入者约为万人。

该部分人口受收入所限，无力购买商品房。

与此同时，县正大力实施城镇化发展战略，推进小康建设。

县城城北新区规划占地公顷合亩，城镇化步骤的有力推动也将导致大量农村人口转变为城镇人口。

该部分人口的住房问题，也是县政府亟需解决的问题。

本项目的建设，能满足城北新区规划占地公顷合亩，城镇化步骤的有力推