扣除区内的自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约余亩土地，金桂路范围内未被征用的约余亩土地，十六潭路未被征用的约余亩土地。长江开发区温泉开发区图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏温泉区市委市政府十六潭公园温泉开发区地块长江开发区十六潭路地块咸安区城市中心新区银泉大道地块长安大道金桂路浮山地块青龙路青龙山地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。项目所在的青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线。金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。项目的交通优势非常明显。项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地，周边的市政条件如下道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线。给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给净利润率达到，赢利能力强，符合公司要求。本项目开发期结束，净利润可达万元，投资回报高。项目增值潜力巨大武汉城市圈的地位正在稳步上升，作为武汉后花园的咸宁城市将依附于武汉城市圈而大步迈进本项目地价具有竞争力且支付条件相对优惠，相信随着项目区域经济的快速发展，本项目将显现出巨大的增值潜力。目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块分部状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目周边交通情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目用地条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„道路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„给水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„排水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„用电„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„通信„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„有线电视„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„燃气„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二咸宁总体经济发展分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市经济发展概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市产业发展概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市交通概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三城市总体发展战略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„城市区域定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„构建武汉城市后花园„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„城市发展战略目标与构想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁在武汉城市圈中的定位„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,咸宁在武汉城市圈的建设目标„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市建设生态城市的构想„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市建设生态城市的目标„„„„„„„„„„„„„„„„„中心新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总体依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经济适用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„中高档住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„低密度住宅定价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„商业用房和楚文化用房定价依据„„„„„„„„„„„„„„„九项目开发与销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目开发计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目经济效益评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„测算参数选取„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总投资金额与总收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„利润率„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„成本变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十二项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宏观政策风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„操作风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十三项目战略意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十四结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况项目概况位置本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在的温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项目距武汉市中心区约公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端公区发展前景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„城镇体系建设现状与问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„市域人口现状及预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市域城镇化水平现状及预测„„„„„„„„„„„„„„„„„市域城市化水平现状及预测„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目周边区域分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸安区„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市温泉经济技术开发区„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁温泉区„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五咸宁市房地产市场发展分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市房地产市场总体分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„房地产发展现状及发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„房地产消费群体消费特征及消费水平„„„„„„„„„„„„供需分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市住宅发展总体分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想„„„„„„„„„„„„六咸宁土地市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市商住开发用地概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市土地现状及发展规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„商住土地供需情况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„咸宁市潜在可开发土地区域分布„„„„„„„„„„„„„„„„七项目优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八项目定位及开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„开发模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„客户层定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„定价依据„„„„„„„密度住宅中心商务区楚文化展示中心总累计投资规划和不可预测费用万元实际总利润万元土地款项按照面积分配到各期项目中土地总款项按照万人民币计算销售款均按照销售计算总投资为万元利润率投资利润率净利润总投资金额为销售利润率净利润销售总收入为十项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目的敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安