肥市现有商业规划及各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内的特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新轮的圈地运动，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。二分析性结论市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象对部分楼盘的开盘时间推广计划已产生影响对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大，但对于撞在枪口上的楼盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟观望的影响。政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流部分。同时，旧商业市场改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。商业进入形态多元化与力量重组的战国时代合肥商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业专业市场专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的，将推出系列针对本项目各项优势的硬性平面广告研讨论文和评论性报导并结合新闻缮稿在各大报纸上发表，全力塑造商场的形象，开创知名度。电台广告在项目强势推广期内，除在以上媒体进行布置之外，为了加大覆盖，形成立体广告攻势，建议投入电台广告，使项目的营销推广在短期里增加曝光率，充挥发挥媒体组合的最大威力。目录市场篇第部分合肥市概况第二部分合肥市商业市场综合分析第三部分合肥居民消费行为分析项目定位策划的原则及思路项目篇第部分项目分析第二部分项目定位营销篇总体营销推广方案总体推广战略思路二营销策略三主题宣传推广策略四事件营销策略五销售现场的包装策略六项目定价策略七招商策略八营销推广实施建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市场篇第部分合肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建成区面积平方公里，全市总人口多万，其中市区人口多万，是全省旅游中心城市。合肥古称庐州，历史悠久，自秦置县，至今已有多年的历史。由于北接中原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有江南唇齿，淮右襟喉，江淮首郡吴楚要冲之称。年，合肥被授予全国首批园林城市称号，年荣获中国优秀旅游城市称号。改革开发以后，合肥形成以科技教育旅游文化工业型为重的城市格局。城市布局规划城市发展目标坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技术产业和第三产业，把合肥建设成为经济繁荣科教发达布局合理设施完善环境优美的现代城市。城市性质合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。城市规模人口规模到年控制在万人以内，到年达到万人以上。用地规模到年控制在平方公里以内，到年控制在平方公里以内。城市规划区范围平方公里。城市发展方向城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持多中心组团式的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。城市形态城市以老城区为核心，向东北西南三翼伸展，继续保持风扇形城市形态，三翼之间楔入大片田园绿地，新城区在国道南侧依托老城区，相对独立发展城市总体布局合肥城市分为个分区老城市为全市行政商贸金融信息文化中心，兼居住游憩功能东区为居住工业商贸交通功能的综合区北区为行，四季度达反映企业运营状况的企业景气指数全年直保持在以上，四季度到达全年最高点，为点。消费品市场繁荣活跃。年，我市城乡居民收入的快速增长，推动了居民消费水平的提高消费结构升级的加快和消费层面的拓宽，消费品市场日渐兴旺。全年实现消费品零售额亿元，同比增长，比上年加快个百分点，为年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业增长，餐饮业增长。从城乡市场看，呈共同发展态势。全年农村市场增长，城市增长。投资环境年合肥市投资环境进步优化，投资速度高速增长，全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，是九五以来最高增幅。其中房地产投资完成亿元，增长倍。年，全市消费品市场消费结构升级加快，消费热点比较突出。全市全年实现消费品零售额亿元，同比增长，其中，批发零售贸易业零售额为亿元，增长。至去年年底，全市商品交易市场为个，全年商品成交额亿元。外部环境更加优化投资环境，交通运输的不断完善。利用外资增势良好，全年完成进出口总额亿美元，同比增长，其中，出口亿美元，增长，实现贸易额顺差亿美元。第二部分合肥市商业市场综合分析年度，合肥房地产投资建设规模土地供应量新建商品房批准上市预售面积和登记预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。但是因为房产新政等因素的影响，合肥商品房预售面积存量房交易面积商品房抵押贷款数量却直线走低供求关系基本平衡供求总体是平衡的，供应大于需求。这状况说明合肥房地产市场的需求受房产新政策的影响比较大。投资消费继续保持合理的结构房地产投资仍以住宅为主，占总量的。新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的以上。消费对象结构相对稳定，个人购房占主导地位。空置商品房面积增幅加大金融对房地产市场的制约有增无减有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提高了利率和降低贷款的比例和年限。总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。分析总结及未来市场的预测与分析商铺市场分析总结行业五年总结过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在，而且行业具有大特点传统零售业不断让位给现代零售业态传统百货店大部分进入微利状态连锁超居住工业建材仓库功能的综合区西南区为居住工业商贸科研教育旅游功能的综合区新城区为现代工业基地兼居住游憩功能。全市建立合肥高新技术产业开发区合肥经济技术开发区新火车站综合试验区和蜀山巢湖紫蓬山风景区。人口环境人口自然增长率略有上升。据公安年报统计，全年出生人口人，出生率‟，比上年上升个千分点死亡人口人，死亡率‟，上升个千分点人口自然增长率为‟，上升个千分点。全市年末户籍总人口为万人，其中非农业人口万人，农业人口万人，市区年末人口为万人，非农业人口万人。城乡居民生活水平稳步提高。年，全市在岗职工年平均工资为元，比上年增长。城镇居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长城镇居民恩格尔系数为。农民人均纯收入元，增长农民人均生活消费支出元，增长农村居民恩格尔系数为。居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积平方米，农村居民人均居住面积平方米，比上年分别扩大和。家庭户人口全市共有家庭户万户，家庭户人口为万人，占常住人口的，平均家庭户规模为人，比年第四次人口普查的人下降了人。年龄构成全市常住人口中，岁的人口为万人，占常住人口的岁的人口为万人，占常住人口的岁及以上的人口为万人，占常住人口的。性别构成全市常住人口中，男性为万人，占女性为万人，占。性别比以女性人口为为。民族构成全市常住人口中，汉族人口为万人，占常住人口的各少数民族人口为万人，占常住人口的。城乡常住人口全市常住人口中，居住在城镇的人口万人，占常住人口的居住在乡村的人口万人，占常住人口的。经济环境国民经济快速协调增长，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，全市实现生产总值亿元，比上年净增亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构为。按户籍人口计算，人均生产总值为元，比上年增加元。物价总水平上涨。全年城镇居民消费价格总水平比上年上升，其中食品价格上涨，居住价格上涨工业品出厂价格总水平上升原材料燃料动力购进价格总水平上升。宏观与微观景气指数高位运行。随着经济持续快速健康发展，企业家信心明显增强，企业生产经营状况持续趋好。反映宏观经济运行质量的企业家信心指数全年在之间高位运的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。中期操作的重心，在于以时间换取获利空间要借助开盘之势，趁热打铁二要注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略三是自始至终要强调快速灵活的销售原则，以快打慢。尾期阶段重在促销炒股有个专吃鱼身理论，即轮行情来临时不急于跟进，待行情明确后再大胆跟进，但也不会跟得太紧，在行情结束前，预算定提前量撤出。这是种稳健的投资策略，同样也适用高风险的商铺投资。销售后期相当于股市中的鱼尾阶段，要敢于让利，力争沽清存货。销售控制计划控制销售数量控制销售数量是指个项目特别是大型项目，应做好销售计划安排，推出的单位要注意协调好坏产品的比例，每个销售阶段都必须限量发售，销售批再补批，在市场上营造买少见少越早购买越靓铺的气氛，避免好商铺销售完毕，留下较差的商铺，最后越卖越难