投资增势强劲。据统计，年市房地产开发完成投资亿元，同比增长倍，与此同时，商品房的销售持续旺盛，全年销售商品房面积万平方米，同比增长，实现商品房销售额亿元，同比增长，随着我市商品房的市场看好，房地产开发投资也随着快速增长。东盟经济自由贸易圈的架构形成，将会进步凸显市内承大西南外接东南亚的经济战略地位，市的发展前景不可限量。三城市规划发展方向政府正在规划个大港口大工业大旅游的宏伟蓝图，据了解，将用年或更长些的时间全力开展沿海基础设施建设百项工程建设和城市建设的三大会战，重点推进三个工程建设，即推进条大航道建设，构筑大港口，全面提升发展大工业大物流的竞争力推进以江两岸为轴心的城市建设，构建通江达海人居环境优美的滨海城市推进以三娘湾为重点的国家级旅游景区的建设，全面提高滨海城市休闲旅游观光的吸引力。根据市城市总体规划修编，近期至年市将发展成为万人口的中等城市，远期至年将发展为万人口左右的以临海大工业为主兼具商贸和滨海特色的大型港口城市。根据城市规划发展以及当前人们对家居装饰市场的需求，项目紧紧抓住市场的空白，规划建设成为广西沿海最大品牌最全集批发与零售为体的站式家居装饰类产品购物城以及市极富现代气息的标志性高层住宅。第三章市场分析房地产市场分析多年以来，市房地产没有真正发展过，即便在年前，市内几乎没有真正意义上的房地产住宅项目，是目前中国唯没有历史包袱的没有被开垦过的沿海开放城市，说明房地产市场有着巨大的发展潜力和空间。这是赛格集团当初选择投资的主要原因之，同样这将是本项目的市场机遇。没有好房子，也没有烂尾楼。这是深圳赛格集团对房地产市场后的评价。赛格集团非常看好市场。由赛格集团投资亿多元占地亩高达层的综合建筑新时代广场项目年月日已在湾广场边隆重奠基。年以来，房地产起步发展，投资开发开始升温，年项目的建设会有个较长的开发周期，建议在施工策划销售整个运作过程中都需要有经验丰富的专业人员把控。项目符合市及沿海带经济发展的需要，具备建设所需的各种条件，是可行的必需的。因此，建议各有关部门对该项目给予大力支持，使该项目顺利建成投入使用，早日为的经济建设和社会发展作出贡献。第章项目概况及背景项目概况项目位于市南路与五马路交汇处，东连西大道，南通桥可达港，西与大道相邻，北面经繁华的路可直达市中心区。项目所在区域属于钦城区，为政府重点规划的城区，区域内医院学校文体公园金融等单位林立，各类市场如新隆市场华信商场等住宅小区如菜市尾小区荣达荣花园华信花园新澳花园等以及大批市政设施相继在此成片开发建设。项目地理环境优越交通便捷，是市未来人气最旺升值最快宜商宜住的黄金地段。项目土地为出让方式取得，规划用地为亩，规划为商住用途，不涉及拆迁安置，项目分两期开发，目前已进入施工阶段。二项目技术要点规划总用地面积总建筑面积其中期总建筑面积商铺核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,住宅二期总建筑面积商铺住宅容积率层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和层塔楼住宅组成。建筑高度期米，二期米层高米规划布局期为单元式住宅，二期为两梯八户三开发商简介开发商为市城区房地产开发有限公司，其前身为市城区房地产开发公司，该公司成立于年，隶属于市钦城管理委员会和市规划局年，经市钦城管理委员会钦城管函号文市财政局国有资产管理部门钦市财企号文及有关部门同意，由实力雄厚的股东注入巨额资金改制而成。公司自成立以来，立足建设，直秉承质量第诚信为本的经营宗旨，公司主要管理人员均具有丰富的从业经验和较强的工作能力，无不良记录。房地产开发业绩卓越，成功地开发了菜市尾荣达苑荣达荣等批以人为本质优价廉的住宅小区，赢得了广大住户的好评，树立了良好的信誉，被市建设局列为资质免检的房地产开发企业，在市房地产界拥有较高的知名度。第二章项目建设的必要性及建设条件分析项目建设必要性分析几年前，市由于工业基础薄弱农业欠发达第三产业不兴白，同时也是进步完善当前市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。二项目建设条件分析供电供水输变电线路与广西主电网相连，电力充足。市水厂日供水能力为万吨，完全可以满足项目施工建设的供水要求。二建筑原材料供应项目建设所需的材料主要是钢管钢筋水泥红砖沙石木材等。钢管钢筋水泥可直接到市内建材商店购买本市附近有砖厂大量供应红砖木材沙石在本市都可轻易购到。原材料供应不存在任何问题。三项目建设已经办理的手续国有土地使用权证钦国有第号项目登记备案证钦市计登字第号建设用地规划许可证钦市规地号以上证件均已在年办妥，其它项目施工相关证件正在办理当中。第三章宏观环境分析概况与区位优势地理位置市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达公里，地处东经，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉，具有市联五南大西南东南亚越南南宁海南之称。市区距自治区首府南宁市公里，距北海市和防城港市分别为公里和公里，是我国少有的集沿海沿江优势于体的沿边经济开发区。有兴旺发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。二面积与人口现辖二县四区，即灵山县浦北县钦南区钦北区港经济开发区和钦城管理区，总人口多万，其中市区人口万人，总面积平方公里，小岛屿个，陆地海岸线长里。有钦江茅岭江和大风江穿城而过，流入湾出海。三发达的水陆交通市是我国华南地区著名的港口城市，拥有优越的深水码头港口资源。目前，港己建成个码头泊位万吨级以上深水泊位个，其中万吨级通用码头泊位个，万吨级油气码头个，万吨级油气码头泊位个，万吨级码头泊位个，千吨级码头个，正在深水泊位有个万吨级油气码头泊位个万吨级矿石码头泊位和个万吨级散货码头泊位己建成仓储库个，总投资亿元。远期吞吐能力亿吨以上。港的深水条件良好，中国罕见，世界少有。已建成的铁路有南宁钦州黎塘钦州钦州北海钦州防港钦州港等五条铁路和高速公路在交汇旺的状态，经济发展严重受到制约，作为国民经济晴雨表的房地产业在三年以前可以说直没有发展，城镇居民的住房主要靠自建解决，单位的集资房都比较少。自建房没有统的规划，参差不齐，市政配套的不完善，物业管理不配套，安全性差，这不仅仅给市民的生活和工作带来不便，而且严重影响市容，使城市显得档次低下，而且又浪费土地资源。近几年来，市政府为了贯彻国家政策实施，控制土地小块出让私人自建房同时，为了提高市城市档次，招商引资，发展经济，加强城市建设统规划统管理，鼓励商品房开发，引导市民购买商品房来解决居住问题，这就要求有商品房开发，并需满足市场需求。市政府的江两岸规划方案基本完成，正在计划实施，此计划的实施将涉及大量拆迁，总户数达到多户，这些住户的居住将通过多渠道来解决，将会是房地产市场的个庞大需求。同时，国家的房改政策已取消了单位福利分房，方面限制了单位的集资建房，另方面原单位的公房也要房改为商品化，这更要求社会要提供更多的商品房。因此，本项目的建设是十分必要的。近年来，随着我国西部开发政策的实施，入世东盟贸易区的形成，博览会址永驻南宁，作为大西南出口东盟最便捷的通道的，经济亦迅速发展起来。随着经济发展，人们生活水平的不断提高，住房条件改善成为衡量生活品质高低的个重要标准。目前，像原单位的房改房传统式设计的住宅，只求户数求朴实，不求绿化不求配套设施不求美观舒适，已不适合当代人的消费观念，不能满足当代人的需求。当代人需求的是宽敞明亮美观舒适配套设施齐全的居室但目前市这样的商品房极少。因此，本项目的建设，适合当代人的消费观念，能满足当代人的需求，是十分必要的。目前，市区内正在营业的能上定规模的大型商场较少，仅有商业大厦南珠商场百货大楼等屈指可数的几个，这使根本就不像个地级市。由于市场的空白，众多投资商也紧紧瞄准这市场，近两年来，协盛商业广场万国广场赛格新时代广场金色海岸等项目相继启动，其中市委市政府招商引资的赛格新时代商业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在建的几大商场主要是以城市休闲饮食娱乐超市购物等业态为主。对于随着当前房地产升温而带来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。本项目的建设，从实质上是弥补市场的空总价控制万元万元万元万元万元四价格定位由于本项目是商住物业类型建筑，所以本次价格定位根据类似楼盘价格用市场比较法修正本项目的价格。综合项目本身的地理位置自然环境社区因素规划设计因素品牌因素附加值等各因素加以考虑，修正出本项目住宅的销售均价项目名评估项华信花园商城新澳花园协盛广场本项目地理位置规划配套设施工程进度交通方便程度生活方便程度空气环境情况户型设计装修标准总得分成交均价市场比较法修正出项目多层均价为元取元同小区内小高层的价位般比多层要高出元，因此本项目小高层销售平均价位取值元。调查中发现，同等区域内类似临街层商铺租金价位在元，保守估计，按收益率为，使用期限年计，运用效益还原法还原出本项目层商铺的平均价为元取元根据多层商业物业市场行情得知二层价格为层价格的三层价格为层的，那么算出第二层价格为元，第三层价格估算为元平方米，根据本项目专业市场的总体定位以及区域优势情况客观地取元和元。第五章项目技术经济评价项目投资估算的编制原则本次评估的项目总投资估算以项目可行性研究报告，土地费用和各项报建费用根据有关规定及市建筑行业情况和已完成项目成本的实际情况比较进行估算。本项目的测算建设期为两年，销售周期同为两年。二项目总投资估算技术指标规划总用地面积总建筑面积其中期总建筑面积商铺住宅二期总建筑面积商铺住宅容积率层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和层塔楼住宅组成。建筑高度期米，二期米层高米二成本估算表序号成本项目