（终稿）成都金堂高尔夫新增项目(蓝光观岭)前期新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水高尔夫球场。

在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与中高档物业多元化中高端复合主题居住区为主力产品，以球场房产均衡发展为基本思路，建设成为生活休闲商务三位体的西南国际生态高尔夫小镇的基本发展模式。

在基本发展模式既定的选择本案发展休闲产业的资源基础二各区域休闲产业的发展态势三人造特色吸引物的确定二高尔夫球场发展建议中国高尔夫发展概况二成都高尔夫发展概况三本案高球球场发展建议第三章项目发展模式案例考察案例简介二共性研究三差异点分析二项目总体发展思路项目总体开发思路二项目开发应注意的几个要点三高尔夫休闲物业定位休闲物业总体定位二休闲物业组合三市场锁定四目标客户群锁定第四章市场可行性分析本案所面临的市场格局及竞争格局成都郊区物业市场板块分布二发展模式下的竞争格局判断二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析二潜在竞争分析三竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点三中高档物业的市场竞争分析本地市场的中高档物业竞争分析二与第圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析三中高端物业市场机会判断四状况下，我们分别从市场层面运营层面财务层面验证了其可行性。

最终，我们分析认为，本项目投资周期将为年，资金成本约亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用年时间实现净现值为，未来的纯资金净收益将达到亿，自有资金回报率。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，另外沉淀高尔夫酒店等物业，建设成本价值亿元，土地价值亿元按未来万元亩计，项目具备良好的风险抗性。

目录前言项目发展的目标体系本项目研究背景企业背景二项目自身条件三项目发展环境三项目的特殊性认识四本项目发展的前提条件分析五本项目发展的目标体系第章区域发展战略研究大成都城市定位对区域发展的意义二大成都总体规划对区域发展的影响三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变四区域资源条件及发展水平横向比较分析五金堂差异化竞争发展战略第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。

因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

政企关系决定本案开发的可行性方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。

企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。

同时作为个城市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。

四本项目发展的前提条件分析必须建立个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

必须立足城市运营进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。

这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必须站在区域发展城市运营的角度进行思考。

五本项目发展的目标体系通过特色特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开拓全新市场的挑战。

三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居金堂的优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质的改变。

同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染的中国西部纺织城。

年底，成金路开通，金堂与成都的距离为公里，半径属于公里的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入分钟的大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第圈层。

金堂区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。

通过土地投资，保证资金安全性。

通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。

以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。

第章区域发展战略研究大成都城市定位对区域发展的意义成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。

作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球，二大成都总体规划对区域发展的影响华阳组团小康居住新城温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区新都青白江组团大型制造业基地双流东升组团新型工业基地郫县郫筒组团高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展与政府的关系协调三与其他企业的协作三开发时序设计设计的指导思想二各产品的开发时机判断三开发时序设计四运营方式设计高尔夫球场运营方式二土地运营方式三物业运营方式四酒店运营方式设计第六章投资可行性分析土地运营的投资可行性分析研究方法二土地投资成本研究二高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响三土地市场价值预测四土地运营的投资可行性分析二物业开发投资可行性分析分析方法二物业平均价格预测三投资分析与收益测算三不同运营方式下项目投资评价土地级运营二主体企业进行全部物业开发三主体企业进行部分物业开发四总体评价四项目风险分析政策风险二市场竞争风险三经营性风险四结论附件附件金堂政府部门深访纪录附件二成都高尔夫发展概况附件三金堂市场环境报告附件四典型高尔夫个案分析附件五土地价值研究附件六重点郊区别墅板块发展比较研究前言项目发展的目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大水塘，均为引中河水形成。

物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。

植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林区等。

地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。

土地证将分期获得亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取