（终稿）超市物流配送中心新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

股份公司发展规划发展战略面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。

与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验营销理念促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为无锡地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。

股份公司的发展战略是以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业。

股份公司将立足传统零售资营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。

物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。

第二章项目建设必要性及意义我国及江苏省物流事业发展的需要第章总论第节概述项目名称无锡东方物流配送中心及超市项目建设单位无锡商业大厦股份有限公司法定代表人潘霄燕项目负责人席国良项目联系人张贤联系地址江苏省无锡市中山路号电话传真邮编项目建设单位基本情况无锡商业大厦股份有限公司以下简称股份公司创立于年月，由原江苏无锡商业大厦有限公司整体变更而来，是由江苏无锡商业大厦集团有限公司占总股本为主发起人联合无锡市商业实业有限公司无锡市商业建设发展公司无锡商业对外贸易公司无锡天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本万元，年末总资产万元。

股份公司拥有营业面积万平方米，员工余人，是无锡市名牌商店江苏省文明单位全国百城万店无假货示范点，年主营收入亿元，利润总额万超过万元的品牌有个，超过万元的品牌有个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过万元。

股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。

股份公司近年还连续获得省最佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号，并成为国内首批无锡第个获得全国百城万店无假货活动示范店的企业。

近两年来，股份公司实现销售总额在江苏省零售市场均排在首位。

股份公司在年实现主营业务收入万元，占全市批发零售贸易业实现总额的，位居全市商场企业第位，其中品牌商品的销售总额占无锡市大型企业整体销售额的以上，有近个家用电器的著名品牌的销售量位居无锡市第位。

股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表。

表股份公司近三年的销售总额及税后利润表项目年年年平均增长率销售总额万元净利润万元股份公司财务状况近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率，股份公司信用等级级，被授信开具万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进步发展打下了良好的基础。

股份公司近三年财务状况详见表。

表股份公司近三年财务状况表项目年末年末年末总资产元。

经营概况经营场所股份公司是无锡市最大的商业零售企业，地处无锡市黄金地段三阳广场，地理位置优越。

股份公司主营场所占地面积万平方米，建筑面积万平方米，营业面积万平方米，拥有五层营业大楼，设五个卖场。

经营范围国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装维修，服装眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告网络技术转让及咨询服务，软件开发销售。

主要销售对象为无锡市及其周边的城乡居民企事业单位等。

销售品种主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品服装纺织品针织品床上用品家电鞋帽皮具儿童用品文体用品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等。

经营业绩股份公司目前与余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有多种品牌的总经销总代理权，销售额占股份公司总销售的。

股份公司年销售额超过万元的品牌有个，如森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家用电器等超过万元的品牌有个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子海信电器等行性研究的主要内容包括项目建设的必要性和意义项目市场分析和预测项目主要经营内容和规模项目主要建设规模和功能项目投资估算经济效益分析及评价。

第二节研究结论主要研究结论物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项目。

无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。

建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区经济的发展起到重要作用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。

同时物流面积总建筑面积物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积，仓储及配送面积辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房建筑密度容积率续上表序号指标名称单位数值备注绿化率建设周期年劳动定员人二主要经济指标项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金固定资产投资总额万元铺底流动资金万元营业收入万元正常年营业税金及附加万元正常年总成本费用万元正常年经营成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年未分配利润万元正常年投资利润率投资利税率主要财务评价指标全部投资财务内部收益率所得税前所得税后自有资金内部收益率全部投资财务净现值评价基准所得税前万元所得税后万元自有资金财务净现值万元全部投资回收期所得税前年含建设期年所得税后年含建设期年自有资金投资回收期年含建设期年盈亏平衡点生产能力三存在的问题及建议项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。

建议在项目的建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万件。

工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。

项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。

经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税后，大于零。

全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

二主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标总用地段，建设现代商业企业。

股份公司将立足传统零售百货业，通过收购兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构物流功能营销方式等的升级，形成发展大流通大市场大商业的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。

经营目标股份公司年的规划为在年使主营业务收入达到亿元规模，年利润总额预计达到万元，继续保持在江苏省百货零售企业的领先地位股份公司在做大主业的同时，以汽车食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到亿元规模，并取得只国内外著名品牌的地区代理权股份公司进步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在年底前初步形成现代化科学化的商业企业形态。

二项目背景近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。

股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。

建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。

国家发展计划委员会已以计经贸号文批复同意无锡东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入无锡商业大厦股份有限公司拟上市关设计规范标准项目单位提供的有关资料研究过程中实