国都非常重视把重点从生产转向流通，从传统流通转向发展现代物流业。年，国务院关于促进流通业发展的若干意见中提出要建立和完善现代流通体系。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年规划的建议明确提出大力发展现代物流业。充分体现了国家对发展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京上海深圳南京济南等都把发展现代物流作为驱动经济发展的引擎，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区中心。运城是黄河金三角地区的中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好的发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进步完善，发展领域进步扩大，些传统物流业得到进步壮大提升，些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后的。是发展速度仍相对缓慢二是总量仍然很小三是初级化特征十分明显四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是发展现代物流缺乏载体和平台物流资源相对分散系统化程度低，缺乏有序整合现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强物流市场不规范发展环境有待改善现代物流技术和装备的应用水平较低，物流人才缺乏物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这现状和趋势，运城市委市政府审时度势，确立自己的战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大更广更深的范围内参与区域经济，进步融入全国全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是年运城市重点工程项目，也是运城市十五规划期间的重点工程。规划建筑面积约亩，总投资约亿元人民币，分期开发。该项目的建设将对加快发展现代物流产业，提高城市品位，完善城市功能，扩大市场容量，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进城乡经济体化发挥重要的作用，并产生巨大的经济效益和社会效益。二运城市社会经济状况运城古称河东，历史悠久，人杰地灵，是中华民族重要发祥地之，位于山西省南部，东经模式，有效拓展现代物流业的增长空间，带动形成多元就业空间。合理安排建设时序，实行滚动发展在充分作好调查研究规划的前提下，依据园区的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，使建设时序与园区功能配套设施的发展保持合理的配合，鼓励物流开发企业采取步步为营的滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。第章总论第节项目概况项目名称运城豪德物流园区二建设单位运城豪德贸易广场开发有限公司三法人代表汪荣贵四建设单位简介运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了套针对大型商贸广场从设计开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。景德镇豪德贸易广场占地亩，已建成建筑面积约万平方米，其中商铺套万平方米，配套住宅套万平方米。现已成为赣浙皖周边地区重要的商品集散地，该市场是景德镇市政府为实现十五城市规划总体目标，为提升城市的商贸功能和品位，而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。潍坊豪德光彩贸易广场占地亩，是中国光彩事业促进会重点项目潍坊市政府年市重点项目，投资约万元，其中项目资本金及自筹资金万元，申请银行贷款万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款万元截至年月底贷款余额万元。目前已竣工验收合格，累计完成建筑面积约万平方米，其中商铺套约万平方米，配套住宅套万平方米，综合配套设施万平方米。除公司自留出租经营商铺房屋套外已销售空。是目前鲁东地区最大的，集电子商务会展中心商贸市场加工仓储酒店娱乐休闲为体的商贸物流基地。五建设地址运城经济技术开发区。六建设性质新建七建设规模运城豪德物流园区总征地面积亩，总用地面积亩，总建筑面积，其中商品交易区商铺配套生活设施电子商务中心公厕等。八开发期限年，其中建设期年。九总投资及资金来源项目估开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的落实运城市城市总体规划，拉大城市框架，策应城市东进西延北扩南改的建设要求，提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。随着运城豪德物流园区的发展和运作，可带动工业农业运输业商贸房地产服务业等大批相关产业的发展。运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻，形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优势，通过物流园区的辐射和带动，使更多的企业商户与更加广阔的国内国际市场实现成功对接，加速传统流通业向现代物流业的转变。带动物流相关产业发展，扩大税源，增加财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设的背景现代物流是世纪国民经济的基础性产业。按照国家标准物流术语，物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输储存装卸搬运流通加工信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通运输仓储装卸搬运包装加工配送信息处理等物流环节，实现物流运作体化信息化高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本提高经济效益和社会效益作用明显，被称为第三利润源。物流产业具有多行业性基础性服务性和综合性的特点。仓储运输装卸现代物流第三方物流是当前最主要的表现形式综合性信息平台及服务辅助加工物流管理咨询等传统物流以单环节服务为主产地消费地物流园区的开发模式经济开发区模式综合运作模式工业地产商模式企业引导型模式物流园区的投资机制民办管助模式投资模式政府直接投资模式企业自建模式开发模式投资模式随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量个国家和地区现代化程度和综合竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是加快产业结构调整推动产业升级促算总投资万元，其中开发建设投资万元，期间费用万元。资金来源为项目资本金万元占，银行贷款万元占，预售收入万元占。十主要技术经济指标容积率建筑密度绿地率物流园区内交易场地销售收入万元销售税金及附加万元物流收入税后万元利润总额万元总投资利税率所得税万元所得税后净利润万元总投资利润率资本金利润率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年从第年开始按年等额还本，偿债备付率为第二节可行性研究范围可行性研究依据国务院关于促进流通业发展的若干意见国发号山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见晋政发号运城市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要运城市城市总体规划运城豪德物流园区建设合同书城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范山西省建设工程投资概算指标年月。山西省建设工程其他费用暂行标准山西省建设厅山西省计委年月国家计委颁布的建设项目评价方法与参数国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范建设单位提供的有关资料本项目可行性研究报告编制委托书。二可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，对该项目的建设环境投资环境建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。三可行性研究的结论运城位于秦晋豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化农业产业化特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。本项目建设符合中国现代物流发展纲要草案要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现代物流发展具有重要意义。开展过程中的风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临的风险如图所示山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量物流技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险三风险评估按照物流园区建设各阶段可能出现的风险及特征进行剖析和评估。物流项目初始投资阶段物流项目初始投资阶段的风险主要是大量资金投入到基础设施建设和各种硬件设备的配备带来的。物流服务是种综合性服务，政府要有投入，企业需要拥有雄厚的实力，能够提供包括基础设施商铺仓储运输等系列的综合服务，这种高标准的服务对硬件资源提出了很高的要求。资金很大比例用于基础设施的建设和信息系统的构建，由于大额资金投放进行的建设具有很强的针对性