寓甲级写字楼的市场前景。 无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。 因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。 第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。 虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。 对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。 因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及供投资者分配的利润应付利润年末未分配利润全部投资现金流量表单位万元序号年份项目合计建设期经营期现金流入经营收入回收固定资产余值回收流动资金其它现金流出固定资产投资开发产品投资流动资金自营部分经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量第章总论项目名称综合写字楼建设项目二项目背景全面建设小康社会的新形势下，市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足需要有个更大的变化,在这样个背景下，年月，中共市委常委扩大会宣布了综合开发改造海河两岸的重大决策。 计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。 这是市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经济的历史性壮举，是总体发展战略的重要组成部分，是迈向国际港口大都市的治本之策。 在综合开发改造海河两岸工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。 本项目的建设地点位于海河上游小白楼的交叉地带，并且位于市金融商业繁华区南京路旁。 项目建成后，将成为市的又标志性建筑物。 二建设内容综合写字楼项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。 建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。 其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和米。 建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。 综合写字楼项目地下建筑面积平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。 地上建筑面积平方米，按照未来的经营业态划分为个功能分区五星级酒店高级服务式公寓写字楼行政办公用房和底层商铺。 面积分配及位置见下表序号功能名称建筑面积平方米塔楼位置备注五星级酒店西北角塔楼,建筑控高米,座落与南京路与山西路交叉路设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为市打造张新的城市名片随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。 而功能复合协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。 作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。 综合写字楼正是具备完整性有机性聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为市打造张体现都市形象的新名片。 三综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。 酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。 综合写字楼项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为市城市建筑新模式的先行者。 四综合写字楼项目的建设，将大大增强市高档星级酒店的实力，有利于市高档星级酒店的布局调整市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。 但是就目前市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。 为此，市旅游饭店业协会提出了到年市五星级酒店要达到家的行业发展目标。 综合写字楼项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。 口层高级服务式公寓层写字楼东侧三栋贴建建筑,建筑控高米,隔河北路与抗震纪念碑相对行政办公楼西南角塔楼,建筑控高米,座落于山西路与西安道交叉路口底层商铺裙房中的二层扣除其它建筑功能的大堂交通等公用面积合计六编制依据市发展计划委员会关于调整综合写字楼项目建设规模和总投资的批复津计投资号市规划和国土资源局中华人民共和国建设用地规划许可证编号津地证字市规划和国土资源局建筑设计方案通知书编号建案通字号七可行性研究报告工作主要范围项目建设的必要性项目市场前景分析项目选址的可行性总平面布局的的可行性建筑工程的可行性公用工程的可行性消防节能抗震劳动安全与卫生防疫等方面的可行性项目经营模式研究环境保护投资估算及经济可行性项目实施进度结论八项目主要指标序号内容单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑密度容积率五星级酒店客房间数机动车车位个出租车车位个非机动车车位个二经济指标投资总额万元项目建设期年三公用工程指标日最高用水量立方米天夏季制冷负荷冬季采暖负荷电力总负荷煤气用量立方米天第二章项目的建设意义综合写字楼项目的建设，符合市海河开发的发展战略，将成为金龙起舞工程的重要实施步骤海河是的母亲河，是独特的标志性的宝贵资源。 年月，市政府将海河开发列为城市发展的重要战略，并提出了实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带的开发要求。 为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区公里划为个功能分区，分别为传统文化商贸区都市消费娱乐区中心金融商务区和未来建设智慧城。 综合写字楼项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于市北五大道规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合规划区的业态特征。 从而使得该项目成为海河开发战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河金龙起舞工程的顺利建设贡献力量。 二综合写字楼项目的建法。 流动资金万元。 劳动定员及人员工资支出该项目需工作人员人，其中酒店定员人，人员工资计入经营成本按销售收入的计算其余人为物业公司员工，其人员费用从收取的物业费中计提。 成本分析五星级酒店的经营成本包括酒店管理集团的综合管理费用及酒店的运营成本，酒店管理集团的综合管理费用占五星级酒店的收入服务式公寓的经营成本预测为人员及办公费用的支出。 写字楼出租部分经营成本预测为人员及办公费用的支出。 自营部分折旧摊销考虑五星级酒店服务式公寓写字楼出租部分业主办公单位的固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按年折旧，残值率，固定资产总值为自营部分总投资除去土地费用,总值为,每年折旧费为万元。 土地费用为无形资产，共计万元，按年摊销，年摊销费为万元。 年折旧摊销额万元。 税金报告采用的各种税费表见下表税费表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税累进税率城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费三财务分析盈利能力分析项目在计算期内经营收入,万元，可获利润总额,万元，扣除所得税,万元，公益金,万元，公积金,万元后,还有,万元可分配利润。 项目全部投资的内部收益率所得税前为，在基本折现率为的情况下，财务净现值为万元，项目的投资回收期为年。 该项目的投资利润率为，年投资利润率为。 敏感性分析将营业收入经营成本投资等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，为切实反映本项目的经济效益,对营业收入成本投资诸因素进行了敏感性分析，结果汇总见表。 敏感性分析表项目本项目投资营业收入经营成本内部收益率分析结果表明，营业收入的变化对内部收益率的影响最大，其次影响较大的因素是投资。 评价结论从上面的数据得出，本项目自身的盈利能力较强，项目全部投资的内部收益率所得税后为，在内部收益率为的情况下，财务净现值为万元，项目的投资回收期为年。 该项目的投资利润率为，年投资利润率为。 项目采用自有资金与销售回款，资产负债情况良好，从临界点看，项目有定的潜力，项目在财务上是可行的。 项目财务分析综合指标表见下表项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模开发产品总建筑面积平方米经济数据总投资万元固定资产投资万元开发产估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米附属室外工程投资估算表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元区内道路工程平方米区内管道工程室外灯光工程平方米小计土地费用投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准土地成本土地拆迁费,业主提供土地出让金政府性收益,业主提供小计,折合每平米