发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二手房的个人所得税等。中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。期房限制转让征收营业税年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房最终成功合理控制开发节奏与开发规模，与市场容量接轨须有足够的时间对项目进行导入，对市场进行引导全面成本管理，有效控制成本知己知彼，及时跟进市场调研工作，尤其了解直接竞争对手的运做情况根据市场变化随时调整工作思路方式，以适应市场变化考虑将项目交由专业营销代理公司负责销售。目录第章总论项目建设背景项目概况编制依据研究范围研究结论及建议主要经济技术指标第二章住宅市场分析与营销策略宏观政策城市化进程商品房市场现状商品房的市场需求及发展当前住宅市场面临的矛盾和问题营销战略第三章项目选址及规划条件项目选址规划条件第四章建设方案项目组成建设场地环境总体规划布局核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建筑方案设计结构设计公用设施方案消防环境保护第五章项目实施进度安排第六章投资估算与资金筹措编制依据编制范围及数据投资估算编制说明第七章经济效益分析说明租售规模收入计划成本计算项目收益预测敏感性分析主要经济评价指标评价结论第九章生态环境影响分析生态环境基本特征生态保护目标生态环境分析小结第十章风险分析及对策行业系统性风险项目市场风险风险点分析附件市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会文件，计政务投资函号中华人民共和国建设项目选址意见书市规划管理局，规选址号，年月日中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地号，年月日关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市实业发展有限责任公司，年月日。附图项目总平面布置图项目鸟瞰图第章总论项目建设背景市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公路之间的居住建筑集群。市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。建议密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积净用地平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户地下地上停车位个综合售价元平方米建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务内部收益率所得税前全部投资财务净现值所得税前万元全部投资投资回收期所得税前年说明市发展计划委员会文件，计政务投资函号函中备案内容总投资为亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每平方米建设投资约为元，故总投资超出。第二章住宅市场分析与营销策略宏观政策我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。但是在年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为市新居工程的典范。项目概况项目名称项目建设地点市区乡中坝建设单位建设单位市实业发展有限责任公司企业性质系区区委区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司经营范围在区政府的指导下，在区房管局的直接领导下，按照市房管局的要求，对区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资平台。经市发展计划委员会文件，计政务投资函号文备案，拟对区乡中坝号地块进行商品住宅配套设施及绿化工程开发工作。工程概况本工程项目用地位于市区乡中坝二三四八组号地块，东临铁路西环线，北临公路。规划建设净用地面积，规划总建筑面积。居住户数户，容积率，建筑密度，绿地率以上，机动车位辆以下的户型不考虑。资金来源自筹资金及商请银行贷款。编制依据市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会文件，计政务投资函号中华人民共和国建设项目选址意见书市规划管理局，规选址号，年月日中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地号，年月日关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市实业发展有限责任公司，年月日。市规划管理技术规定年建设单位的设计委托设计任务书，年月研究范围依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三个方面的利益关系，从市场调查市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技术经济分析和风险分析。研究结论及建议结论该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力得税前财务内部收益率为，借款偿还期从借款时算起为年，资本金所得税后投资回收期年。本项目投资效益较好，经济上可行。第九章生态环境影响分析本项目将充分利用场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形地貌植被和自然水系在建筑的选址朝向布局形态等方面，充分考虑当地气候特征和生态环境建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境的负面影响。生态环境基本特征位于平原中部，具平原独特风貌。区域属亚热带湿润季风气候，终年温暖是湿润，四季分明，夏无酷暑，冬少霜雪，四季宜人，常年葱绿，适宜生物资源生存和繁衍。区域自然生态环境受人类活动干扰很大，自然植被几乎消然无存，均被人工植被所替代。拟建项目周围土地已大多开发成为水泥路面和城市建筑物，工程所处区域的生物多样性较单，除人行道绿化草坪外，无林木植被生态系统。生态保护目标区域生态环境质量的核心问题主要是自然组分的调控能力建设。自然组分建设不够，使人们的生存和健康受到较大影响，这在漫长的时间积累过程中会充分表露出来。只有妥善解决这核心问题，才能给项目区内的市民带来良好的生存环境质量。因而，本项目生态环境保护的目标主要是加强区域中自然组分的建设。生态环境分析景观空间结构分析根据景观生态系统原理，区域的生态功能与其景观结构的关系十分密切，因此，可以通过景观空间结构分析来判断区域