活用水运营用水消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考虑。水源取东湖大街市政给水管网。大楼采用分区供水方式。地下层至地上五层为低区直供区，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见消防篇。排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。项目日污水排量约立方米。污废水合流排放。三空调项目采用外挂分体机空调，预留空调隔板方式，空调用户自理。四天然气天然气由室外的中压天然气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压的天然气采用下供式送至各厨房。五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求设计。第六章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块，周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通流量观测，朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。第七章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为二类，耐火等级为级。按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。设计依据二消防措施建筑防火措施大楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。控制中心设在楼，出口对外。在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火时定位准确的优秀经济型住宅项目，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。本项目区块的预计销售额为万元，预计投资成本为万元，税前利润为万元。因此该项目具有相对较高的利润空间，项目具备良好的风险能力，财务综合评价指标良好，是个可行性很高的项目。房地产开发有限公司二年二月二十日第章开发商概况公司名称房地产开发有限公司二公司地址彭州市金彭西路号后院楼。三公司经营范围房地产开发商品房销售物业管理房地产信息咨询服务。四公司注册资金注册资金人民币万元。第二章项目概况该项目所在的彭州市天彭镇外东街是彭州市老城改造主要的街道之。根据彭州市城市近期建设规划显示，外东街作为牡丹新区旧城区的居住生活服务社区，是天彭镇拓展和旧城改造的重点区域。项目名称楚越名都二项目地点彭州市天彭镇东湖大街东湖南街交叉口西侧地块。三项目开发单位房地产开发有限公司四项目性质商业住宅楼五四至范围核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,东至东湖南路西至旧城改造棚户区南至东湖南路居民区北至东湖大街六用地指标规划用地面积平方米总用地面积平方米总建筑面积平方米不含地下车库平方米容积率住宅商业建筑密度住宅商业绿地率第三章项目定位项目市场定位彭州市最优秀的经济型现代化商住楼。二目标客户定位彭州市区域内需要改善居住条件的人厂宿舍棚户区旧城改造区域居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求。成家立业，需要购房的年轻人。地块附近，及工业园区的原住居民。迁入市区的乡镇居民。为改善子女就学环境的乡镇居民。三项目价格定位由于本项目附近在售项目，所以采用本区域商品房市场交易均价元平米商铺均价元平米作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本项目均价定为二层商铺元平米高层元平米这是个符合市场实际且富有吸引力的价格。第四章项目地址及外部配套条件项目地点与地理位置本项目建设地点位于彭州市天彭镇外东街中段，同医院以北，农贸市场西侧，置信丹郡以南。该地块总占地面积，距离市政府米，距沃尔玛不足米，邻近牡丹大道，距彭州汽车站不足公里，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之织外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设层停车位，两出入口分设于基地南西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。竖向设计竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。三建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。采用筏型基础，地下室采取防水防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。四建筑设计本方案主楼核心筒相对，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。平面布置地下层停车库，地上二层商业裙房加层住宅楼。入口位于基地北南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。商业层为上下层通间门面，层围绕交通核布置门面，路线便捷，大部分门面单间使用面积都大于平米。能满足不同客户的需求。主楼标准层围绕核心筒布置居住空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在居住的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。立面造型两边裙楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。外装修要以彭州的城市特点结合国际现代化水准考虑，与东湖大街沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用高档面砖，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修根据客户要求自理。五公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属二类高层建筑，电力负荷按级考虑。在地下室设配电间，由供电部门两路地。二地质条件根据岩土工程勘察对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下彭州市属湔江冲积扇平原，位于湔江冲洪积扇下游，地面坡降顶部，下游为，自扇顶至扇缘约公里，整个冲洪积扇面积约平方公里，城区内地形平坦，西北高东南低，高程为米米，坡度约。根据彭州市建筑设计勘测所和现场调查资料，其地层构成主要为轻亚粘土和沙卵石层，由上而下分为耕植土灰褐黑褐色，结构疏松，含有较多的有机质，厚度米轻亚粘土褐黄色，湿饱和可塑，土质较均，厚度米卵石层浅褐色，稍湿饱和中密，粒径般厘米，容许承载为，厚度米。以下为中密密实卵石层，卵石直径为厘米，厚度米。地下水位埋深米，无侵蚀性是较为理想的建设场地。三地震裂度根据中国地震烈度区划图彭州市属于基本烈度七度地区，按七级设防。四外部配套条件本项目地处外东街新城区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。供电项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为。电力由区域变电站统供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由东湖大街城市供水管就近引接。排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水雨水可排入东湖大街和东湖南路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。通迅彭州市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。有线电视该项目位置在彭州市有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。天然气彭州市天然气公司在项目位置周边已铺设天然气管道，可以满足项目天然气需求。交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距高铁站高速公路口均不足公里，距离空港公里，交通十分便利。第五章建设方案建设概况和背景本方案位于东湖大街南侧，牡丹大道以西，彭州市外东街旧城改造区域内。为单栋独立高层建筑，二楼为商业，通过裙房连接。其中裙房建筑高度米，主楼建筑高度米，地上建筑面积约。基地地势北高南低，总体高差较平，建设条件良好。二建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。坚持生态优先走可持续发展现代化高标准的循环经济的原则。交通组有大量的需求。彭州是个新兴园林城市，主城区与周边城镇的生活环境教育质量有较大的差距。随着社会经济的发展，从周边城镇迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势。未来城市中心区块根据彭州市的社会经济发展规划和以工业轻纺兴市，打造园林城市战略实施计划，本项目正处于连接城市未来的行政金融中心临城和主要商业中心服装产业园。随着本地块南边的成彭高铁开通，北边的中国石化基地建成，东边的工业产业园形成，本项目区域将成为彭州城市中心的黄金区块。价格优势明显性价比高本项目秉承让利于民合理利润快速销售的原则，以高品质低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。国家政策推动在年月日对房地产的宏观调控二手房交易征收个税，这对本项目的销售是个很大的推动。投资收益预测项目用地面积平方米，我们假设规划容积率为建筑密度，项目层设置商业。到层为住宅。目前该区域住宅项目均价为元平方米，商业部分层均价为元平方米，层均价元平方米，本项目所处地块为中心区域，我们把住宅部分的价格做了定的调整，按照元平方米进行计算，初步计算出本项目的总产值商业部分产值平方米元平方米万元住宅部分产值