共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出了十二五期间要加快发展商贸服务业加快发展物流业的要求，其基本政策是打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组采取积极的财税土地价格等政策，支持关键领域薄弱环节和新型业态的发展健全标准体系，推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向是推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购生产组织产品销售和再生资源回收的系列化运作培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。基本建立快捷高效安全方便，并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系，大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化专业化和现代化水平。近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国的商贸服务和物流业正在向社会化产业化标准化现代化的方向发展。商贸服务是古老而又宽泛的领域，包括了商品交易商品流通商品交易市场支付方式与手段地域关系和国与国关系金融保险和税收等诸多因素，同时与生产加工仓储货运配送批发营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下，为商业中心服务的产品生产基地和加工中心为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商贸易中心批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期，对商品实施生产加工组合储备配送，组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。国家在关于加快我国现代物流发展的若干意见指出，企业要转变传统观营业税金及附加维持运营投资所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量调整所得税所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量附表利润与利润分配表单位万元序号项目合计营业收入营业税金及附加增值税总成本费用营业外净支出其他收入利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配的利润第章总论项目简要项目名称国际商城建设项目建设性质新建建设单位建设地点省市新区项目建设单位概况集团有限公司研究的依据和范围研究的依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国务院关于促进流通业发展的若干意见中华人民共和国城乡规划法国务院物流业调整与振兴规划商务部国内贸易发展十二五规划国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要省十二五商务发展规划市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要市水府片区发展总体规划项目研究的主要内容总论拟建项目背景及必要性项目需求分析总体规划方案项目区域地理位置及建设条件建筑方案及设备方案总图布置及经济技术指标公用工程节能措施环境影响分析劳动安全卫生与消防组织机构运营与管理实施进度及工程招投标投资估算及资金来源分析经济效益评价不确定性分析研究结论概要建设目标贯彻国务院关于促进流通业发展的若干意见，建设具有现代化意义的国际商城。项目功能定位国际商城是农产品副食日用小商品交易展示信息交流仓储配送货运以及金融结算等功能于体的大型商城。为生产商供应商采购商贸易商提供原料及产品采购物流等站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。规划用地范围及用地规模本项目拟建于市新区现代服务业园区内，本项目用地亩。拟建规模建筑物本项目规划总建筑面积，其中专业市场建筑面积占总建筑面积的超级大卖场建筑面积占总建筑面积的仓储设施建筑面积占总建筑面积的博览馆建筑面积占总建筑面积的写字楼建筑面积占总建筑面积的配建商业网点建筑面积占总建筑面积的配建商务楼建筑面积占总建筑面积的。道路及停车场，南下粤桂，东连线两点经济重点建设地带，西接西线开发的丘岗山地试验区，是省南北通达东西连贯的要衢。在湘中形成了人流物流集散中心。湘黔，娄邵铁路干线和即将动工的洛湛铁路交汇于市，使成为中国南方重要的铁路枢纽之。公路纵横交错，四通八达，上海至云南瑞丽高速公路经过。国道以及涟源溆浦宁乡邵阳娄底衡阳娄底湘乡条省道贯通全区，通车里程达多公里。资水涟水两大水系贯穿全区，常年通航里程达多公里。长沙黄花国际机场距仅余公里。拥有的水陆空立体交通网，形成了立湘中而通八方居腹地而达全国处隅而至世界的交通优势。项目提出的背景物流行业的发展情况物流是供应链流程的部分，是为了满足客户需求而对商品服务及相关信息从原产地到消费地的高效率高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息运输仓储库存装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之，它连接社会经济的各个部分并使之成为个有机整体，从种意义上，物流业的发展已成为衡量个国家综合国力的重要标志。我国直到年加入后，现代物流业才开始起步。但是由于我国经济直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第个黄金时期。我国年年情况见图，物流行业发展情况见图年前三季度，中国社会物流总额实现了的高速增长，年月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是年月国务院印发物流业调整与振兴规划，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物拟建道路及停车场占地面积折合约亩。绿化率绿化占地面积，折合约亩。公用配套设施供配电拟建供配电设施，电力。给排水拟建给排水设施，水。电信拟建电话电视宽带网络等工程。项目建设期本项目规划建设工期年个月，从年月动工至年月竣工。项目总投资及资金来源项目总投资本项目总投资万元，其中建设投资万元，流动资金万元。总投资构成见表。表总投资构成表建设投资设备购置建筑工程公用工程总图运输环境保护消防安全卫生其他费用基本预备费建设期利息流动资金总投资合计资金来源项目建设投资万元中，全部由项目建设单位自筹资金。项目投产后需流动资金万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。主要经济效益指标预测收入预测达到经营目标年份营业收入万元利润总额万元财务效益评价指标总投资收益率项目项目投资回收期年融资前税前，含建设期年财务内部收益率融资前税前所项目财务净现值万元融资前税前。本项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注建设规模超级大卖场专业市场仓储设施博览馆写字楼商业网点商务楼项目总投资万元建设投资万元万元流动资金万元建设投资资金来源万元申请银行贷款万元企业自筹资金万元来源万元企业自有资金万元流动资金来源万元续表主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注申请银行短期借款万元企业自有资金万元劳动定员人建设期年租赁营业收入万元达到经营目标年份租赁利税总额万元正常经营年份评价指标所得税前所得税后总投资收益率按平均数据计算项目按平均数据计算项目投资回收期年含建设期年项目内部收益率项目财务净现值万元盈亏平衡点第二章项目建设的背景及必要性市简介综述随着中部地区崛起和长株潭城市圈建设战略的纵深推进，市加速城乡体化经济建设以及承接大长株潭产业转移的步伐加快，地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。市农业较为发达，农副产品资源丰富，产品流通量大交通通畅便捷，发展物流市场广阔物流设施完备，第三方物流已显雏形。市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。地理环境是我国东中部通往大西南的必经之道，北进川黔测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加分别为应纳营业税额的，预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计万元。租赁经营总成本费用测算为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南的方法，将租赁经营总成本费用中的相同各项费用归并后，按直接成本工资及福利费折旧费修理费无形资产摊销费其他费用利息支出营业费用等成本要素进行测算。直接成本租赁及物业管理的直接成本包括物业管理用水电各种低值易耗品等。本项目的租赁及物业管理的直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场所的直接成本费用水平测算，年费用万元。工资及福利费本项目租赁经营劳动定员人，人均年收入按万元测算，福利费按工资的提取，年工资及福利万元。修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值的计算，年修理费万元。其他费用其他费用包括差旅费交通费办公费用工会经费职工养老保险费医疗保险费失业保险费等，按租赁经营营业收入的测算，年费用为万元。营业成本营业成本万元。折旧费固定资产折旧费按直线法测算，不计残值率。折旧年限建筑物年机器设备年。固定资产折旧费测算，综合年折旧为万元。摊销费无形资产摊销费从项目投营年起，按年等额摊销测算，年摊销万元。利息支出本项目没有贷款，无利息