，云露街以南，文盛街以西六安市兴美福建房地产开发有限公司景观设计福州博林环境艺术设计顾问有限公司合肥远大房地产推广机构和顺解放南路以投资商安徽水无嘉禾创业咨询名都城西，淠河干渠以东利股份开发商和顺置业策划水云间解放南路以东，万佛路以北安徽志民房地产开发有限公司建筑设计安徽艺源艺术设计有限公司景观设计香港建筑与景观设计公司无世纪皖西东路经投资商香港昌北京中联恒昌置业顾问景园济开发区内浩地产投资机构开发商六安昌浩房地产开发有限公司天盈星城解放南路佛子岭路投资商上海天盈投资发展有限公司开发商六安天盈置业发展有限公司无无第五大街解放北路皋城路六安加烨中奇房地产开发公上海象外建筑设计彼岸不动产行销机构司六安新汉基房地产开发有限公司公司鼓楼新天地东大街以北，解放路以东，云露街以南投资商福建三木集团股份有限公司开发商安徽皖美房地产有限公司无厦门上城建筑名仕苑解放北路六安市侨兴房地产开发有限公司无无上解放北合肥市无和普院路中对面和普房地产开发有限公司六安国际汽车城经济开发区内投资商上海亿丰经济发展有限公司开发商六安市金三角置业有限公司浙江大学建筑设计研究院恒基物业咨询有限公司百花现代城解放北路六安中诚置业有限责任公司天地行安徽。全程推广观筑量行上海舒怡音乐花园大别山路以南，磨子潭路以东安徽远大投资置业有限公司无厦门房易置业总计总结六安市城区面积平方公里，城市人口万，未来城区面积要扩大到平方公里。现在六安市场上供应的住宅达到多万平方，在年以前的五年里，六安商品房共开发万平方，从年的均价元上涨到现在的元平方，主要购房客户为回迁户公务员及事业单位的员工，当地大型企业的中高层管理人员。当地人购房地点的第选择是在六安中附近，对于城南新区比较看好它的升值潜力。老城区主要集中在六安中附近，周边配套成熟，但售价较高，比新城区高元左右。城南新区主要指解放南路附近，由于靠近火车站，市政府也搬迁到附近，规划较好。附近楼盘规模都较大，多在万平方米以上。附近还有个由安徽省高速公路投的美好憧憬与未来，给人个生态的居住环境，让人与绿色对话，与自然共生共融。二逸品新筑逸品逸超过般的，闲适安乐，闲情逸致者也。突出项目的闲雅品格调有品质品位。突出项目的高雅层次新筑全新的充满时代感召力的建筑，让旧城的容貌焕然新。这样的建筑，就是城市的名片城市的亮点。第部分项目报告总说明本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾问服务内容分为以下几个部分六安房地产市场调研分析二项目可行性分析三产品建议其中第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利润，并得出项目的盈亏点，并得出结论。第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。第二部分市场调研篇第章调研设计与组织实施调研设计调研目的通过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析，充分了解六安市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,明确项目产品及价格等各项定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，成为市场所接受的产品与价格，实现项目投资效益回报的最大化。二调研内容对六安市宏观环境的调研宏观经济及市政规划六安房地产现状项目自身情况调研产品的整体研究与特性分析项目的地理位置区域特性区域交通状况项目周围环境产品公司组成竞争市场调研个案对比基本情况楼盘位置占地面积总建筑面积城区商总投资开工竣工日期容积率类别档次及整体布局配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格城区期价格的变化情况销售率付款方式银行按揭安排等三调研方法宏观调研房管土地规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析项目自身情况调研项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理竞争市场调研现场踩点调研报刊文献收集与分析深度访谈第二章调研数据资料汇总与分析六安市宏观环境调研六安市宏观环境分析六安市位于安徽省西部大别山北麓江淮之间，东邻合肥市和巢湖市南接安庆市及湖北省英山罗田两县西与河南省商城固始毗连北接淮南市并与阜阳市隔河相望。国道纵横必会造成城区热度频频上升，物业的投资价值也逐渐显出。房地产城区机会与风险并存城区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六安市人均年收入仅为余元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对房产投资的认识还相对薄弱，加之城区建设时间短，相应配套尚不完善，在此形势下，要想做好个项目的运作，更要注重项目的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。六安房地产市场需求前景分析由市场调研可知六安打算在未来年的购房的群体特别大，而且购房人群呈年轻化高学历化，并且市场需求伴随六安经济的快速发展和六安国民济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化个性化需求转变，市场需求前景广阔。六安房地产市场竞争力前景分析六安市城区给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六安市人均年收入仅为元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，周边项目城区还层次不齐，整体城市改造推进还有待时间，在此形势下，要想做好个项目的运作，更要注重项目的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型流房地产城区企业纷纷进驻六安，而且通过两到三年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力优越的管理团队先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占六安房地产市场份额，而六安本地房地产企业，由于观念落后人才匮乏管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大。从市场需求和经济发展来看，六安的房地产市场前景广阔，但竞争会越演越烈二六安市楼盘调查全市，合九铁路及规划中的宁西铁路穿越全境，淠淮航道与江淮运河相通，水运可直济江淮。全市程控电话和移动电话网全部投入运行，网络传输能力提高很快，国内国际通讯联络快捷方便。下辖舒城霍山金寨霍邱寿县五县及六安经济技术城区叶集试验区和金安裕安两区。全市地势，西南高峻东北低平，呈梯形分布，条主要河流大自然湖泊相间其中，分属淮河和长江两大水系。全市总面积平方公里，占全省总面积的其中耕地万亩，山场多万亩，水面万亩。年末全市总人口万，其中农业人万，占总人口的。六安市是革命老区，是资源富市农业大市旅游新市„„二六安房地产市场现状六安市房地产业起步较晚，年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，时间城区量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市旧城改造经验来看，个城市旧城区的改造城区势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区管委会房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响主力市场依然成为房价的领头养老城改造是房地产城区市场的主体，相对于城区的房价每平方米高出元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。旧城改造带动房地产投资目前市中心金安区可供城区土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在城区建设加大了旧城改造的力度，使得城市中心区域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示，六安市中心房价自年至今，上涨了近元。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。般而言，城区都具有较大的投资价值，二则相对于其他区域来说，它无工业污染的自然环境和完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区带来无限的活力。城区人口增长使住宅需求更加旺盛城区大力启动招商引资，加强各区域的规划建设，诸多外来企业的入住，大量周边城镇人口的涌入，使城区区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居住为主。由于年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城市建设速度加快，大量产生需求。城区房价会随着城区区成熟程度而趋高般来说，城区初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让，即生活排水和马桶排水分开，可根据需要，将部分生活排水回收，二次处理，用于小区绿化灌溉洗车及做为水景补充水源。这也可做为社区的又卖点。换热站依据小区规模，建议至少要建处换热站，以保证居民冬季室内温度。供水系统建议设计套供水管道，自来水纯净水温泉水入户，纯净水以经营性质，短时间内即可收回管道成本，并赢得回报温泉是六安的大资源，已被较多楼盘利用，据有关部门检验，温泉水中含多种微量元素，健康保洁，可预防多种疾病。燃气系统建议提供管道天然气，且提供防煤气泄漏系统，为居民使用安全提供保证。通讯系统电话线有线电视宽带建议上电信宽带，速度快，室内综合布线，客厅主卧各配个端口。安保系统建议封闭式管理，设红外线监控系统楼宇可视对讲门铃家庭紧急报警按钮。物业管理三表卡缴费。三建筑单体设计建议户型设计建议住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是