加快。年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。年月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降个百分点。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月下降个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降。商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。前三季度，商品房销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价环境及各种风险对项目建设没有负面影响，实施过程的对策措施满足项目建设要求。综上所述，本项目建设是可行的。主要建议建议加强成本控制，加强宣传力度，并积极争取银行部门支持和当地政府的扶持。建议通过提高项目质量和充分发挥项目区位优势，大幅提升建筑物品质，从而吸引住户和适当提高售价，实现财务效益最大化。第章总论项目概况项目名称新城商住小区二期建设项目建设性质新建拟建地点县大道号建设单位湖北县房地产开发有限公司，法人代表。主要经济技术指标拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下项目规划用地面积，建筑占地面积，建筑面积，其中商业建筑面积，住宅建筑面积。居住户数户。建筑高度。建筑密度容积率绿地率。建设工期年半个月项目总投资及融资方案项目总投资项目建设总投资万元，其中项目建设成本万元项目开发费用万元。融资方案本项目建设资金由两部分组成业主自筹万元申请银行贷款万元。主要经济效益指标项目总收入万元销售收入万元项目总成本万元房地产开发总成本万元项目建设成本万元项目开发费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元所得税万元利润总额万元税后利润万元账务内部收益率所得税后投资回收期年建设单位基本情况湖北县房地产开发有限公司成立于年，法定代表人熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占，县成坤房地产开发有限公司，张斌，夏国成，熊家喜任董事长。办公地址县容美镇大道号。业务范围房地产开发旅游景区开发汽车维修建材经营。公司实力该公司资力雄厚机械设备齐全人才素质较高综合实力领先有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资金万元公司下设办公室投资咨询部工程项目部财务部资料统计部。公司现有高级工程师人工程师人高级经济师人经济师人统计师人助理工程师人会计师人和专业技术人员等人。公司不断开拓求实创新始终坚持诚信原则客户至上铸造精品回报社会没有最好只有更好与时倶进，迎接挑战，不断发展。可行性研究报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南试用版的通知计办投资号建设项目经济评价方法与参数第三版建设方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的降为月份的。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑州深圳上海等。同时，商品房空置面积较快增加。年月，商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增加个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积万平方米，同比减少。年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点。房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。年，大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨和。从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房分别下降和，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资部房地产开发项目经济评价方法县发展和改革局关于新城商住小区建设项目核准内容的确认意见可行性研究报告研究范围可行性研究的主要目的是从政策规划需求环境技术经济投资效益风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。根据新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济技术环境保护资源节约与利用等方面是否可行的意见。研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章住宅市场分析与营销战略全国房地产市场运行状况年房地产市场运行状况年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。其中，现房销售面积为万平低于元。根据消费者买升不买降的心理特征，建议业主对新城二期商住楼的销售采取低开高走的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，将金典大厦商住楼销售均价按以下标准估算至二层商业元三至十八层住宅元。销售收入预测根据新城二期商住楼可销售总面积，结合以上单价测算，本项目销售收入为万元。详见下表销售收入预测表类型可售数量单价元销售收入万元至层商业至层住宅盈利能力分析项目销售收入万元，可获利润总额万元。项目缴纳的经营税金及附加企业所得税土地增值税和各部门的规费为万元。见表表财务评估结论该项目建成后，房地产销售收入可达万元。房地产开发成本费用为万元，利润总额为万元。可实现所得税万元。见表通过上述分析，该项目建设经济上是可行的，财务上是合理的。第十三章社会影响分析社会影响评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件地项目的适应性和可接受程度，评价项