为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。但是在年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地产业的宏观调控政策。据这份最新出台的报告说，随着调控价格内环以内第二梯度价格内环至二环第三梯度价格二环以外各梯度价格比第梯度价格为商品房住宅商业营业用房办公用房去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的，而内环至二环的住宅销售均价则达到了。因此，当前住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中心的第章总论项目建设背景市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公路之间的居住建筑集群。市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为市新居工程的典范。项目概况项目名称项目建设地点市区乡中坝建设单位规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三个方面的利益关系，从市场调查市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技术经济分析和风险分析。研究结论及建议结论该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。建议密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积净用地平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户地下地上停车位个综合售价元平方米建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务内部收益率所得税前全部投资财务净现值所得税前万元全部投资投资回收期所得税前年说明市发展计划委员会文件，计政务投资函号函中备案内容总投资为亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每平方米建设投资约为元，故总投资超出。第建设单位市实业发展有限责任公司企业性质系区区委区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司经营范围在区政府的指导下，在区房管局的直接领导下，按照市房核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,管局的要求，对区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资平台。经市发展计划委员会文件，计政务投资函号文备案，拟对区乡中坝号地块进行商品住宅配套设施及绿化工程开发工作。工程概况本工程项目用地位于市区乡中坝二三四八组号地块，东临铁路西环线，北临公路。规划建设净用地面积，规划总建筑面积。居住户数户，容积率，建筑密度，绿地率以上，机动车位辆以下的户型不考虑。资金来源自筹资金及商请银行贷款。编制依据市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会文件，计政务投资函号中华人民共和国建设项目选址意见书市规划管理局，规选址号，年月日中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地号，年月日关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市实业发展有限责任公司，年月日。市规划管理技术规定年建设单位的设计委托设计任务书，年月研究范围依据开发商的开发要求，呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米，同比增长。详见表年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合计住宅非住宅批准预售面积万实际销售面积万供销比注供销比二批准预售面积实际销售面积住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以前的待销商品房。三环外开发趋热据统计，年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。年月，市房管局数据表明，供给量加大，特别下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了，其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调整。二手房市场火爆，月份的成交面积就达到了万平米。商品房的市场需求及发展房地产价格市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨元平方米。年整体交易均价上涨速度较快据房管局数据统计，年市区商品房均价达到元平方米，同比增长，其中住宅均价元平米，同比增长而年市区六城区的商品房均价增幅为，住宅的增幅为。增幅与去年相比有所上升。年市区房价情况单位元平方米项目类别年年商品房同比增长住宅同比增长数据来源市房产管理局住宅价格受距离远近影响变小年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为第梯度价格，也是各物业销售均价最高的区域在内环至环及环至二环间，同类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此以内环至二环房地产价格为第二梯度价格，与第梯度价格相比有定幅度落差同理，二环以外区域房地产价格为第三梯度价格，价格与第二梯度价格相差定幅度。不同价格梯度商品房售价情况物业类型第梯度住宅市场总供应量为万平方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场度处于供不应需的状态，供需缺口达万平方米月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方米，仅次于成交量低主要是由于传统春节淡季所致经过两个月的观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢复到月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变，楼市继续保持健康发展。总的来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份的价格水平。经计算，月住宅价格月平均涨幅为。总的说来，住宅价格仍处于小幅盘升态势。由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质的提高，房价还有上升空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。年月，省统计局公布了上月的统计快报。快报显示，年月，全省房屋销售价同比上涨。其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。目前住宅每平方米均价已达到多元。整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主