苹果桑蚕黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生板栗肉类出口居全国各县区前列。莒南县经济基础较好，发展后劲充足。工业门类比较齐全，现已形成以轻工纺织化工机械建材食品工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精宇达墙地砖绿润板栗食品玉皇花生油等名牌畅销国内外市场体系健全，全县各类市场达处，大型超市连锁经营物流配送等现代流通企业达多家，年交易额多亿元经济外向度不断提高，全县有自营进出口权的企业家，已形成花生加工工艺柳编石雕石刻纺织服装磨料磨具食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达大系列多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的，草柳编制品出口占全国出口总量的。年，全县完成生产总值亿元，同比增长三次产业结构比为全社会固定资产投资亿元，同比增长地方财政收入亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入万元，增长农民人均纯收入元，增长。莒南县投资环境优越，服务体系健全。成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行条龙全程服务。深入开展了平安莒南诚信莒南文明莒南创建，在全社会大力倡导团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先的莒南精神，大力倡树人人代表莒南形象，事事关系投资环境和进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办的观念，营造了文明诚信安全公正开放的社会环境。不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为省级开发区，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积平方公里，期开发平方公里，目前已有日本韩国新加坡港澳台和内地等个投资过亿元的项目入园开工建设。规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积平方公里，期开发平方公里。为进步加强招商引资步伐，县委县政府制定出台了系列招商引资优惠政策。在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予定比例的财政奖励返还。对科技含量高实项目法人责任制，安排有资质单位抓紧进行施工图设计，通过招标确定施工单位，搞好四通平工作，力求在限定的时间内保质保量完成建设任务。委托书兹委托莒南县金丰投资咨询有限公司编制莒南县盛泉苑小区安置楼项目可行性研究报告，由我单位提供所需有关基础材料。特此委托。莒南县华泉房地产开发有限公司二〇〇九年三月十六日目录第章总论项目概要可行性研究的依据可行性研究的范围可行性研究结论第二章项目背景及建设的必要性项目区的自然经济和社会发展概况承办单位概况项目提出的必要性第三章市场分析及预测市场供求情况分析发展趋势分析竞争分析第四章项目选址与建设条件项目选址主要建设条件第五章工程设计方案设计依据和技术标准核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,规划方案总体布局建筑设计方案给排水方案供电及电气设计方案通讯系统供热管线综合布置方案第六章环境保护与节能环境保护节能第七章物业管理第八章投资估算与资金筹措投资估算资金来源及筹措第九章财务分析成本构成房地产开发有限公司对原十字路镇十泉路东段南侧温泉社区户居民住房进行改造，建设处高品质充分展示人性化的新型安置楼，盛泉苑小区建设是县府实施旧城改造的启动工程之，小区的建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定的抗风险能力，是安全可行的。第二章项目背景及建设的必要性项目区的自然经济和社会发展概况莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里，辖个乡镇，个行政村，万人口。莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处有类遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。据考证，老子孔子大禹秦始皇诸葛亮苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山东的小延安。年月，这里诞生了中国共产党领导下的第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示的厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛日照连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚山港公里。兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金铁重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量亿立方米。电力非常充足，电网可供能力万千瓦，新建的千伏输变电工程可满足今后年的发展需要水资源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座，总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技术学校家，年培训各类初中高级职业技费用销售收入及利润估算第十章经济与社会效益分析评价经济效益分析社会效益评价第十章项目实施进度计划及建议附件委托书企业法人营业执照税务登记证建设项目选址意见书项目平面布置图房地产开发企业资质证书莒南县城中村改造项目审批表关于莒南县城十泉路开通拆迁还建楼基本建设手续费用减免的申请第章总论项目概要项目名称莒南县盛泉苑小区安置楼项目承办单位法定代表人公司类型项目承办单位莒南县华泉房地产开发有限公司法定代表人刘长森公司类型有限责任公司项目主管部门莒南县建设局项目拟建地点莒南县城十泉路东段南侧可行性研究报告编制单位莒南县金丰投资咨询有限公司主要经济技术指标总用地面积平方米建筑面积平方米其中住宅面积平方米商铺面积平方米居住户数户建筑密度容积率绿化率日照间距系数总投资万元可行性研究的依据项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书中华人民共和国城市规划法国家城市居住区规划设计规范山东省城市房地产开发经营管理条例莒南县城市总体规划莒南县国民经济和社会发展十五规划纲要国家省市有关法规现行的有关技术规范和规定莒南县盛泉苑小区安置楼规划设计方案建设单位提供的有关资料可行性研究的范围项目建设的必要性和市场需求分析项目建设地点及配套条件主要建设规模及内容工程设计方案环境保护及节能投资估算及资金筹措财务分析及经济评价项目实施进度安排可行性研究结论住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长县域经济的快速发展和新轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒南县十字路镇温泉社区居民委员会根据县城新轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托莒南县华泉项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往垃圾处理场处理。施工期环境保护措施本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度的减少对周围环境的负面影响。现场堆放的粉灰沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。施工过程的主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程装修工程的机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这污染，避免对附近学校居民造成干扰。绿化绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道的带状绿地将二级绿地联系在起，形成完整的绿化体系。绿化配置以乔木和草坪为主，灌木常绿树花卉为辅，常绿树选择玉兰枇杷塔松等。整个小区内的环境要求不漏黄土只见绿，除了道路少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。节能节能措施所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。灯具以节能灯为主，以节约用电。卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料新技术新工艺新设备，以节能降耗。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。材料的应用为了提高住宅小区的科技含量，体现以人为本的住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术新工艺新设备新材料。使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替级钢筋。使用上水管，下水管传统的铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。供暖系统部分管道使用镀锌管。坐便器使用节水型水箱。充分免安置房建安成本城市配套设施费免安置房区内配套设施费开发前期费免安置房销售费无安置房管理费基本预备费无安置房涨价预备费无安置房合计销售收入及利润估算销售收入估算住宅销售收入的确