大道元商贸步行街元建设路元奉新大道元迎宾路元狮山大道元注奉新大道做为延伸较长的条大道，南北贯穿奉新县城中心。延伸至北段，以富民路为界，即被称为郊区，商业气氛淡弱。以低档餐饮百货汽车修理等零散经营为主，租金水平在元之间。小结通过以上资料可以看出，奉新拥有丰富蕴涵的历史文化资源优势和优越的地理位置，距南昌仅公里的路程为奉新的整个经济带来了飞速的发展。政府南迁，为城南新区的开发建设起到了政策导向的作用，随着相关市政配套的逐步完善，城市将进步向南扩展。做为以工业为主导产业的新兴县市，随着冯川工业区招商引资的加快，将为奉新的经济发展更添强劲势头。结合奉新县政府规划，城北老区将规划为商业居住区。随着旧城改造的步伐，商业布局将日趋集中并形成特色街。市场篇奉新房地产发展历程严格意义上讲，奉新的商品房市场的起始是在年。初级阶段年随着碧云花园钱鸿花园及应星花园等小区的建设完工，奉新产生了最初级的商品房，多数为本地开发商，形成定意义上的小区。从房价及整个市场规模来看，这个时候，奉新县房地产尚处初级发展阶段。整个城区没有均价超过元的小区，顶层复式只卖到元。私人集资建房成风，虽然已停止审批私人建房和单位集资建房，但因原来批地较多，私人建房和集资建房余波未尽，直接影响到城区的房价。除应星花园碧云花园及钱鸿花园成小区外，更多的是私人买地单栋建设，栋五到六层，其中层有四到五个店面，二到六层为住房，没有物业管理的概念。在这种情况下，奉新房地产市场化程度低，房价难以有较大幅度的上升。这个时期较具典型意义的是钱鸿花园，据走访中了解，在当初市场上还没有形成商品房意识的情况下，迫于销售压力，开发商选择以降价来做为销售手段，以低于建筑成本的元左右的均价进行销售，见证了奉新房地产发展初期的举步维艰。发展阶段年年，浙江伟星集团为奉新县修建县城公路，县政府以近亩土地做为抵付，同年底，伟星地产奉新分公司成立。伟星滨海新城期收入的五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年，年回报率九楼面地价注多层每亩按地价万，自有资金回报率，分两年完成，该方案市场风险较小，第二方案是小高层加别墅，按地价万亩，推算出自有资金回报率是，但该方案的市场风险度大。概况篇地理特征与区划奉新，地处江西省西北部，距省会南昌公里。是明末科学家宋应星的故乡。素有仙源灵境之称，享有中华猕猴桃之乡优质米之乡江南竹乡的美誉。全境面积平方公里，下辖个乡镇场，人口万其中，县城面积为平方公里，县城人口万余。◇历史渊源奉新县春秋时属吴，战国时属楚，秦属九江郡，汉初属豫章郡。汉景帝三年公元前年开始命名为海昏县，和帝永元十六年公元年海昏分置建昌县，汉灵帝中平二年公元年分海昏建昌两地，设置新吴县，县治在今会埠故县，属豫章。唐中宗神龙二年公元年县衙由故县迁至冯川。南唐保太元年公元年，吴把帝位让于唐，为避嫌，遂更新吴为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,奉新。建县至今已有多年的历史。年月日获得解放，年前属南昌专区管辖，年月始划归宜春地区管辖。年月宜春撤地设市，仍辖奉新县。◇地形气候奉新属赣西北九岭山的分支及余脉，分北中南三大支脉，向东伸展。县境三面环山，形成西高东低的地势，从西向中东部逐渐倾斜低落，构成明显的西部中低山地中部多丘陵东部低丘河谷平原，属典型的丘陵山区地形地貌。奉新县属中亚热带湿润气候，四季分明，气候温暖，雨量充沛，日照充足，无霜期长，适宜农业生产发展。全县年平均气温为。全年平均降雨量为毫米，降雨量集中在月份，占全年的。年相对湿度平均为，无霜期年平均为天左右，年日照时数达小时。◇自然资源奉新县资源极为丰富，优质米毛竹猕猴桃水电花卉苗木旅游为奉新县的几大优势，素享有贡米产地优质米之乡中华猕猴桃之乡江南竹乡和仙源灵境的美誉。境内山溪河港交织，水电资源极为丰富，年发电量亿度左右，名列全市首位全省第三位。已有大小水电站座。乡村通电，并有千伏输变电站。奉新素有仙源灵境之誉，自然景观秀丽，人文景观丰富，境内群峦叠翠，古迹迷人，旅游景点甚多，历史上有不少政客商贾学者高僧前来浏览隐额为亿元，个全方位宽领域多层次的开放型经济格局正在形成。城市面貌变化显著，县城规模扩大，市政设施改善，城市品位逐步提升。河两岸三桥四区的城建框架已经基本形成，县城规模已达平方公里。新建成的橡皮坝和两座潦河大桥已投入使用。城北旧貌换新颜，新开了具有现代都市气息的滨河路商贸步行街和龙山大道应星大道等街道拓宽改造了狮山大道迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化美化绿化亮化。城南初具规模，有家单位南迁办公，行政中心和家南迁单位正抓紧建设。通过强力的运作，昔日的小县城正逐步变成生态园林城。基础设施明显改善，公路建设加快，旅游景点逐步升温。近年来，交通水利电力通信城乡道路城市供水等基础设施及旅游景点建设取得明显进展，共建设改造各级公路千米其中省县道千米，市政道路千米萝卜潭百丈寺圣殿华林书院宋应星纪念馆森林公园九天阁九仙汤温泉等旅游景点的硬件建设不断完善移动通讯网络完成了乡乡通工程，实现了无缝覆盖，有线电视实现了村村通。城乡居民收入大幅度增加，生活水平进步提高，生活环境进步改善。年城镇居民人均可支配收入达元，同比上年增长。农民人均纯收入达元，同比上年增长。人民生活质量提高，住房条件得到根本性改善，相继建成批高质量高标准的商品房和适应城镇低收入阶层的廉租房，城镇人均居住面积平方米。农村居民人均住房面积平方米。城乡卫生文化体育设施得到了进步改善，服务水平和覆盖面提高。三条保障线相继建立并提高了保障水平。四城区商业分布奉新的商业主要分布在城北老区内，按照城市规划，新开了具有现代都市气息的滨河路商贸步行街和龙山大道应星大道等街道拓宽改造了狮山大道迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化美化绿化亮化。主要商业呈现四纵两横格局。以冯川路为主，商贸步行街及迎宾路为辅助，建设路横向连贯形成奉新最核心商圈。冯川路是以服饰超市及大型专业买场经营为主，业态较为高档，汇集了奉新最集中的人流量。商业步行街主要是以服饰专卖为主，也是奉新人逛街较爱去的地段之。建设路以服饰美容美发百货等业态经营为主，属于传统老街。奉新大道以百货五金等零散商业经营为主，汽车站位于奉新大道中端。往北本项目，业态越为零散，渐至无。迎宾路居，留下了许多胜迹和动人传说，令游客流连忘返。二城市交通与规划◇地理交通奉新县的地理座标为东经至，北纬至，属东八时区，东西最长约公里，南北最宽约公里。东联安义南接高安西南毗宜丰西北邻修水，北靠靖安。县城距国道大城公里，距国道公里，离省会南昌公里，距港口城市九江公里，交通运输十分便利。境内有省级公路养护里程多公里，沥青二级公里以县城为中心四面幅射，内联各乡镇村，外接各毗邻县。客货运输方便快捷。◇城市规划根据城市未来发展定位，奉新县确定了河两岸三桥四区的城市格局的总体思路，即潦河南北隔河相望，上中下三桥遥相呼应，城北商业住宅区城南办公住宅区冯田经济开发区及宝塔山旅游度假区四区各具特色。三城市经济发展概况十五计划的顺利实施，工业园区的快速崛起，产业结构的不断优化，基础设施的不断完善，政通人和的发展环境，使得奉新在全省率先崛起，全面实现小康社会，为奉新十五时期加快发展带来了重要机遇和有利条件。主要表现在以下几点县域经济快速提升，呈现出发展速度加快，产业结构优化，产业规模壮大，运行质量提高，财政实力增强的良好势头。年，奉新县生产总值为亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值为元，全市排位第位。奉新县历年增长速度年年年年年年增长百分点三次产业结构比由年的，变为年的∶∶，第二产业异军突起，成为推动县域经济发展的主力军。纺织食品竹木地板新型建材医药化工等批支柱产业规模不断壮大。年年年奉新县三大产业结构第产业第二产业第三产业工业园区迅速壮大，规模不断增大，工业成为奉新经济增长的主导力量。年，园区工业增加值达亿元，占近，园区拉动全县经济增长达个百分点，并正式列为省级民营科技工业园。至年底，工业园区共落户企业个，其中投产企业个，分别新增个和个，轻纺服装产业新型材料产业竹地板产业农业产业等四大工业支柱产业已初步形成规模。工业园区已成为县域经济的主要增长极。投资环境日益改善，开放水平日益提高，招商渠道日益拓宽。十五期间，全县出口创汇总额为万美元，直接利用国境外资金总额为万美元，引进县外资金总额亿元，向上争取资金含国债总层不变的空间，对复式充满了向往由于单价过低，总房价也不高，占左右。二户型设计建议建议在户型上增添特色，如功能房错层夹层跃式空中院馆观景阳台等特色户型另将室内空间室外化立体化经济化功能化，以此带动销售。总结根据奉新整个房地产市场发展趋势研判，我司总结如下我司建议本案产品规划定位为纯多层纯住宅。目前奉新高层项目仅有两个，为碧水天河今年入市伟星滨江花城三期即将入市，高层产品为事业单位预定，而碧水天河目前所剩产品均为顶层复式及高层电梯房，销售不甚理想。考虑到县城对高层产品的接受尚需时日，且本案已有存在地段的阻力，故不建议规划高层产品。本案距奉新商业中心距离偏远，且周边仅有数家修理厂零售店等零散店面，无存在商业运作条件，经分析尚不存在商业带延伸的可能性。故建议本案规划为纯住宅产品社区商业配套的比率按为基准，大概控制在以内。考虑到对整个项目品质的提升，可在多层基础上设置少量花园洋房，借以拉升项目的整体档次，在保证销售的前提下同时达到开发利润的最大化。附高层产品可行性分析同类产品分析碧水天河奉新第个带有电梯高层的住宅项目，位于城南新区，临靠潦河。总计规划