水经隔油池排放空调废水排入雨水管地下室排水设水泵提升。上水项目北侧月坛北街现有直径毫米上水管线，西侧三里河路现有直径毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设条直径毫米上水管线，北与月坛北街现有直径毫米上水管线西与三里河路直径毫米上水管线沟通。热力本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径毫米供热管线接引。电力本项目外电源引自阜城门外千伏开闭站，开闭站电源为阜城门千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室座。煤气本项目煤气气源为月坛北小街现有直径毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。通讯本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。第四章项目建设规模和内容经过综合考虑市场需求规划条件项目投资等因素，初步计划本项目的规划总建筑面积平方米，其中地上建筑即写字楼公寓和商务公寓建筑面积平方米，地下建筑包括商业设施地下停车场自行车库物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积平方米。规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足办公居民日常工作居住购物需要外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环境。二建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订，项目所在地点的区位优势将更加明显，项目前景将更加深远。附表预计项目损益表单位人民币万元项目年份合计营业收入开发成本经营成本税前利润所得税净利润资本公积盈余公积可分配利润预计项目经营现金流量表单位人民币万元年份现金流入现金流出经营成本和费用减折旧和摊销加建设期现金支出净现金流量期初现金余额期末现金余额目录第章概论第二章项目基本情况第三章项目地点和建设条件第四章项目建设规模和内容第五章物料消耗供应和环保第六章市场分析第七章投资估算和资金来源第八章建设方式和建设进度第九章项目财务分析第十章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章概论项目背景随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，北京市房地产开发业经过近十年的发展已经成为我市经济发展的支柱产业之。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市住宅商品房销售市场进步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着我国加入世界贸易组织的日益临近北京申请举办年奥林匹克运动会以及国内外各种商贸技术交流活动的进步扩展，我国各地区之间及与与世界各国的各种交往活动日趋增多，首都北京作为中国的窗口必将发挥越来越重要的作用，这就使北京市高档写字楼商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进北京城市建设及经济发展，北京首汽房地产开发公司计划利用首汽集团现有位于北京市西城区月坛北街号院场地开发建设包括高档写字楼高级住宅楼商务公寓以及各种附属配套设施在内的综合性物业。首汽集团现有场地为首汽集团下属家企事业单位的生产生活和办公场所，由于年久失修设备陈旧，已无法继续使用。经请示，集团公司决定利用现有场地开发首汽大厦工程，现集团全权委托下属单位首汽房地产开发公司负责本项目开发建设事宜。本项目原为首汽房地产公司与香港首业投资有限公司拟议合作开发的综合性项目，项目建议书及可行性报告于年月经北京市计委京计基字号文批复见附件。由于合作港方未能履行合作合同的约定，首汽房地产公司于己于年月依据原合同条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并于同年月获得了解散合作公司的仲裁书。本着充分利用此项目用地的土地价值，促进国有企业发展的宗旨，首汽房地产五项目建设规模和内容根据本项目的初步规划，项目规划建设用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中地上建筑为写字楼公寓和商务公寓，建筑面积共平方米地下建筑为商业设施地下停车场自行车库健身房和其他配套设施，共平方米。项目建成后将成为集高级写字楼公寓商务公寓配套商业设施物业管理服务等为体的多功能设施。各功能具体面积见下表项目各功能区建筑面积表单位平方米功能区建筑面积写字楼公寓商务公寓附属配套设施合计容积率绿化率六项目总投资与资金来源计划项目总投资为亿元人民币，由本项目投资建设方北京首汽房地产开发公司自筹资金解决。第三章项目地点和建设条件项目地点本项目建设地点位于北京市西城区月坛北街号院，月坛北街与三里河东路交叉口的东南侧。用地北面为月坛北街，西侧为三里河东路。项目规划用地面积平方米，建筑基底面积平方米。根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件地质状况消防条件均符合国家有关规范。二项目交通条件及自然条件项目建设用地东距二环路公里南距月坛南街公里西距钓鱼台国宾馆公里北距阜外大街公里。用地附近有包括路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。项目由于紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆，附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。三项目用地现状和拆迁项目用地范围内现有建筑为首汽集团公司兴建于五十年代初的生产业务用房，该建筑随着时间的推移已经破旧不堪，无保留价值，拟全部拆除，由于拆迁量较小，拆迁耗用的资金和时间都比较少，为项目顺利建设奠定了良好的基础。四建设条件土地使用权项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和北京市关于土地有偿使用的有关规定，办理土地批租手续。有关问题目前正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以将来北京市土地管理部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同为准。市政配套条件本项目水电气热通讯道路等市政基础设施建设已由北京市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体情况如下市政污水建设用地西侧三里河东路已建有雨污水分流系统，项目雨污水排放分别排入三里河东路已建的雨污水管线。污水排入三里河东路现状直径毫米市政污水干线号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至公司计划以企业自筹资金方式项目继续开发此项目，并对原建设方案进行了调整。初步设计方案已由首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会以首规办规字第号文件及北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书规审字见附件二批复同意年月市计委对首汽大厦项目可行性报告进行了批复京计商字第号，二本可行性研究报告编制依据北京市旅游事业管理局关于首汽集团月坛北街新建综合业务楼立项的请示。北京市计划委员会关于首汽集团兴建综合业务楼项目建议书代可行性研究报告的批复京计商字第号。首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会关于首业大厦的初步设计的批复首规办规字第号。北京市城市规划管理局规划设计条件通知书规条字号。北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书规审字北京市计委关于首汽大厦项目可行性报告的批复京计商字第号国家及北京市关于房地产开发建设的有关法律法规第二章项目基本情况项目名称大厦以下简称本项目二项目类型本项目为包括写字楼公寓及附属配套设施的综合性开发工程，项目建成后将进步满足首都市场对写字楼和高级住宅楼的需要，为广大客户提供良好的商住环境。三建设地点本项目位于北京市西城区具体位置见附图四建设单位背景单位名称房地产开发公司注册地址北京市密云县注册资金万法定代表人刘职务总经理为贯彻落实党的十四大关于深化改革加快发展精神，尽快使首都汽车公司向社会主义市场经济的经营机制转化，提高在市场的竞争力，借改革的春风和良好的社会投资环境，充分发挥首都汽车公司资金人才场地等各方面的优势，为北京现代化城市建设服务，经北京市城乡建设委员会京建开安第号文批复，首都汽车公司于年月成立了北京首汽房地产开发公司，注册资金万元。公司主营房地产开发及商品房的销售，兼营建筑材料五金交电机械设备家具装饰材料制冷空调设备房地产开发信息咨询。公司成立六年来，首汽房地产公司不断发展壮大，现有土建暖通水电监理工程师等专业技术人员人，建筑工程管理工程师人。已开发和拟建项目有朝阳区新源里世方豪庭高档外销公寓项目，总建筑面积平方米三里屯写字楼项目平方米华严北里商品住宅项目平方米月坛北街开发项目平方米。高级写字楼住宅和商业设施。根据上述分析，我们认为本项目自然地理交通条件都十分优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。第七章投资估算和资金来源投资估算根据项目初步规划方案，结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政策规定，本项目的建设投资包括土地地价前期工程费建安工程费及向政府缴纳的各种税费等。现就有关投资分项说明如下征地拆迁费和土地出让金根据国家和北京市有关规定，本项目所占用地应按国家和北京市政府有关部门规定办理土地有偿出让手续。地价包括土地有偿出让金，市政配套费及四源费。由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。同时规划该项目用地存在拆迁问题，也要支付定的费用。经参考临近同类开发用地的价格水平，本报告暂按共需缴纳万元人民币估算。前期工程费包括三通平土地勘探建筑规划设计等费用