地理位置和定位等方面的原因，三水广场部分店铺除了周末和节假日外，客流量其实并不大而西南影剧院片区是老城区，虽然平日里人气较旺，但整体层次偏低，缺乏发展潜力，目前还面临文锋东路拆迁的影响。因此，商业城如果能够重新盘活，不仅可以从数量上为中心城区增加个商业旺地，还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。商业城地理位置优越，交通便利，周边有相当数量的企事业单位和居民小区，而且它有辉煌的过去，积淀着很多三水人的情感，若加以合理规划改造，几乎可以肯定将成为三水城市建设的个亮点。这样来，还能带动周边的餐饮等服务业的发展，可谓举多得。三旧改造背景分析城市发展的自我完善般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着新陈代谢的过程，三旧改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。加快推进三旧改造的意义根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三旧改造的又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化，三水日益增长的经济和中心城区的人口膨胀带来的消费力，加上国家省市政策对把商业地产带进了个蓬勃发展的全新局面，都将会给项目带来光辉的前景。附表附表商业城改造项目概算编制说明附表商业城改造项目概算表附表商业城改造项目装饰部分概算详细清单附表总成本费用估算表附表利润总额及其分配表附表借款还本付息表附表现金流量表目录第章项目概况项目建议书编制所依据的重要文件项目地址及现状项目建设规模和内容项目建设规模和内容项目总投资项目建设的宏观方向第二章项目建设的背景建设背景项目提出的理由和过程社会发展背景分析三旧改造背景分析城市发展的自我完善加快推进三旧改造的意义完善三水商业圈的需要第三章建设条件建设条件区域自然条件施工条件第四章项目投资概算概算编制范围及内容装饰部分安装部分其他编制依据及费用标准项目总投资第五章财务分析以及经济评价基础数据表财务指标览表成本估算固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算修理费计算借款利息计算水电费计算物业管理公司收取工资及福利费计算维护费计算业主管理费计算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,利润总额及分配年出租收入及年销售税金及附加年销售税金及附加年出租收入财务分析财务分析报表清偿能力分析借款偿还期还款资金来源及还款能力分析盈亏平衡分析详见下图财务敏感性分析详见下图综合评述第六章结论以及建议项目优势劣势分析项目建议市场现状项目市场定位项目各区的规划建议项目建筑风格建议配套设施建议租金定位项目经营理念经营策略总结附表商业城改造项目概算编制说明附表商业城改造项目概算表附表商业城改造项目装饰部分概算详细清单附表总成本费用估算表附表利润总额及其分配表附表借款还本付息表附表现金流量表第章项目概况项目建议书编制所依据的重要文件广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第三版中国建设项目管理实用大全佛山市建设工程技术经济指标商业城区区区建筑平立剖面图相关的法规和行业文件与项目相关的其他文件资料项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中号，是三水来往南海禅城广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心城区的第站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐购物休闲的定位和早些租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。社会发展背景分析年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到，和，亿元，分别增长和年月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到，和，亿元，分别增长和，达到近年来最高水平。年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨的强大决心。新国八条的出台将限购推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的黄金十年即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。目前佛山商业地产市场处于触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。年，三水广场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业抢先进驻。娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城南海相媲美的商业广场，但禅城南海顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善，中心城区人口包括流动人口骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消年辉煌的历史，使商业城成为三水的地标之。商业城在建成初期，曾经有两三年非常兴旺。年前后，商业城这带是很火的，有大水车娱乐城保龄球场电子游戏等娱乐项目，还有各类购物商家，差不多是当时三水最旺的商业中心之。商业城占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，楼龄已超过年由四个区组成，区首层为农贸市场，区二至九层为多层住宅区区区面积总共约万平方米，除了楼的店铺尚在营业，楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将区重新策划包装，再推出市场。图为商业城区现状商业城的位置图项目建设规模和内容项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。项目总投资项目总投资约万元，其中建设期投资约万元，铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式，发展为集购物娱乐休闲于体的商业中心，但主要面向中档消费群体。第二章项目建设的背景建设背景项目提出的理由和过程佛山市委市政府依据相关法律法规的要求，就佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定佛山市推进旧城镇改造的指导意见佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越，交通便利，周边有相当数量的企事业单位和居民小区，但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施三旧改造的重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位的提升消费的带动，有着不可替代的作用，尤其是在需要鼓励消费拉动内需的当下，此类商业中心更能发挥其独有的优越性。三水要建设成为生态时尚之都，云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造，但贴近市民生活消费娱乐休闲的项目，以及身边现成的资源，更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招象，因而造成商场缺乏整体包装统管理三室内外装修空调电梯等设施设备，由于空置时间太长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺四商业城目前的外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损的外观对商业城的档次和形象存在不小的影响，需要重新按照目前商业大厦的外墙标准进行装修五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时，设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局的不足。六这样大型的商业大厦，却没有设置足够面积的停车场，使本项目缺乏现代商厦所必备的设施，除了原本正门空旷的地块，还要充分利用建筑物