建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要的要求。三有利于提高钢城居民的生活水平十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。本项目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要的作用。目前我市房地产业运行的基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平方米。供需基本平衡，产销两旺。从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具体表现在以下三个方面换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求，新房市场需求潜力比较大。城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。收入的不断增长，为购房提供了经济基础。年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。农民人均纯收入元，增长人均消费性支出元，增长。城市居民恩格尔系数，农村居民恩格尔以改进居住环境促进和谐。结合正在开展的市容整顿活动，建立市容整洁群众居住出行有序的长效机制。创建和谐文明社区，让群众切身感受到自身居住环境的改变，居家出行心颐气顺，促进全市和谐社会建设。实现住有所居，任重而道远。在新的时期新的起点，我们将用全新的理念创新的办法，为和谐社会的构建做出新的努力。第章总论第节项目概况及承办单位项目名称莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目二项目建设地点项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。三项目建设期本项目建设期为个月。四项目承办单位单位名称房地产开发有限公司注册资本万元法定代表人项目承办单位概况房地产开发有限公司是莱钢集团有限公司的子公司，年月组建成立，注册资本金万元。主要经营范围包括房地产开发建筑安装工程钢制品工程及各种门窗的制作等。目前公司已拥有各类专业技术人员人，其中项目经理人，高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称人员人。近年来，公司坚持走专业化管理之路，围绕房地产开发主业，着力打造管理优势技术优势和人才优势。经过短短几年的发展，在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。截至年底，公司已累计交工住宅建筑面积余万平方米。未来金鼎公司将继续坚持统筹城乡发展统筹区域发展统筹人与自然和谐发展的原则，秉承以人为本诚信经营的服务理念，加快房地产开发建设步伐，用质量和诚信浇筑莱芜地区房地产开发的丰碑。五可行性研究报告编制单位单位名称工程管理咨询有限公司单位地址莱芜市文化北路号工程咨询等级丙级工程咨询资格等级证书编号发证机关国家发展和改革委员会第二节可行性研究的依据与范围可行性研究的依据国家和山东省的经济和社会发展规划国家和山东省有关房地产开发的法律法规和政策现行的有关房地产开发的技术规范标准和定额国家发展和改革委员会关于项目可行性报告内容和深度的规定要求莱芜市钢城区新轮城市总体规划莱芜市国民经济和社会发展第十个五年规划莱芜市钢城区关于房地产建设的有关政策项目承办单位提供的有关基础资料数据项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书其他有关资料。二可行性研究的范围项目提出的背景及建设的必要性市场预测及建设规模建设地点和建设条件总体规划方带领全区干部群众，紧紧抓住经济建设这个中心，按照为莱钢服务与莱钢共兴的指导思想，新修莱钢大道三横三纵，改造府前路钢都大街新兴路，大力实施大企业带动工业立区科教兴区三大战略，坚持走好大企业带动科教兴区山区综合开发个体私营经济发展四条路子，扎实苦干，开拓进取，使全区的两个文明建设取得了显著成效。二项目提出的背景随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从谋生的阶段转入乐生的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于个遮风避雨的蜗居，而是愈来愈注重整体的环境质量，住在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为。加上住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变收入的增加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了莱芜市住宅建设的快速发展。目前，钢城区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民的住房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，不能满足钢城区居民追求更高生活质量的需求。莱钢金鼎房地产开发有限公司以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和钢城区委区政府的相关规定，以莱钢集团职工为主要销售对象，积极致力于莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。第二节项目建设的必要性符合国家相关产业政策的要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进步发展。项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根据莱芜市城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目项目，有利于加快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。二符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要的要求莱芜市国民经济案环境保护节能与节水措施物业管理项目实施方案与进度安排投资估算及资金筹措经济评价第三节研究结论建设规模及建设内容本项目总建筑面积平方米，其中多层住宅建筑面积平方米，高层住宅建筑面积平方米，商业网点面积平方米。二投资估算及资金来源该项目总投资共计万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用万元，前期费用万元，基础设施建设费万元，建筑安装工程费万元，上缴政府费用万元，不可预见费用万元。本项目总投资万元，全部由项目承办单位自筹解决。三项目建设期本项目建设期为个月。四项目效益分析项目建成后，可实现销售收入万元，可实现利税万元。该项目的建设符合莱芜市新轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足莱钢集团职工及钢城区居民对住房的需求，对提高居民生活质量将起到积极的推动作用，其经济效益和社会效益显著。附主要技术经济指标指标名称单位数量备注建设用地面积亩其中总建筑面积平方米其中多层住宅面积平方米高层住宅面积平方米商业网点面积平方米住宅户数户日照间距系数不低于倍容积率绿地率建筑密度停车位地面停车位辆室内停车位辆第二章项目提出的背景与建设必要性第节项目提出的背景莱芜市概况莱芜市位于泰山东麓，东经，北纬，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。总面积平方公里，辖莱城区钢城区高新区雪野旅游区四大城区。全市共个乡镇办事处个行政村，个自然村，总人口万人其中钢城区总人口人，非农业人口万人。近几年，莱芜市加大城市基础设施投资力度，城市综合整治取得新进展，城乡绿化覆盖率为，人均公共绿地达到了平方米。年新增道路公里，城区道路网络进步完善。新建城信路北坦北路沿河北路滨河东路，续建汶源西大街孝义河沿河路香山北路，改造了胜利南路花园南路。开工建设了大型无害化垃圾处理厂，修建生活垃圾池座，安装各类垃圾箱果皮箱个，安装移动环保公厕座。莱芜市先后被命名为国家卫生城市国家园林城市全国城市综合整治优秀城市优秀旅游城市，城市综合竞争力位居全国二三线城市第位。钢城区境内有莱钢集团新汶矿业集团莱芜医院潘西煤矿等多家省市属大中型企业，是山东省的重要钢铁煤炭生产基地。建区以来，区委区政府团结及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年月份可望开工建设。本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期个月。施工进度计划表序号项目名称年年年可研报告编制与审批勘察设计初步设计与施工图设计建筑工程施工配套设施总体竣工验收三实施措施工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目，在其规定的招标范围内，项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取委托全过程式的监理方式。项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和