项目物业类别别墅酒店规划面积占地亩筹备状况计划年动工其它情况不详天目湖房地产现状消费市场分析天目湖目前正处于内部产业调整升级自身品牌建设提升外部市场深化开发促使综合创收能力培植，走增值综合板块发展的市场战略阶段。年，天目湖到访游客达万人次，旅游收入亿元，年到访万人次，旅游收入亿元，年，天目湖到访游客达万人次，旅游收入多亿元，旅游产业持续见好，天目湖目前常住人口万人户籍加暂住人口，人均旅游收入万元，旅游拉动经济及其它产业的综合效应得到强力体现。天目湖房地产市场经历了年年的快速发展期，其时无论开发品种建筑规模还是产品梯次都有不同程度的跨越，再加上当时相关政策的鼓励与驱使，开发商都获得了初始的定积累，年，随着全球经济的负面影响，受到行业市场的调整深入，随着消费市场的沉淀及萎缩，房地产业在天目湖更多的体现为自我调整与市场深层探索阶段，相关产品与规模得到了定的抑制，有的受到开发资格问题受到审查而被迫停止中华茶博园，有的受到市场低迷与资金链制约陷于停顿涵田度假村，有的因缺乏对市场消费深刻认识及相对盲目开发，导致项目竞争力与生存力挑战被迫降价销售天目湖商业中心，天目湖房产市场同国内大格局样，表现为对市场观望与行业理智探索阶段。进入年，中国经济逆势上扬，受大环境的拉动，中国房地产市场由月的低迷，到月的强势上扬，为开发商提供了必要的足够的信心，小区域市场更是如此，许多项目的发展较年末都有加快，价格有不同幅度的上扬，开发商融资渠道变得更为宽广，受此综合影响，市场催生了许多新的项目，如金桥国际枫林社区已开始销售，苏园待建，目前已进入市场定位及前期筹备阶段，新竞争格局已在深化，天目湖房地产市场的竞争核心体现在是对消费者的深刻把握对开发产品的准确定位与对消费潜在市场的清晰认识上，产品生产者只有发现了市场的空白，推出受到消费者欢迎的产品满足需求的同时，赋予消费者应有的价值体现，才能够获得真正的成功，新竞争格局下决胜之道在于产品的综合设计及深度定位。天目湖目前住宅市场均价为，市场消费及需求相对般，主要受众是当综合评估本项目区位优势独特，产品组合科学，符合项目当前市场需求，业态规划布局合理，功能配置完善，能够形成各板块相互的组合与互补效应，商业运营规范专业，有强大的生命力与竞争力，项目实操性强，投资回报可观，预期风险可控，综合投资开发性价比良好，能够形成个品牌型的综合体项目，商业效应与综合效应理想，建议付诸实施。年月日目录市场论证篇项目市场分析项目自身市场分析项目周边市场分析项目辐射市场分析项目关联的价值分析项目生存基本基础分析行业产业宏观发展分析城市发展对项目的驱动分析项目开发价值分析项目竞争分析区域市场投资者分析区域市场消费市场分析国内同业态成功案例分析万达广场白鹭岛生态旅游度假村其它参考业态借鉴案例核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,其它参考借鉴产品市场论证结论二项目开发篇项目规划定位项目规划理念项目规划设计项目规划指标开发周期及开发计划项目开发预算三投资论证篇项目的开发投入项目的经营投入项目的市场规划项目的经营思路项目运营资源配置项目运营成本项目收益测算项目开发资金分析分期开发资金分析资金回笼分析四综合评估篇天目湖天目湖概述天目湖镇位于溧阳市省南郊，距溧阳公里，镇广公路与省道穿境而过，宁杭高速道口近在咫尺，面积平方公里，人口万人年统计。天目湖是首批国家级风景区，是江苏省省级旅游度假区，被誉为江南明珠绿色仙景是中欧论坛永久性指定会址。年天目湖共接待游客万人次，年达到万人次，年达到万人次，实现旅游收入亿元人民币，人均旅游收入元理论收入。天目湖已成为集研发人居旅游为体的溧阳城市副中心，天目湖现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。目前住宅均价元，商铺售价，商业租金最低为天，最高为元天。天目湖市场调研对象天目国际村二天目星城三涵田度假村四金桥国际社区五聆湖翠谷六香樟茗岸七中华茶博园八苏园天目国际村地址天目湖燕山风景区开发商江苏金燕地产占地面积亩，约容积率建筑面积绿化率项目总规划户建筑类别以独立别墅为主，共多栋，二期规划了幢独立别墅。开盘时间年月日价格开盘时元，目前元此项目基本售完。户型每户面积约，坡地别墅缓坡别墅和水由湖景坡地森林别墅组成，并提供管家式服务，业主可独立享有产权。金桥国际社区东区开发商溧阳市昆仑房地产开发有限公司占地面积建筑面积万期有幢纯别墅总户数户物业类别酒店别墅房型面积售价最高价万元套，最低价万元套均价万元物业管理费元月建筑类别双拼别墅花园洋房西区开发商溧阳市枫林置业有限公司占地面积公倾，其中娱乐城用地面积公倾建筑面积建筑密度容积率建筑类别户纯独栋别墅枫林区幢均价绿化率户型种类大中小三种大户型，中户型，小户型，三种户型指的是纯地上面积，地下均有多平米，枫林区的户型为纯地上面积。聆湖翠谷地址天目湖镇开发商溧阳市华晨房地产开发有限公司占地亩物业类别别墅联排双拼共席高端城市别墅层数二层，局部地下半层，平均单套面积。总建筑面积容积率建筑密度均价元开盘时间年月入住时间年月绿化率周边配套天目湖小学医院菜场宾馆交通路直达香樟茗岸地址天目湖太公山东侧开发商溧阳鑫汇房地产开发有限公司物业类型精装修公寓酒店式公寓别墅期别墅已全部售完房型面积价格住宅公寓部分最低元，最高元年月日执行价格，酒店式公寓多层，均价，万元套年月日执行价格，别墅万元套年月日执行价格。占地面积万建筑面积万开工日期年月日峻工日期年月日建筑类别栋独立双拼与联排别墅组成二期开工时间年月日二期峻工日期年月日二期占地面积万总户数户地下停车位个目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力户型别墅独立双拼酒店式精装修公寓别墅式公寓销售状态目前正在推出少量酒店式公寓，万元首付，售价万元套，均价元注整个园区占地亩，有近百栋独立别墅，近百栋双拼联排别墅及多套别墅式公寓休闲度假物业组成。中华茶博园别名天目湖金盛国际茶文化城地址天目湖中华茶博园开发商溧阳金溢房地产开发有限公司占地面积多亩，期开发万总户数户物业类别住宅商铺景点商铺建筑类别多层期开工时间年月日峻工时间年月日建筑面积万，其中商业面积，汇滨广场面积，园内茶园面积约亩。停车位房型面积价格商铺元年月日目前其在网站上年月日，虽然有最景别墅，楼盘特色天目湖国际村社区内自然环境独特，以三座山及万自然水面形成三山抱水的格局，小区内以原生态为主题，拥有的绿化率，属于真正的自然山水风景。景观设计美国泛亚易道建筑类别独栋双拼联排商业环境生活馆精品商业街南师大附属双语幼儿园天目星城地址天目路与溪缘路交汇处物业类别商铺住宅建筑类别多层小高层开发商溧阳联盛房地产开发有限公司开工时间年月日交付时间年月销售状况已售完户型面积住宅，商铺约占地面积万总户数户容积率建筑面积万价格住宅元年月日商铺元最低元最高天目湖商业中心开发商溧阳鑫盛房地产开发有限公司项目地址天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处用地面积亩，其中附征地建筑面积万容积率建筑密度绿化率停车位地面个地下个交通路公交车经营面积地上，地下业态农贸市场超市宾馆百味堂快捷酒店娱乐名品街土特产专卖等。售价楼均价元，二楼均价元租售状况项目面临月份开业，目前已售主要是由于消费者对该产品的开发理念不认可投资性价比不高投资者对项目未来发展缺乏信心招商进程缓慢也影响了销售。招商情况目前除溧阳当地餐饮与酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暂时没有进驻，项目整体招商不足原因项目缺乏应有的营销推广项目定位不清析，缺乏应有的竞争力经营户对项目本来发展与运营状况缺乏信心整体规模不够，难以形成商业综合体的规模效应，从而缺乏核心的市场支撑项目缺乏足够亮点，难以打动外来投资者对于天目湖特定的市场来分析，别墅公寓酒店类产品仍是市场的主力产品，项目业态众多，但缺乏真正的核心，与市场需求有所偏离。涵田度假村开发商前沿控股集团地址天目湖旅游度假区东园路号开业时间年月日实际情况目前仍处于试业阶段，功能配置仍不完善，多处设施未能交付使用，涵田度假村酒店号称白金五星级酒店人气极差，房价较低。占地平方公里，含涵田酒店别墅酒店飞行俱乐部健身中心会所高尔夫练习场等种度假功能，是中欧论坛指定会址。目前别墅酒店正在建设，涵田酒店正在试营业。别墅售价万元。建筑类型独栋别墅有雅致中式简约欧式泛地中海式新现代式四种主体建筑风格。涵田私属酒店，别墅户数栋，为零乱，整体布局分散，购物条件较差商业表现形式街铺式商业布局，品质感不强，运营情况不佳，近期在售类商业也已成型，但销售情况不理想。商业经营状况规模不足，品质不佳，针对性不强，聚集效应不理想，空置率比较高，租赁价格较低，价差较大商铺售价水平二楼均价商业租金水平最低仅天，最高为元天商业物业特点以沿街社区商铺为主。城市综合体解析城市综合体在城市进化过程中起着营造城市新的商务，商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住社区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场，同时在避免城市中心空洞化，减少城市交通压力打造城市小时不夜城等方面起着重要的作用。城市综合体般由高星级酒店高档写字楼酒店式公寓或，大型综合购物中心独立商铺日街区，市民广场及大型高尚居住社区等组成。人流量与消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，本项目需要了解项目所在地城市经济商业发达程度居民购买力消费习惯项目周边情况项目所在区域在城市中心地位城市商业特点需求商业人流主导方向及构成天目湖温州国际广场投资分析城市化进程的加快与旅游资源的深度开发，促使外来人口增加与固定消费力量大幅涌入，为项目消费市场与投资领域带来有力的消费需求与市场保障城市商业地产已从传统式低层次满足生活型构成模式逐步向现代商业品质感功能型人性化精神层次与心灵内在需求等潜领域延伸衍生，面对当前天目湖起步阶